O Empreendimento Não Concluído Falência

Atividade APS

- Incorporação. Empreendimento não concluído. Falência. Encol S/A. Condomínio formado por adquirentes para conclusão da obra. Adjudicação. Unidades. Estoque. Unidade de promitente comprador não aderente. Sub-rogação: STJ, REsp 1049370 / GO, RECURSO ESPECIAL 2008/0085182-8, Relator: Min. RAUL ARAÚJO, Julgamento: 17/08/2017, Órgão Julgador: T4 – QUARTA TURMA, Data da Publicação/Fonte DJe 8/09/2017.

O presente estudo parte da relevância da aquisição imobiliária e da especial contribuição para isso dada pela incorporação imobiliária.

O trabalho tem como objetivo investigar o instituto do Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias e analisar a segurança jurídica que ele poderia conferir.

A segurança ao obter a propriedade de um imóvel é importante para a sociedade brasileira.

Após o resultado do conhecido caso ENCOL, em que muitos brasileiros perderam a oportunidade de realizar o sonho da casa própria após a falência da incorporadora, os negócios jurídicos de promessas de compra sofreram mudanças. Desta forma, vindo a compreender a forma de visão da situação exercida pelo Poder Judiciário, assim como pelo Poder Legislativo, através do Congresso Nacional, na alteração da legislação de incorporações imobiliárias.

Tal situação foi vivenciada por milhares de brasileiros no caso ENCOL.

Esse episódio causou grande comoção social, e também por conta disso o Congresso Nacional elaborou a Lei Federal nº 10.931/04, a partir da Medida Provisória nº 2221/01.

A primeira maneira encontrada foi vinculada aos Tribunais, os quais estavam lidando com relações individuais e posteriormente a regulamentação da prática.

A dúvida era muito grande, pois os prováveis compradores não possuíam garantias de que o episódio ENCOL não se refletiria com eles.

Os Tribunais dispunham no sentido e manter as unidades autônomas ao compradores, prejudicando a garantia real do agente financista.

Com a aumento do descumprimento das obrigações assumidas pelas incorporadoras causou uma instabilidade, pois como diz Sílvio de Salvo Venosa (2013) “uma obrigação descumprida ou mal cumprida, ou cumprida com atraso, desempenha uma papel de uma célula doente no organismo social; célula essa que pode contaminar vários órgãos do organismo.

De uma forma geral a mesma coisa não é capaz estar sob o domínio de mais de uma ser, contudo sem perder de vista que a propriedade é um direito, esse pode pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo (FARIAS; ROSENVALD, 2015).

Surgiu assim a chamada propriedade em planos horizontais, que vai a propriedade individual e a copropriedade, ligadas entre si por um nexo de funcionalidade.

A propriedade horizontal tem por objetivo as edificações ou conjuntos de edificações constituídos por partes que são objeto de propriedade privativa, as unidades autônomas, isoladas das demais e das partes de uso comum, e por partes que são objeto de propriedade comum, que incluem a estrutura sobre que se assentam as unidades e as demais partes que permitem a utilização dessas unidades, a ligação entre si e o acesso ao logradouro público.

Necessário analisar que o sistema da propriedade horizontal independe da pluralidade de componentes, pois pode ser determinado pelo proprietário singular (MEZZARI, 2010, p. 29). Já o condomínio especial prevê pluralidade subjetiva dos proprietários das unidades isoladas. Não terá condomínio especial num edifício composto por diversas unidades, todas relacionadas a um só proprietário

Incorporação imobiliária

Previsto no art. 28 p.u. da lei 4.591/64 (Lei Condomínio e edificações) a incorporação auxilia diante a lei a realizar a construção de edifícios e condomínios em unidades anônimas. Isso ocorre por exemplo um terreno de terceiro e ira ser construído um conjunto de edificações, como parte de acordo até como forma de pagamento o dono deste terreno recebe parte dessas edificações.

O indivíduo que pode propor a incorporação pode ser toda pessoa física ou jurídica, que irá fazer