Condominio

CONDOMÍNIO

Welington Viegas Pereira

1-Conceito:

Consiste na pluralidade de sujeitos ativos em uma relação de direito de propriedade. Estes sujeitos usam em comum determinada coisa.

Sendo a lição de Sílvio Rodrigues:

Uma vez posto o condomínio a funcionar, cada comunheiro, em face de terceiros, atua como proprietário exclusivo e ordinário; mas, em face de seus consortes, seu direito esbarra com igual direito dos destes, de maneira que sua atividade, no desfrute da coisa comum, só é permitida enquanto não invadir a área de direitos daqueles.

Segundo Caio Mário M. S. Pereira:

“Ter-se-á condomínio “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”.

1.1-Classificação no Código Civil:

O Código Civil traz classificação dos condomínios de acordo com as obrigações e direitos dos condôminos decorrentes da união. Assim temos o condomínio voluntário onde os condôminos juntam-se por disposição de vontade e extinguem o condomínio quando julgarem oportuno. Veja-se o Art. 1320, CC: A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

Também diz o Código Civil quando o condomínio é necessário por força de lei: Art. 1327: O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código. Outra figura é o condomínio edilício onde pode haver partes em comum e de uso exclusivo. Art. 1331CC: Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

2-Condôminos: Sinônimo e conceito

O conceito de condômino decorre da própria idea de condomínio. Assim, condômino é aquele que tem o direito em comum sobre a relação de propriedade de determinado bem. Nestes termos, verifica-se que a ideia de condômino é similar a de consorte, ou seja, têm o mesmo interesse em proteger o bem de interferências de terceiros estranhos ao condomínio. Este sinônimo decorre das relações jurídicas e fáticas dos condôminos.

Também pode-se chamar o condômino de co-possuidor, haja vista possuir cota parte ideal da coisa comum.

3-Fração Ideal: Sinônimo e conceito

Consiste na parte indivisa e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondendo à unidade autônoma de cada condômino.

Art. 1331, §3º: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

“Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Isso deve estar especificado na Convenção do Condomínio”.

As frações ideais devem constar da Escritura do imóvel, e da Convenção Condominial.

4-Classificação do Condomínio:

4.1-Quanto à Origem:

Convencional: Se resultar de acordo de vontade dos consortes.

Incidente ou Eventual: Quando vier a lume, em razão de causas alheias à vontade dos condôminos (herança deixada a vários herdeiros).

Legal, Necessário ou Forçado: quando deriva de lei (compáscuo) Ex.. As paredes, cercas, muros e valas, na formação de ilhas. Art. 1327: O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código.

4.2-Quanto à Forma:

Pro Diviso: Comunhão existe juridicamente, mas não de fato (condomínio em edifícios de apartamentos).

Pro Indiviso: Comunhão perdura de fato e de direito.

4.3-Quanto ao Objeto:

Comunhão Universal: se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos. Ex. Fazenda com diversas atividades. Diversas alternativas, pode escolher.

Será Comunhão Particular: Se se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais. Ex.. Condomínio de paredes, de tapumes e de água.

5-Condomínio Voluntário

Conceito: Forma de condomínio fundada na vontade dos respectivos proprietários que resolvem formar a copropriedade sobre a coisa. Cada condômino continua como dono exclusivo da sua quota parte ideal. É pois convencional, haja vista resultar de acordo de vontade dos consortes.

5.1-Direitos dos Condôminos:

O Código Civil estabelece os direitos dos condôminos.

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

Art. 1.318.; As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante, mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartida o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

§ Único: Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio