Direito Do Promitente Comprador

SUMÁRIO

Introdução .......................................................................................4

1.Histórico .................................................................................5

2.Direito do Promitente Comprador no Novo Código Civil.....6

3.Legislação ..............................................................................6

4.Definição.................................................................................7

5.Direito Real ou Direito Pessoal?............................................8

6.Natureza Jurídica .................................................................10

7.Requisitos.............................................................................10

8.Efeitos Jurídicos....................................................................11

9.Execução..............................................................................13

10. Possibilidade de Usucapião...............................................14

11. Possibilidade de Venda do Imóvel a terceiro...................15

12. Da Necessidade de Anuência de Terceiros no Contrato de Promessa de Venda.............................................................15

13. A cláusula Pro Amico Eligendo..........................................16

14. Adjudicação Compulsória...................................................17

15.Execução..............................................................................18

16.Súmulas................................................................................18

17.Jurisprudências.....................................................................19

Conclusão......................................................................................30

Referências Bibliográficas.............................................................31

INTRODUÇÃO

Antigamente os contratos de compra e venda eram mais inseguros, sem muitas garantias tanto para o promitente comprador, quanto ao compromitente vendedor. Sendo que o promitente comprador sem nenhuma garantia de negócio, poderia ser enganado por algum vendedor de má-fé e esse executar várias vezes uma mesma venda, por exemplo.

Assim o Direito Promitente Comprador vem para assegurar e tornar mais rigoroso os contratos de promessa de compra e venda, excluindo definitivamente a cláusula de arrependimento dos “pactos” civis.

No Código Civil temos artigos destinados para esse assunto, assim como as súmulas, e neste trabalho vamos mostrar esses conflitos, essa insegurança no negócio jurídico, bem como, todos os requisitos necessários para efetuar tal contrato, os efeitos jurídicos que adquire, explicaremos a adjudicação compulsória, como ação de recuperação do direito adquirido, e como se concretiza este contrato, de forma a assegurar o direito de compra e venda, sem riscos de prejuízo ao promitente comprador e promitente vendedor.

DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

1. HISTÓRICO

A promessa de compra e venda, ou direito promitente comprador, como também é chamado teve como ponto de partida o art. 1088 do Codigo Civil de 1916, que admitia que o promitente, antes do contrato definitivo, poderia arrepender-se. Explica o autor Caio Mario da Silva Pereira, que era fruto de divergência, não sabendo se era ou não sujeito a pagar perdas e danos. Ocorria que havia muitos que queriam tirar vantages e deixavam de outorgar a escritura definitiva, pensando numa possível “revenda”, supervalorizando o valor e lucrando mais. Como o direito era de natureza pessoal, os possíveis compradores não podiam, assim, reivindicar o imóvel.

Se fosse revestido de requisitos de contrato definitivo, comportaria execução específica, explica o autor, habilitando o promitente comprador a exigir, judicialmente, a declaração de vontade recusada, ou a entrega da coisa.

Com o Decreto-Lei nº 58/37, esse direito passou a ser considerado um direito real, protegendo assim os promitentes compradores, que munidos da documentação necessária e do registro imobiliário tinham esse direito garantido.

Este Decreto-Lei nº 58/37 veio pacificar o artigo 1.088 do Código Civil de 1916, porém era aplicada só aos imóveis loteados. A Lei 649/49 deu nova redação ao Decreto- Lei 58/37, aplicando também aos imóveis não loteados.

Em Dezembro de 1979, a Lei 6.766 derrogou o Decreto-Lei 58/37, que atualmente só se utiliza aos loteamentos rurais. A Lei 6.766/79 refere como irretratáveis e irrevogáveis os compromissos de compra e venda de imóveis loteados. Para imóveis não loteados, figura-se o arrependimento, afastando a constituição do direito real.

E, finalmente o Código Civil de 2002 dedica um título ao direito do promitente comprador, no Título IX do Livro III – Do Direito das Coisas, entre os artigos 1.417 e 1.418, do Código Civil Brasileiro.

2. DIREITO PROMITENTE COMPRADOR NO NOVO CÓDIGO CIVIL

Devido ao grande número de transações imobiliárias, as facilidades de financiar, adquirir um imóvel, principalmente em muitas prestações, tendo em vista a evolução legislativa para proteger promitente comprador, o legislador traz para o Código, os direitos do promitente comprador junto com os direitos reais.

Disciplinado no Código Civil que traz como exigências a inexistência de cláusula de arrependimento e o registro no Cartório de Imóveis.

Portanto ao celebrar uma promessa de compra e venda, o promitente comprador institui um privilégio, mesmo tornando-se credor, de exigir do promitente vendedor a escritura definitiva, mesmo que para isso precise recorrer à justiça.

Porém, alguns desentendimentos são notados entre a nova legislação e as jurisprudências. Como por exemplo, com relação à necessidade de registrar o compromisso, onde os tribunais dizem não ser necessário (Súmula