Aluguel de um edifício urbano

Locação de Prédio Urbano ( Lei 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/2009, em vigor desde 23 de janeiro de 2010)

Conceito. Noções gerais

Locação predial consiste na locação regida pela Lei 8.245/91 (Lei de Locações). Indica, portanto, o contrato através do qual o locador transfere ao locatário a posse de determinado bem imóvel urbano para utilização conforme determinado pela avença e, subsidiariamente, pela legislação.

Importante referir que por imóvel urbano deve ser entendido aquele imóvel afetado à residência, indústria, comércio ou qualquer exercício de empresa (critério finalístico), estando, pois, afastados da disciplina da Lei do Inquilinato os imóveis rurais, os imóveis rústicos e os bens móveis.

A Lei de Locações (também chamada na doutrina de Lei do Inquilinato) é um microssistema que prevê não apenas normas de direito material civil, mas também de direito processual (ações locatícias) e de direito penal (penalidades contidas nos arts. 43 e 44 da Lei).

O Código Civil terá aplicação subsidiária aos contratos de locação predial. Por outro lado, a jurisprudência já firmou o entendimento de que não se aplica o CDC às relações decorrentes da Lei de Locações.

Espécies

A Lei de Locações prevê as seguintes modalidades de contrato de locação predial:

a) Locação residencial (arts. 46 e 47);

b) Locação por temporada (arts. 48 a 50);

c) Locação não residencial (arts. 51 a 57).

A definição da espécie de locação predial importa para determinar a função sócio-econômica que deve exercer o contrato, o que explica o tratamento diferenciado que conferem a lei e a jurisprudência a cada tipo.

Independente da espécie de locação, a Lei uniformiza direitos e deveres dos locadores e locatários, contidos nos arts. 22 a 36.

Especial atenção se dá ao direito de preferência, que pode ter natureza de direito pessoal ou de obrigação com eficácia real, desde que, neste último caso, esteja o contrato devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis, na forma do art. 33 da Lei.

Também destaque-se o direito à sublocação, que, para existir, deve haver autorização expressa no contrato. A mesma autorização também é requerida à cessão de posição contratual por parte do locatário.

Por fim, ressalte-se que a posição da jurisprudência do STJ é favorável à possibilidade de cobrança de luvas em contrato inicial de locação não residencial.

Inovações

A Lei de Locações sofreu profundas mudanças pela Lei 12.112/2009, em vigor desde 23 de janeiro de 2010 (vacatio legis de 45 dias, em razão de ter ocorrido veto presidencial relativo à cláusula de vigência imediata). As principais inovações introduzidas pela Lei 12.112/2009 dizem respeito à fiança, às garantias locatícias e as ações locatícias.

Locação Residencial (arts. 46 e 47)

Os contratos de locação, quanto à forma, podem ser verbais ou por escrito.

Os contratos por escrito serão sempre inicialmente celebrados por prazo determinado, conforme as espécies:

a) prazo igual ou superior a 30 meses: há prorrogação do contrato caso, ao final do prazo estabelecido, não seja requerida a extinção e o locatário permaneça na posse do imóvel por mais de 30 dias, sem oposição. A prorrogação, portanto, é a regra, devendo a intenção de extinção ocorrer por manifestação inequívoca. Uma vez prorrogado, o contrato passará a prazo indeterminado. Importante referir que, depois de prorrogado o contrato, o locador poderá denunciá-lo a qualquer tempo, por qualquer motivo, desde que comunique o locatário com 30 dias de antecedência (denúncia vazia).

Nos contratos superiores a 10 (dez) anos, há necessidade de vênia conjugal (outorga uxória ou outorga marital), consoante o art. 3º da Lei.

b) prazo inferior a 30 meses: há prorrogação automática do contrato se, ao final do prazo estabelecido, não for o imóvel reclamado de volta pelo locador ou devolvido pelo locatário (não se exige, aqui, posse de mais de 30 dias pelo locatário). Uma vez prorrogado, o contrato passará a prazo indeterminado. Cabe atentar para relevante diferença com relação ao contrato com prazo superior a 30 meses: após a prorrogação, o contrato somente poderá resilido pelo locador se este estiver motivado por uma das hipóteses elencadas no art. 47 (denúncia cheia).

Quanto aos contratos verbais aplicam-se as mesmas regras do contrato firmado com prazo inferior a 30 meses.

Locação por Temporada

A contratação por temporada é considerada subespécie dos contratos de locação residencial, e está regida pelos arts. 48 a 50 da Lei. Interessante destacar alguns pontos:

a) possibilidade de pagamento antecipado dos alugueres, em uma única parcela, característica que desaparecerá se o contrato for prorrogado por tempo indeterminado;

b) a temporada não pode ser superior a 90 dias;

c) é possível a exigência das garantias locatícias se o pagamento não for antecipado;

d) a extinção do contrato, após a prorrogação, poderá ocorrer através de denúncia vazia (se já houver passado mais de 30 meses desde o termo inicial da avença) ou denúncia cheia (se não ultrapassados os 30 meses, situação em que a motivação deve ter respaldo em uma das hipóteses do art. 47).

Em todos os casos de locação residencial em que vige prazo determinado, a resilição somente poderá ser operada pelo locatário, através de denúncia vazia, mediante pagamento proporcional da multa estipulada,