Hipoteca Convencional Resultante de Negócio Jurídico Bilateral

Hipoteca Convencional

Resultante de Negócio Jurídico Bilateral

Contrato Unilateral (obrigação só a uma das partes)

Consensual

Solene – REQUER escritura pública (registro – Solenidade) para sua validade.

Exceto nos casos de imóvel até 30 vezes o maior salário mínimo do País ( R$ 21.720,00), ou independentemente do valor nas hipotecas do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), admitindo escrito particular ou até mesmo impresso.

Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato.

Dispensa a Tradição para efetivação.

Não incide sobre bens inalienáveis, pois a hipoteca pode vir a ser o início de uma alienação judicial.

No caso do absolutamente incapaz que hipotecar imóvel, além da comprovação da necessidade da medida extrema e autorização judicial requerida por parte dos titulares do pode de família, deve existir a intervenção do MP.

Podem ser objeto de hipoteca convencional:

1. Imóveis e acessórios (benfeitorias, melhoramentos) – solo com incorporações naturais e artificiais
2. Domínio Direto e Útil – Possibilita hipoteca da enfiteuse, constituídas até 11/01/2003.
3. Estradas de Ferro;
4. Recursos Naturais.
5. Navio e Aeronaves – Leis especiais (Navios 2.180/54 e Aeronaves 7.565/86)

A constituição de hipoteca sobre imóvel não impede o seu regular aproveitamento e exploração econômica por parte do proprietário, que poderá edificar e lotear o terreno sobre o qual incide o ônus real.

Cada parcela dividida do bem (cada apartamento ou lote) será gravado de forma proporcional entre o valor da unidade e o crédito global, o que não se esperaria observando apenas o princípio da indivisibilidade da garantia, pela qual todo bem, e cada parte, estariam gravados pelo valor total da obrigação.

Possibilidade de alavancar a economia e desenvolver principalmente a função Social da Propriedade. (moradia) – Especialização do principio da função social da propriedade!

Inclusive abre a possibilidade do comprador do apartamento (p.ex) quitar a sua parcela da hipoteca, o que não acontecia no contexto de indivisibilidade. Aumenta a garantia.

Pode terceiro garantir dívida alheia com patrimônio próprio, mas caso o valor do bem, na expropriação seja insuficiente a quitação do débito, o credor deve executar o DEVEDOR pelo saldo residual (porém agora como quirografário – Credor sem garantia).

PERGUNTA: Na situação de condomínio de bem indivisível, qual alternativa corretamente justificada em relação à possibilidade da fração do bem ser gravada como garantia hipotecária:

1. Não pode ser dada como garantia, uma vez que em se tratando de condomínios só é hipotecável fração de bem divisível.
2. Não pode ser dada como garantia, uma vez que em se tratando de bem indivisível a fração é absolutamente abstrata.
3. Pode ser dada em garantia, pois mesmo sendo bem indivisível a fração do mesmo é legalmente estipulada.
4. Pode ser dada em garantia, uma vez que cada um pode individualmente dar garantia real da parte que tiver, sendo o bem divisível ou indivisível (fração ideal).

Resposta D

** No caso da expropriação, os demais condôminos tem direito a preferência na aquisição, por analogia ao art. 504 do CC.

Hipoteca de bem de família

        - Como garantia de empréstimo para construção do bem de família, não teria sentido o próprio não servir de garantia utilizando-se da impenhorabilidade.

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. – Lei da impenhorabilidade, seria apenas isso e não inalienável, logo, pode servir como hipoteca.

Salvo o bem de família voluntário, que será isento de dívidas posteriores a sua instituição, logo não cabe hipoteca. *inclusive para instituir voluntariamente, tem que ser solvente a época.

SUBIPOTECAS

Desde que o valor suporte todos débitos somados.

É hipoteca de segundo grau, que pode ser levada a efeito pelo credor preferencial (original) ou pelo novo credor, este em relação aos anteriores não passa de quirografário.

Única hipótese do credor hipotecário secundário se tornar principal:

Art. 1.495 – Hipoteca que menciona a constituição de uma anterior, não registrada. A nova hipoteca fica com registro sobrestado por 30 dias para o credor hipotecário principal se manifestar e efetivar o registro, caso não registre, registra-se a segunda com obtenção de preferência.

Respeitando o credor principal, o risco da subipoteca é a expropriação do bem ser de valor inferior ao constante na avaliação, e passarem assim a meros credores quirografários.

Além disso deve respeitar, para execução, o vencimento da hipoteca principal. Pode, remir o débito, realizando a consignação do valor da primeira dívida em favor do credor principal, sub-rogando-se assim, nos direito inerentes a hipoteca antecedente, obtendo assim preferência.

É possível vedação a subipoteca.

Hipoteca convencional dura no máximo 30 anos, e não coincide necessariamente com o prazo de  vencimento da dívida. (superando este prazo, doutrina entende o USOCAPIÃO DE LIBERDADE)