Código Civil - Contrato De Compra E Venda - Resenha

1.Conceito

O Código Civil, art. 481, fornece informações para o conceito do contrato de compra e venda. Segue:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Assim, designa-se um contrato onde decorrem obrigações iguais para cada uma das partes envolvidas. A obrigação de posse de determinada coisa(s) vinda do vendedor e a de pagar o preço estabelecido vindo de comprador. A execução do contrato dar-se-á quando, de fato, ocorrer a transferência da propriedade através objeto negociado sendo entregue (bens móveis) ou pelo registro legal (imóveis).

2. O caráter obrigacional da compra e venda

Observa-se que os efeitos consequentes do contrato são simplesmente obrigacionais, e não reais, pois concordando com o sistema brasileiro de direito, a compra e a venda não é, apenas, a posse do objeto vendido, mas gera a obrigação ao vendedor de transferi-lo.

Sob efeito, conforme a tradição romana, o contrato de compra e venda não é suficiente, por si só, em função do domínio das coisas que constituem seu objeto. Há necessidade de se explorar a complementação do processo, ou seja, a um jeito de conquistar a propriedade, que é a traditio.

Portanto, o resultado desta ação é de tratar o contrato gerando mera obrigação de entrar o objeto vendido.

3. Natureza jurídica

O contrato de compra e vendo pode ser caracterizado em vários adjetivos, sendo alguns deles: consensual, sinalagmático, oneroso, cumutativo e solene.

Em contradição aos contratos reais, é consensual, pois se concretiza independente da entrega do objeto, apenas pela concordância da vontade entre as partes a respeito da coisa e seu preso. Segue a lei:

Art. 482. A compra e a venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

Diante das obrigações envolvidas no processo, que são recíprocas entre ambas as partes, o comprador compromete-se a entregar o valor negociado; o vendedor compromete-se a transferir a propriedade da coisa vendida. Cada obrigação é consequente, pois uma é razão e a razão da outra. Portanto, sinalagmático.

É oneroso, pois implica no sacrifício patrimonial, visto que todos se privam de algo. O vendedor da coisa vendida e o comprador pelo valor pago.

Em regra geral, a compra e venda é contrato cumutativo, porque a expectativa da prestação que se estima a receber pode ser realizada sob o ato a ser aperfeiçoado. Por exemplo, quando uma pessoa oferece um preço por um objeto, tem ideia de qual será a prestação que receberá de volta ao seu dinheiro e de algum modo, já sabe o resultado antevisto.

Em compras e vendas em que o preço estipulado equivale igual ou superior ao valor de trinta vezes o salário mínimo vigente no país, impõe a lei em forma de escritura pública (art. 108). Em razão, contrato é solene. Anteriormente, não.

4. Elementos da compra e venda

O contrato de compra e venda compõe-se de três elementos: consentimento (consensus), preço (pretium) e coisa (res).

O consentimento deve focar o preço e o objeto, com a intenção de alcançar o objetivo que o contrato tem: transferência de preço mediante aquisição da coisa. Vale ressaltar que existe uma diferença entre a compra e venda e o contrato preliminar que estabelece um compromisso do mesmo. Este tem como alcance uma ação futura de compra e venda, enquanto, no contrato em si, deixa-se de ser um compromisso e passa a ser uma obrigação.

O preço é considerado o segundo elemento da estruturação do negócio. Entra em relevância que o valor deve ser em dinheiro, pois, caso não seja, adjetiva-se como contrato de troca. O dinheiro deve ser ainda determinado ou determinável da maneira mais precisa. Não fica a exclusividade de apenas uma das partes taxar o preço (art. 489), pois entra no âmbito da proibição das condições puramente prestativas (CC, art. 122).

A coisa pode ser objeto de compra e venda todas as coisas que estejam fora do comércio, escapando assim, coisas insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis.

Dois pontos em questão merecem análise:

a) A venda de coisa alheia é nula, pois ninguém pode alienar o que não é seu. É aceita, apenas, que a venda de efetue e o vendedor chegue antes e depois que o interessado tenha perda, a tornar-se proprietário. Não existe motivo para que a venda inicial não tenha validade. Por outro ângulo, pode acontecer que ambas as parte tenham conhecimento de que a coisa é alheia. Sendo assim, a negociação prevalece como uma promessa, porque o alienante estará prometendo que terá a anuência do dono para vender ao interessado o objeto em destaque.

b) A venda de coisa futura é legal perante a lei caso o contrato não transfira a propriedade, mas cria uma obrigação de transferir, não impedindo a venda de algo de poderá vir a existir.

5. Consequências subsidiárias derivadas da compra e venda

A partir dos efeitos básicos do contrato de compra e venda, que são as ações acima descritas, surgem também outras consequências subsidiárias. Estas consistem em obrigações de acessória que levam o vendedor a se responsabilizar por perdas e vícios ocultos do produto. Outras consequências prevalecem da lei à questão das despesas da negociação.

A característica de que o contrato envolve reciprocidade entre obrigações de cada uma das partes, cria-se o estabelecimento de regras no instante em que estas obrigações são oferecidas, onde deve existir uma segurança em relação ao cumprimento de todas as partes do negócio.

a) Obrigações acessórias: responsabilidade pela evicção e pelos vícios redibitórios: O vendedor responde pela evicção que o comprador possa sofrer da coisa comprada, como também acolhe pelos vícios ocultos que por ventura a coisa possua.

b) Despesas de contrato: A princípio, é facultativa aos integrantes do contrato a prerrogativa de ajustar o que é entendido sobre, deixando para um ou outro as despesas vindas do contrato. No caso de nenhuma manifestação, parcialmente sob à lei, dispõe que as despesas de registro e escritura ficam sob a responsabilidade do comprador e as da tradição sob responsabilidade do vendedor.

c) O problema dos riscos: Segundo o art. 492, até o momento da tradição, os riscos da coisa