Direito De Vizinhança

Grupo 1: Direitos de vizinhança – uso anormal da propriedade, das árvores limítrofes, passagem forçada, passagem de cabos e tubulações

1. Introdução:

Direito Romano: era lícito a qualquer um proceder em relação a propriedade segundo lhe aprouvesse, uma vez que não interferisse na propriedade alheia.

2. Direitos de vizinhança:

Direitos de vizinhança são direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente da contigüidade.

As regras de vizinhança têm por objetivo harmonizar a vida em sociedade e o bem estar, sem deixar à margem as finalidades do direito de propriedade e sua utilização social.

Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem porque vinculam os confinantes, acompanhando a coisa. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino) é também denominada obrigação ambulatória.

3. Uso anormal da propriedade (artigos 1.277 a 1.281):

Nos limites do que é seu, tem o dominus a faculdade de agir, extraindo da coisa todas as vantagens, benefícios, fruição e gozo. Cabe ao proprietário utilizar a coisa conforme lhe convenha e segundo o seu agrado.

O art. 1.277 do CC vem dizer que o proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências provocadas pela utilização da propriedade vizinha.

As interferências ou atos prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde capazes de causar conflitos de vizinhança podem ser classificados em três espécies: ilegais, abusivos e lesivos.

Os fatos e os atos praticados pelo possuidor de um prédio que exerça seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ou incômodos ao seu morador, dão origem a duas categorias de ações judiciais:

a) Tratando-se de situação presente e continuativa de prejuízo à segurança, sossego e saúde do vizinho, a ação é tipicamente de vizinhança, nos termos do art. 1.277. O remédio processual será a ação de obrigação de fazer ou não fazer com cominação de multa diária;

b) Se já houve prejuízo decorrente da vizinhança: a solução pode ser somente a ação indenizatória, na qual serão apuradas perdas e danos, mormente se já cessou a turbação ou moléstia. Não se afasta da indenização, evidentemente, o dano exclusivamente moral. Nesses casos a situação se aproxima da responsabilidade civil do art. 186.

As ações típicas de vizinhança são imprescritíveis, porque podem ser propostas enquanto perdurar o ato turbativo. Cessada a turbação, a ação é exclusivamente indenizatória, iniciando-se daí o prazo prescritivo ordinário para as ações pessoais.

O art. 1.280 prevê situações em que o evento ocasionador do desassossego de vizinhança não decorre da vontade do proprietário do prédio vizinho. Evidentemente, havendo má-fé do sujeito, a indenização se agrava com apuração de perdas e danos.

Há ainda dois aspectos que se interpenetram em sede de vizinhança: regras de ordem pública e de ordem privada. Tanto é assim que o CC admite que, em certas situações, o incômodo deve ser tolerado, quando prevalece o interesse público. De qualquer modo, a manutenção do incômodo somente pode ser autorizada em última hipótese, quando se torna impossível sua paralisação ou mitigação. Sob esse prisma, dispõe o art. 1.279.

Para aferir a normalidade ou a anormalidade da utilização de um imóvel procura-se:

a) Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado: se nas circunstâncias este se contém no limite do tolerável e do razoável não há razão para reprimí-lo;

b) Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais: parágrafo único do art. 1.277;

c) Considerar a anterioridade da posse: segundo a teoria da pré-ocupação, aquele que primeiramente se instala em determinado local estabelece a sua destinação. Deve o sucessor observar se o barulho é demasiado ou se a lei proíbe o incômodo.

4. Árvores limítrofes (artigos 1.282, 1.283 e 1.284):

A regra geral é serem as árvores partes integrantes dos prédios. A situação abrange qualquer tipo de árvore, nascida naturalmente, semeada ou plantada.

O art. 1.282 estabelece presunção de condomínio da árvore cujo tronco estiver na linha divisória de prédios confinantes, os quais devem dividir os frutos e a madeira, se vier a ser abatida. É o que se denomina árvore-meia. A presunção é relativa, de modo que pode um dos confinantes provar sua propriedade exclusiva.

No entanto, a árvore pode servir de marco divisório. Sendo comum a coisa, cada comunheiro responde pelas despesas de conservação e colheita e deve indenizar outro por quaisquer prejuízos a que der causa.

O art. 1.284 determina que, contrariando a regra segundo a qual o acessório segue o principal, “os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular”. Se o terreno em que darão os frutos for público, continuam a pertencer ao dono da árvore.

O art. 1.283 autoriza o proprietário que tenha imóvel invadido em sua estrema por raízes e ramos de árvores a cortá-los, até o plano divisório.