Superficie

Curso de Direito – Direito Civil VII

Direito das coisas

PROFA. ME. MARIANE DE SOUZA

AULA 1

CONFORME PLANO DE ENSINO E APRENDIZAGEM:

1. Superfície
2. Servidões.
3.  Usufruto. Uso.
4.  Habitação. Direito do promitente comprador.
5.  Do usufruto. Do uso. Da habitação.
6.  Direitos reais de garantia. Penhor.
7.  Hipoteca.
8.  Hipoteca. Anticrese.

1. DOS DIREITOS REAIS LIMITADOS

1.1 - DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA OU DIREITO DE FRUIÇÃO/GOZO

1.1.1 – Superfície

1.1.2 – Servidão

1.1.3 – Usufruto

1.1.4 – Uso / Habitação

1.2 – DIREITO REAL EM GARANTIA

1.2.1 – Direito do Promitente Comprador

1.2.2 – Penhor

1.2.3 – Hipoteca

1.2.4 – Alienação fiduciária

1. DIREITOS REAIS LIMITADOS

1.1. DOS DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS OU DIREITOS DE FRUIÇÃO/GOZO

1.1.1. SUPERFÍCIE

1. Conceito e características na compreensão de Sílvio de Salvo Venosa

De acordo com a maioria da doutrina contemporânea, o direito de superfície pode substituir com vantagem o regime da enfiteuse, com o qual não se confunde. Diferentemente da enfiteuse, a superfície é instituto de origem exclusivamente romana, cuja primeira manifestação é obscura.

No direito romano clássico, tudo o que se agregava ao solo passaria ao domínio do proprietário, o que impediria uma propriedade desvinculada do solo. Nesse sentido, nos dizeres de Oliveira Ascensão, do direito de ter a coisa incorporada em terreno alheio, pode ter como contrapartida uma prestação única, ou prestação anual, perpétua ou temporária.

Com isso, o Código Civil de 2002 aboliu novas enfiteuses, introduzindo o direito de superfície gratuito ou oneroso (arts. 1.369 a 1.377), estabelecendo, no entanto, obrigatoriamente o prazo determinado. É vedado em nosso ordenamento jurídico a modalidade perpétua. Cuida-se, também, do direito real limitado sobre a coisa alheia, que apresenta inegáveis vantagens sobre a enfiteuse, embora com muita analogia com esta.

1. Origem e posição da legislação estrangeira e do direito pátrio

O direito de superfície é um instituto que o sistema jurídico moderno usa quando não encontra fórmulas novas para disciplinar as relações jurídicas impostas pelas necessidades econômicas ou sociais. Este instituto por largo tempo desconheceu-se no Direito Romano, pois se partia da idéia de que tudo o que se edificava e se plantava se aderia ao solo.

Surgiu como relação de direito público, e, originando-se da locação, entrou mais tarde no direito privado, como especial modalidade de direito real.

No direito moderno, a figura do direito superficiário encontrou sucedâneo na locação, na divisão da propriedade, na servidão.

Percebe-se, com isso, diversas manifestações do direito de superfície nos diplomas legais de cada país, a saber:

1. Código Civil Francês: ignorou o instituto da superfície
2. Código Civil Alemão: assenta a regra da pertinência das construções e plantações, ao proprietário do solo.
3. Código Civil Brasileiro/ 1916: não continha nenhuma disposição sobre o direito de superfície.
4. Código Civil Italiano/ 1942: imprime disciplina ao direito de superfície (arts. 952 a 956).
5. Código Civil Português/ 1966: imprime disciplina (arts. 1.524 a 1.542).

No que diz respeito ao direito pátrio, evidencia-se a presença de diferentes institutos legais os quais tutelam o direito de superfície, tais como a Lei de Parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79); o Estatuto da Cidade (Lei n.º10.257/2001), a qual consagrou o instituto; e o Código Civil de 2002 (art. 1.225,II), no rol dos direitos reais.

1. Modos de constituição

Para a constituição do direito de superfície, exige-se escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.369), ou pela carta de sentença, extraída de acordo homologado judicialmente, que estipule a constituição de direito de superfície.

Pode ser adquirido na forma de direito hereditário, na forma de testamento, caso em que o registro formal de partilha deve ser efetuado na matrícula do próprio imóvel (Código Civil, art. 1.227), não sendo aceita matrícula autônoma, uma vez que os direitos são exercidos sobre apenas um imóvel.

O domínio só será adquirido pelo registro do título (CC, art.1.227). Deste modo, um contrato que institua o direito de superfície, enquanto não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, apenas criará entre as partes um vínculo obrigacional, não gerando o direito real almejado.

O direito de superfície gera uma concessão temporária, sendo o tempo de duração estipulado no documento constitutivo (CC, art. 1.369). Esta concessão pode ser gratuita ou onerosa, caso em que o pagamento pode ser realizado à vista ou parceladamente (CC, art. 1.370).

De acordo com o artigo 1.359 do CC, surge, em mprestaea da superfície, uma propriedade resolúvel. Deste modo, se o superficiário efetuar um negócio mpresta, ou uma sucessão hereditária, via testamento, o adquirente recebe o direito subordinado à condição resolutiva.

A posição dos doutrinadores diverge em relação à possibilidade de aquisição de direito de superfície por usucapião. A usucapião se adquire com a posse. Sendo a posse o exercício pleno ou não de poderes inerentes à propriedade, e sendo a propriedade superficiária uma derivação do domínio pleno da propriedade imobiliária, é possível que ocorra, hipoteticamente, a usucapião da propriedade superficiária. Contudo, na prática fica difícil aceitarmos esta possibilidade, especialmente em se tratando de usucapião extraordinária, pois seria mais razoável que o prescribente pleiteasse o domínio pleno do imóvel.

Contudo, a aquisição do direito de superfície pode dar-se pela usucapião ordinária, como por exemplo, em o direito ter sido concedido anteriormente a non mprest. Neste caso, o concessionário adquire o direito de superfície contra o proprietário, desde que haja conservado a posse na qualidade de superficiário pelo tempo necessário, demonstrando ser portador de boa-fé.

Há também a possibilidade de aquisição por usucapião, quando a concessão do direito foi feita por instrumento particular, permanecendo o superficiário na posse pelo prazo suficiente para usucapir.