FUNDAÇÕES ADVERSA Posse

NOÇÕES BÁSICAS SOBRE USUCAPIÃO

Esp. Andrea M. L. Pasold Búrigo

O (ou A, como preferem muitos doutrinadores a também o novo código civil) usucapião é também chamado de prescrição aquisitiva, por ser um direito que é adquirido pela influência do fator tempo, assim como tantos outros são extintos pela prescrição extintiva.

O usucapião pode ser definido como modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada no tempo, além de outros requisitos exigidos pela lei.

Em suma, se alguém tem a posse, que é poder de fato sobre a coisa, exercendo sobre o bem um poder típico de quem é dono, agindo e se percebendo proprietário, inclusive e principalmente por dar ao imóvel sua função social, por um determinado período de tempo, e preenchendo outros requisitos previstos em lei, poderá adquirir a propriedade, pela ação de usucapião.

ESPÉCIES: o usucapião pode ser sobre bens móveis e imóveis.

Para os bens imóveis, existem três espécies:

- extraordinário: disciplinado pelo artigo 550 do Código Civil tendo por requisitos posse por vinte anos, de forma contínua, mansa e pacífica, exercida com ânimo de dono; (no novo Código, o artigo 1238 diminui o prazo para 15 anos, e se o possuidor tiver estabelecido sua residência,construindo moradia, ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo, tornando a propriedade produtiva ou para sua residência, o tempo é reduzido para dez anos);

- ordinário: art. 551 CC – requisitos: posse por dez anos entre presentes (proprietário e possuidor domiciliados em mesmo município) e quinze entre ausentes (tempo misto: proposta de Lafayette – contar em dobro o tempo que faltava, assim: ficou presente oito anos, faltariam dois, e um dos dois se muda, então duplica o que falta, para quatro, de ausente. Isto porque na época o tempo era dobrado para ausentes; hoje, o tempo deveria ser multiplicado por 1.5), exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, além de justo título e boa-fé. O justo título é o fundamento jurídico que fez com que o possuidor se achasse proprietário, devendo ser um título translativo, como uma permuta, um testamento, doação, etc. A boa-fé é a convicção de proprietário, que pode cessar com citação para reintegração, por exemplo (no novo Código o prazo passa a ser de dez anos independentemente de ser entre presentes ou ausentes,e o tempo poderá ser reduzido para cinco anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro que foi cancelado posteriormente, e desde que o possuidor tenha estabelecido sua residência ou feito investimentos de interesse social e econômico, tornando produtiva a área).

- Constitucional ou especial: divide-se em rural – pro labore e urbano. O rural existe desde a Constituição de 1934. Permite a aquisição da propriedade de imóvel ocupado por cinco anos de área rural de no máximo 50 hectares, sendo a área produtiva e utilizada para morada pelo possuidor, e desde que ele não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano – art. 191 (presente também no novo Código Civil, artigo 1239, com os mesmos requisitos constitucionais). O urbano é inovação da Constituição de 1988, que exige área urbana de até 250 m2, por cinco anos, ininterruptos e sem oposição, utilizando para moradia sua ou de sua família, não sendo proprietário de outro imóvel – art. 183. (previsão no novo CC, artigo 1240).

Desde a Constituição de 1988, há a certeza da impossibilidade de aquisição por usucapião de imóveis públicos. O prazo de cinco anos para o usucapião especial começou a contar da vigência da atual Constituição. Os primeiros pedidos, portanto, somente puderam ser formulados a partir de 5 de outubro de 1993.

PRESSUPOSTOS

- Coisa hábil ou suscetível de usucapião,

- Posse mansa e pacífica (sem oposição),

- decurso de tempo,

- justo título e boa-fé apenas para usucapião ordinário.

Não são usucapíveis as coisas fora do comércio, que são, nos termos do artigo 69 do CC, as insuscetíveis de apropriação – coisas em abundância no universo – e as legalmente inalienáveis – por força de lei, mas não por vontade do testador ou doador, que tem prazo determinado. Os bens públicos também não podem ser objeto de usucapião, conforme a interpretação dada ao Código Civil pelo STF, através da Súmula 340, bem como a partir da nova Constituição.

A posse exigida para usucapião é a ad usucapionem, ou seja, com intenção de dono, mansa e pacífica, sem oposição, e sem vedação legal para usucapião, como os possuidores diretos têm. (isto significa que o locatário jamais poderá adquirir por usucapião, pois sempre possuiu sabendo não ser o dono, não teve o ânimo, apenas o comportamento, porque faz parte do contrato de locação)

A posse deve ser contínua, ou seja, sem interrupção. Mas, nos termos do artigo 552 do CC (novo artigo 1243), o possuidor pode acrescentar à sua posse a do seu antecessor, para contar o tempo exigido para usucapião, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas, e, no caso do usucapião ordinário, também deve ter o possuidor anterior o justo título e a boa-fé (artigo 1243, in fine).

Para a doutrina, se a sucessão foi a título singular, pode o novo possuidor escolher se acrescenta o tempo anterior ao seu, ou não. Mas, se foi a título universal, tem que acrescer, e nem sempre isto é bom, como quando se pretende o usucapião ordinário, em que é exigido o justo título, e ele é recente, ou a posse anterior tinha algum vício que não interessaria ao possuidor novo, já que a continuação do vício na posse, salvo a precariedade, pode cessar, sendo a continuação do vício como presunção.

O compromisso de compra e venda registrado pode ser considerado justo título, mas o STF já entendeu de maneira diversa. Ainda sobre o título, o mesmo, para ser justo, deve ter um vício que o torne anulável. Se for nulo, pela forma, pela ausência de assinatura do vendedor, por exemplo, não é válido para o usucapião ordinário.

O ânimo de dono não se confunde com a boa-fé.

Conforme o novo artigo 1241 do Código Civil 2002, o possuidor requererá ao juiz que seja declarada adquirida a propriedade imóvel por usucapião, sendo que a declaração obtida é título hábil para o registro no Cartório