 LOCAÇÃO PRÉDIO URBANO

 LOCAÇÃO

CONCEITO

Locatio rei ou simplesmente locação: é o contrato pelo qual o locador se obriga a conceder ao locatário, temporariamente, o uso e gozo de coisa infungível mediante certa retribuição (565).

 Segundo Silvio de Salvo Venosa: “A locação de coisas se dá quando uma pessoa (o locador) se obriga a entregar o uso e gozo de uma coisa durante certo tempo a outra (o locatário), o qual por sua vez se obriga a pagar um preço.” (Venosa. Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 2010. 10ª Ed.São Paulo: Ed.Atlas S.A., p. 5)

 CARACTERÍSTICAS

 Obrigação (perdas de danos) - retribuição (pagto. E cessão da coisa)

 Temporariedade: locação é temporária; a coisa se transfere ao locatário por certo tempo e depois retorna às mãos do locador. Como o que se transfere é a posse, o locador não precisa ser dono da coisa, assim o usufrutuário pode alugar (1.393), o inventariante também (1.991), e o próprio locatário pode sublocar.

 CARACTERÍSTICAS

 USO E GOZO: O locatário pode usar a coisa para o fim a que ela se destina, mas não pode vendê-la, alterar sua característica principal, ou destruí-la, pois isso só o dono pode fazer.

 COISA INFUNGÍVEL = inconsumível pelo simples uso.

 LOCAÇÃO PRÉDIO URBANO LEGISLAÇÃO

 CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO;

 Lei 8.245/91 - a locação de imóvel urbano, seja residencial ou comercial.

 Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) - locação de imóveis rurais – arrendamento.

 Decreto-Lei 9.760/46 - A locação de imóveis da União.

 LEI 8.245/91

A locação do prédio urbano, regulado pela Lei 8.245/91, determina-se pela destinação do imóvel, ou seja, independentemente da sua localização o tipo de ocupação verificada no bem é que definirá se trata de locação urbana ou rural.

 TRÊS GRUPOS DISTINTOS

 1)Residencial, subdividida em: a) com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito;

b) com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses.

 2) Não-residencial, subdividida em: a) comercial com direito à renovatória; b) outras locações livres.

 3) Especial, tendo por objeto imóveis destinados à temporada.

 CARACTERÍSTICAS

A) bilateral, pois ambas as partes têm direitos e deveres;

B) onerosa, pois ambas as partes têm vantagem patrimonial;

C) comutativa pois as vantagens são equivalentes, ou seja, ao desgaste da coisa locada corresponde o preço recebido como aluguel;

D) consensual, pois a locação pode ser verbal (não é solene) e se forma pelo acordo de vontades

E) impessoal (não é personalíssima) pois se transfere aos herdeiros (577 CCB – coisas e 10 e 11 LIC);

F) contrato duradouro, subsistindo por dias, semanas, meses e até anos. (TEMPO -Pode ser estabelecido por qualquer prazo, mas se acima de dez anos, depende de vênia conjugal (art. 3º da LI)

 ARTIGO 3° LIC

 A locação pode ser ajustada por qualquer prazo, sendo necessária a vênia conjugal, independentemente do regime de casamento, se o prazo da locação for superior a dez anos.

 ALUGUEL

 É LIVRE A CONVENÇÃO DO ALUGUEL (LI, art. 17)

 é lícito às partes fixar cláusula de reajuste (LI, art.18)

 após três anos de vigência do contrato ou do ajuste anteriormente realizado, sem acordo das partes, poderá um ou outro contratante promover a ação revisional de aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado (art.19, da LI)

 o aluguel não pode ser cobrado antecipadamente (art. 20 da LI), salvo nas hipóteses dos art(s).42 e 48, da LI.

 ALUGUEL

 FIANÇA

Contrato pelo qual o fiador assume perante o credor a obrigação de pagar a dívida se o devedor/afiançado não pagar (818). Fiança vem do verbo fiar, confiar. As partes do contrato são o credor e o fiador. O devedor/afiançado (ex: inquilino) não é parte do contrato acessório de fiança, mas apenas parte do contrato principal que a fiança garante (ex: locação).

 Características da fiança:

 É contrato unilateral: só o fiador tem obrigação de pagar a dívida se o afiançado for insolvente, já que o credor não tem nenhum dever e o afiançado não é parte da fiança. É contrato gratuito: o fiador age por confiança e amizade com o afiançado, o fiador não busca vantagem patrimonial. Admite-se excepcionalmente fiança onerosa quando o devedor remunera o fiador para garantir-lhe a dívida, o que pode ocorrer nas fianças bancárias.

 É contrato solene: não pode ser verbal e na dúvida deve beneficiar o fiador (819 e 114, ex: fiador de aluguel não se responsabiliza, via de regra, por dívidas de condomínio).

 É contrato acessório: a fiança não tem vida própria, sempre garante um contrato principal, e se tal contrato for nulo, a fiança também o será, mas o contrário não (184, in fine).

 É contrato personalíssimo: o credor precisa confiar no fiador (825) e o fiador precisa ter bens executáveis (826). Se o fiador morrer, seus herdeiros respondem pela dívida do afiançado dentro dos limites da herança (836).

 Extinção da fiança

a) quando o fiador unilateralmente deixa de garantir a dívida (835);

b) por falta de legitimidade do fiador (1.647, III);

c) pelo decurso do tempo quando a fiança tem prazo certo;

d) se o credor perdoar o devedor (838, I);

e) pelo cumprimento da obrigação principal pelo devedor, hipótese em que a fiança se extingue sem produzir seus efeitos.

Sendo a garantia a fiança e havendo qualquer alteração contratual, da qual o fiador não anui, a fiança ficará extinta na forma da Sumula 214 do STJ. Todavia, salvo este último caso, ou em havendo disposição contratual em sentido contrário, as garantias contratuais se estendem até a efetiva devolução do imóvel, conforme o disposto no art. 39 da Lei de Locações.

 SOLIDARIEDADE

ART.2° LIC

A lei previu a solidariedade entre as partes, ou seja, independentemente do número de locadores ou locatários, todos podem acionar ou ser acionado judicialmente.

Exceção - ação de despejo, já que visa ao término da relação contratual. Logo, todos os locatários deverão figurar no pólo passivo da relação processual.

 SUB-ROGAÇÃO

ARTIGOS 10 A 12 E 51 LIC

 Morrendo o locador, a locação transfere-se automaticamente aos herdeiros; se a morte for do locatário, incide na locação de finalidade residencial o cônjuge, companheiro, os herdeiros necessários e os que viviam na dependência econômica do falecido.

 Nas locações não residenciais sucedem o espólio ou o sucessor no negócio.

 Em caso de separação judicial ou divórcio, a locação prosseguirá com aquele que continuar possuindo o imóvel locado.

 SUB-ROGAÇÃO

 Na hipótese dos art(s) 11 e 12, a sub-rogação deve ser comunicada ao locador e ao fiador, o qual poderá exonerar-se da fiança num prazo de trinta dias contados do recebimento da comunicação, ficando, entretanto, responsável pelos efeitos da fiança até 120 dias da comunicação da sub-rogação ao locador. (art.12, parágrafo único, da LI)

 DENUNCIA

 O locador não poderá retomar o imóvel locado enquanto houver prazo contratual, enquanto que o locatário poderá devolvê-lo pagando a multa pactuada, na proporção do artigo 413 do Código Civil E 4° LIC

OBS: neste último caso, a multa pode ser dispensada, se a devolução decorrer de transferência para a prestação de serviços em outra localidade (parágrafo único, do art. 4º da LI).

 Residencial - a denúncia vazia se no prazo inicial da locação for igual ou superior a trinta meses. Se inferior a esse prazo o locador só poderá retomar o imóvel locado pela denúncia vazia após cinco anos. O locador não pode reaver o imóvel no prazo ajustado, salvo nas hipóteses do art.9, 46 e 47, da LIC.

 Locações não-residenciais, se admite denuncia vazia após o término do prazo da locação.56 LIC

 DENUNCIA

 Locações com prazo indeterminado, tanto o locador, como o locatário, podem denunciar a locação, mediante aviso, por escrito, com antecedência mínima de trinta dias (art. 6º da LI).

 Locação por temporada quando o prazo contratual não exceder a noventa dias. 48 LIC Nesse caso, em havendo prorrogação da locação sem oposição do locador, ficará prorrogada por prazo indeterminado, só podendo ser retomada motivadamente ou por denúncia vazia após o prazo de trinta meses. 50 LIC

 DIREITO DE PREFERÊNCIA

ARTIGOS 27 A 34 LIC

 No caso de alienação do imóvel locado, o locatário tem preferência na aquisição do bem, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio de forma inequívoca, caducando o direito de preferência no prazo de trinta dias da notificação se o locatário não manifestar, também de maneira inequívoca, a aceitação integral à proposta formulada.

 O locatário não terá direito de preferência se a alienação decorrer de decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

 DESPEJO NA LOCAÇÃO

Art. 5º - Lei 8245/91

São vários os tipos de Ações de Despejo (art.59).

Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada (denúncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).

 Ação de Despejo por Falta de Pagamento

 art. 62

 “Emendar a mora" (art.62,II,III) = depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

 A locação continuará .

 Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) se nos ultimos vinte e quatro meses não tiver utilizado dessa faculdade (art.62- p.único).

 Se o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo estiver pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário, deverá ser apresentada a contestação.

 Prazo = 15 dias.

Ação de Despejo por Descumprimento Contratual

 art.9º,II

 O juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda assim, enseja o despejo.

 Ação de Despejo por Descumprimento Contratual

 É o caso, por exemplo, de Locador que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; ou que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las (art.22).

Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada (art. 23).

 Ação de Despejo "Denúncia Vazia"

 Retomada imotivada do imóvel.

 No caso da denúncia vazia das locações residenciais que vigeram por período superior a trinta meses, tornando-se locações por prazo indeterminado, ainda há a faculdade do Locatário de aceitar os termos da ação, mas somente proceder à desocupação dentro de um prazo de até seis meses, e ainda ficar livre do pagamento de custas processuais e honorários de advogado (art.61).

 Ação de Despejo Motivada

 art.47;

 Hipóteses:

 Para uso próprio,

 Para uso de ascendente ou descendente (que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município);

 Para uso de cônjuge ou companheiro;

 Em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do imóvel.

 Despejo Compulsório

 Determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e com auxílio policial e arrombamento, se necessários, independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-réu (art.65);

 Depois de notificado o Locatário para desocupar o imóvel no prazo de quinze ou trinta dias (art.63);

 Móveis e utensílios - art.65,1º - depositário público ou guarda-móveis particular.

 Desejo Compulsório - Liminar

 Art.59,1º

 Sem que seja ouvido o Locatário, com prazo de quinze dias para desocupação voluntária.

 Exemplos:

* quando do término da locação para temporada, desde que não tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo;

*quando falecer o Locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

 Abandono do Imóvel pelo Locatário

 Art.66

 Após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do processo.