CIENCIA POLITICA

Prof.ª Fernanda

CONTRATO DE LOCAÇÃO

7.1 Disciplina legal:

O Código Civil, nos arts. 565 a 578, aplica-se à locação de bens móveis, sendo aplicado à locação de bens imóveis de forma subsidiária.

A locação de bens imóveis urbanos é regulamentada pela Lei n. 8.245/1991.

Já a locação (arrendamento) de imóveis rurais é regulamentada(o) pela Lei n. 4.505/1964 (Estatuto da Terra).

Nosso estudo cingir-se-á aos dois primeiros diplomas legais (CC e Lei n. 8.245/91).

7.2 Conceito e generalidades:

De acordo com Mathias e Daneluzzi (2008, p. 111), “locação é o contrato temporário pelo qual um dos contratantes (locador) se obriga a transferir o uso e gozo de coisa infungível ao outro (locatário) a quem cabe pagar uma remuneração periódica denominada aluguel.”

Ver art. 565, CC.

Pelo contrato de locação, há desdobramento da posse, ou seja, o locador transfere a posse direta do bem para o locatário, durante o período de vigência do contrato.

Podem ser objeto do contrato coisas móveis (livros, carros, animais, filmes, etc) ou imóveis. Em se tratando de bens móveis, devem ser infungíveis, “pois o que se objetiva na locação é o uso e gozo, com posterior devolução da mesma coisa e não o equivalente a ela.” (MATHIAS; DANELUZZI, 2008, p. 111).

7.3 Características:

O contrato de locação é:

a) BILATERAL: porque cria obrigações para ambas as partes;

b) ONEROSO: porque há vantagens e ônus recíprocos;

c) CONSENSUAL: porque se perfectibiliza pelo acordo de vontades, sendo que a entrega da coisa (móvel ou imóvel) somente ocorre na execução do contrato;

d) EXECUÇÃO SUCESSIVA: em decorrência do fato de que o pagamento do aluguel geralmente é feito periodicamente;

e) COMUTATIVO: cada contratante sabe qual a sua prestação.

7.4 Pagamento do aluguel:

O aluguel pode ser pago de forma única, quando envolve todo o período da locação (ex: locação por temporada), ou periódica.

O valor do aluguel é livremente pactuado pelas partes.

ATENÇÃO: o aluguel configura uma dívida quérable, ou seja, deve ser paga no domicílio do devedor (locatário), salvo convenção em sentido contrário.

7.5 Locações regidas pelo Código Civil:

O CC trata das locações de bens móveis e imóveis. No entanto, dada a existência de lei específica regulamentando a locação de bens imóveis, aplica-se à locação imobiliária a lei específica, sendo o CC aplicado subsidiariamente (ver art. 1º da Lei n. 8.245/91).

São obrigações do LOCADOR, nos termos do art. 566, CC:

a) entregar ao locatário a coisa com as suas pertenças ;

b) manter a coisa de modo a servir ao uso a que se destina, fazendo os reparos necessários;

c) garantir ao locatário, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

De acordo com o art. 568, CC, o locador: a) deverá resguardar o locatário de embaraços e turbações de terceiros; b) responderá por vícios e defeitos da coisa anteriores à locação.

Caso a coisa se deteriore SEM culpa do locatário, ele poderá pleitear redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato caso a coisa não mais sirva ao fim a que se destina (art. 567, CC).

Os deveres do LOCATÁRIO são enunciados no art. 569, CC:

a) servir-se da coisa locada para o uso convencionado ou presumido (ex: não pode usar o DVD locado para uma exibição pública), sob pena de rescisão contratual e pagamento de perdas e danos, na forma do art. 570, CC;

b) cuidar da coisa como se fosse sua;

c) pagar pontualmente o aluguel na forma convencionada no contrato ou conforme os costumes;

d) informar o locador de eventuais turbações de terceiros que pretendam exercer direitos sobre a coisa locada;

e) restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações ordinárias decorrentes do seu uso regular.

De acordo com o art. 571, CC, existindo prazo estipulado no contrato, não poderá o locador reaver a coisa antes do vencimento, a não ser que indenize o locatário por perdas e danos, podendo o locatário, na forma do parágrafo único do referido dispositivo legal, exercer direito de retenção enquanto não for ressarcido. Por sua vez, em havendo prazo estipulado, não poderá o locatário devolver a coisa locada antes do tempo, sem pagar ao locador a multa prevista no contrato.

Na forma do art. 573, CC, a locação por tempo determinado cessa uma vez findo o prazo estipulado, independentemente de notificação. No entanto, se findar o prazo e o locatário continuar na posse do bem sem oposição do locador, presume-se que houve prorrogação do contrato por tempo indeterminado, devendo o locador então notificar o locatário caso queira dar fim ao contrato (art. 574, CC).

Caso o locatário, notificado a restituir a coisa, não o fizer, responderá ao locador pelo aluguel por este arbitrado e responderá pelos riscos da coisa, ainda que decorrentes de caso fortuito (art. 575, CC). O aluguel de que trata o caput do art. 575 tem caráter de penalidade, mas não pode ser excessivo, caso em que poderá ser reduzido pelo juiz, na forma do parágrafo único do referido dispositivo.

A locação por tempo determinado, no caso de morte do locador ou locatário, persiste em face dos seus herdeiros, pelo prazo avençado (art. 577, CC). A contrario sensu, se a locação for por tempo indeterminado, havendo morte de uma das partes, considera-se o contrato extinto, sem transmissão aos herdeiros.

Por fim, o art. 578, CC, preconiza que o locatário tem direito de retenção pelas benfeitorias necessárias não indenizadas pelo locador (ex: substituição do