GERENCIAMENTO E CONTROLE DE OBRAS

Por onde começo?

Com o boom da construção civil, por toda região da cidade que se percorra é possível ver alguma obra sendo realizada. Mas antes de dar início a construção, afirma que é preciso ter alguns cuidados.

Se não possuir terreno é preciso ver os seguintes itens:

• Custo

• Localização e acesso

• Comercialização de imóveis próximos, como se comporta o mercado de compra venda e aluguel.

• Condição do solo. Por meio de sondagem podemos conhecer a real condição do solo, e devemos tomar cuidado com isto, pois caso o terreno não seja bom o gasto em fundações pode tornar o bom negócio um prejuízo.

• Nível da rua e do terreno: evitando-se problemas futuros com enchentes

• Arborização e insolação. Determinadas árvores não podem ser retiradas. O IBAMA não permite, é crime! O certo é consultar os órgãos competentes. Imagine aquela piscina ou churrasqueira não poder ser construída? Decepção geral da família

• Existência de feira no local. Nada contra, só não pode ser surpresa após o fechamento do negócio.

• Taxa de ocupação do terreno e zoneamento

• Documentação do terreno. Certidão de Propriedade do Imóvel atualizada, certidões de ações dos distribuidores civis para os proprietários e cônjuges, assim como protestos, ações federais e execuções fiscais, IPTU, Certidão Negativa de Débitos Municipais e caso o proprietário seja pessoa física, requerer também o CND, Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS. Estes documentos têm por finalidade mostrar a existência ou não de ações que podem colocar em risco a venda do imóvel.

• No caso de Imobiliária, caso haja alguma dúvida no tocante a idoneidade da mesma, o CRECI poderá dar maiores esclarecimentos.

Mas se já possuir um térreo, é preciso se atentar a alguns itens:

Projeto

Nesta etapa, o acompanhamento de um profissional, como um Arquiteto ou Engenheiro é muito importante.

O acompanhamento profissional não só na elaboração do projeto como também na fase de construção, pode evitar muita dor de cabeça além da redução de custo.

Inicialmente, a fase de anteprojeto, será quando você explicará para o Arquiteto, aquilo que deseja. É a hora de falar o que se tem em mente, mostrar seus rascunhos, seu gosto, seu estilo, sem esquecer da verba para investir. Em poder destas informações, o Arquiteto poderá apresentar um esboço para sua apreciação.

É bom não esquecer de levar em consideração insolação, fundação, telhado, possíveis ampliações

(adegas, churrasqueira, etc.), pontos de elétrica internos e externos, iluminação de jardins, alarme, sonorização, telefonia, aterramento, antena, padrão do acabamento e etc.

Ótimo, você está com o projeto. Próximo passo.

Planejamento

Todos os projetos estão em ordem, já foram executadas algumas alterações, está tudo certo, é hora de planejar.

Com o auxílio do Engenheiro ou Arquiteto de sua confiança, será efetuado o planejamento da obra. Deverá ser elaborado um cronograma físico/financeiro, que nada mais é do que uma planilha onde serão informadas a sequências de execução dos serviços, prazos e gastos referentes ao material assim como mão de obra.

Um planejamento de obra bem elaborado e bem executado evitará desperdícios, gastos extras além de garantir o cumprimento dos prazos.

Falta pouco, o planejamento está pronto. Próximo passo.

Legalização da Obra

A obra deverá ter um alvará de construção fornecido pela Prefeitura. Para dar entrada neste alvará é necessário IPTU do terreno, escritura de compra e venda e apresentação da planta.

O próximo registro a ser feito é junto ao INSS.

Por lei, todo proprietário de uma construção civil particular é obrigado a efetuar matrícula da Obra junto ao INSS, em até 30 dias a contar do início da mesma (salvo construções familiares, menores que 70 metros quadrados, sem utilização de mão de obra assalariada e de uso familiar).

A documentação necessária para esta matrícula é CIC ou RG do proprietário, IPTU, escritura de compra e venda e planta aprovada pela prefeitura.

Tudo regularizado. Próximo passo.

Contratação da Mão de Obra.

O Engenheiro ou Arquiteto que acompanhar a sua obra poderá ajudar na contratação de pessoal. A indicação de amigos que tenham construído ou outros profissionais da área da construção auxiliam muito o trabalho de escolha dos funcionários.

Pode-se optar também por um empreiteiro, o qual se incumbirá de contratar o pessoal, sendo inclusive responsável pelos mesmos. Visitar obra que o empreiteiro executou ou está em andamento é necessário para se conhecer o padrão de limpeza, qualidade, acabamento, prazo e desperdício de materiais, o que poderá evitar muita dor de cabeça no decorrer da obra.

É importante ainda atentar para os seguintes fatos:

• Não contratar o primeiro que aparecer. Você demorou um bom tempo para iniciar a obra e nada deve ser precipitado

• Assim como na compra de materiais, cotar a mão de obra. Peça orçamento de pelo menos três empreiteiros e negocie (prazo, valor e condição de pagamento, preferencialmente por tarefa executada).

• Nunca se esquecer de elaborar um contrato por escrito. Neste deverá constar tarefas, responsabilidades, prazos, multas e inclusive serviços extras.

• Recolhimento de INSS dos funcionários, pois será necessário apresentá-los para o requerimento do "Habite-se".

Agora falta bem pouco para o início da obra. Próximo passo.

Compra de Materiais

Para a compra de material, é indispensável cotar.

Monte uma planilha contendo data, produto ou serviço, fornecedor, quantidade, preço unitário, preço total, prazo de entrega e condição de pagamento. Solicite do fornecedor a cotação por escrito.

Pelo menos quatro empresas são necessárias para se ter umas ideias das reais condições comerciais, e para que você realize o melhor negócio.

Com as condições acima em mãos, você estará apto para negociar e fazer a melhor opção. Não tenha vergonha de pechinchar! Pechincha faz parte do jogo, vale preço, prazo de entrega e condição de pagamento.

Na compra, alguns cuidados devem ser tomados:

• O frete por vezes não está incluso. Sempre averiguar;

• Preço pode não ser tudo. A relação custo X benefício deve ser bem analisada ainda na fase de definição do acabamento. Um produto barato, mas que dura pouco e deve ser trocado em pouco tempo, acaba ficando muito caro;

• Conferir a entrega do material, se é aquele comprado e na mesma quantidade. Certos produtos como, por exemplo, cimento tem validade, sempre verificar se o produto se encontra dentro do prazo estipulado pelo fabricante.