As Transações Imobiliárias

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

1. Intermediação Imobiliária

Intermediação segundo o dicionário online de português é “ação ou efeito de intermediar (existir em meio a; localizar-se entre; colocar de permeio; que está intercalado; intercalar; ser utilizado como mediador; intervir).

A intermediação imobiliária é uma atividade antiga no Brasil, que remete ao período colonial, quando conforme explica José Machado Rezende:

“os primeiros agentes de negócios imobiliários, denominação a que se dava àqueles que, entre outras atividades, também se encarregavam em descobrir os proprietários dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam. Não se tratava de uma profissão regular, na acepção técnica do termo, e sim, como todas as demais, sem qualquer vínculo de emprego ou classista. A limitação dos meios de comunicação e a dificuldade pela descoberta de novas oportunidades de negócios, fez surgir um movimento de troca de informações pessoais entre esses agentes imobiliários que, diariamente se encontravam nos cafés de esquina e outros pontos movimentados da cidade para procurar e oferecer imóveis para seus clientes.”

No processo de intermediação podemos então destacar alguns personagens  que serão objeto de nosso estudo, são eles:

1. Corretor de Imóveis

1. Definição

O corretor de imóveis, também conhecido como corretor imobiliário, é a pessoa que intermedeia, durante a transação de um imóvel (urbano ou rural), a relação comercial entre o vendedor e o cliente comprador. Cabe, portanto, ao Corretor de Imóveis exercer profissionalmente a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.

1. Formas de atuação do Corretor

O corretor de imóveis pode exercer sua profissão como autônomo, acertando sua remuneração através de seus contratos particulares com seus clientes, respeitando a tabela homologada pelas entidades da classe.

Poderá também ser dono de imobiliária ou trabalhar em uma, como profissional autônomo (associado), dividindo com esta os frutos de seu trabalho, uma vez que a mesma deverá dar todo o suporte para o pleno exercício profissional.

Poderá trabalhar como Incorporador Imobiliário e também como Administrador de Condomínios Residenciais e Imóveis de terceiros.

1. Regulamentação da Profissão (Legislação Aplicada)

O Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002) ao regulamentar no Capítulo XIII a Corretagem, estabelece regras de obediência obrigatória aos corretores de imóveis nos artigos 722 a 729, além de prever benefícios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorários.

Vejamos estes artigos:

Art. 722. Pelo Contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios, deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciando e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor o direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio, dispensar o corretor, e o negócio, se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Contudo, há também normas específicas que tratam desta profissão.

A primeira Lei que regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis foi a Lei 4.116/62 de 1962. Esta lei foi promulgada por esforço de associações profissionais, mas só em 1978, com a Lei 6.530/78, é que os Conselhos Federal e Regional foram criados e com isto a profissão ganhou maior controle e regulamentação.

O Decreto 81.871/78 regulamenta a Lei 6.530, disciplinando a profissão de Corretor de Imóveis e o funcionamento dos órgãos de Fiscalização.

E através da resolução COFECI 326/92 foi aprovado o Código de Ética Profissional.

1. Direitos e Deveres

Como em toda profissão regulamentada, a lei prevê direitos e obrigações, que não podem ser ignorados pelo corretor de imóveis. Assim com base nestas normas, podemos elencar os seguintes direitos dos Corretores de Imóveis:

1) Direito em relação a atividade de Corretor:

a) Exercício legal da profissão;

b) Receber comissão sobre as transações imobiliárias efetuadas;

c) Associar-se a Sindicato de categoria profissional.

2) Direitos do Corretor de Imóveis em relação aos Conselhos Regionais:

a) Recebimento de Carteira de Identidade Profissional;

b) Votar e ser votado para o Conselho Regional e Federal da categoria.

E os seguintes deveres:

1) Deveres em relação a atividade de Corretor:

a) Zelar sobre a Ética nas Transações Imobiliárias;

b) Denunciar ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis, o exercício ilegal da profissão;

c) Zelar e proteger as informações dos clientes confiadas em sigilo a sua pessoa;

d) Zelar e prestigiar as entidades de classe, contribuindo e participando das mesmas;