Laudo De Avaliação

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Solicitante: Pedro Martins

Joaçaba, 08 de setembro de 2014

1. Dados do solicitante

Solicitante: Pedro Martins

Proprietário: Vagner Castilha de Moura

Finalidade do laudo: Aquisição de imóvel

2. Dados do imóvel

Cidade: Joaçaba

Endereço: Rua Francisco Lindner

Bairro: Centro

Nº: 100

Tipo: Apartamento

Figura 1 – Localização do terreno

3. Tipo do bem

O apartamento possui uma sala, um quarto, uma suíte, sanitário social, cozinha, área de serviço, quarto e sanitário de empregada, tendo ainda uma entrada social e uma de serviço.

4. Descrição sumária do bem

Apartamento central, com área privada de 72,67m², localizado na Rua Francisco Lindner, nº 100, Joaçaba (SC), CEP 89600-000.

5. Objetivo da avaliação

A avaliação descrita neste Laudo tem por objetivo determinar o valor do imóvel para aquisição, solicitado pelo proprietário.

6. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes:

O imóvel a ser avaliado trata-se de apartamento, com padrão de acabamento médio/alto e estado de conservação classificado como sendo novo (idade aparente 1 (um) ano para efeito de cálculo), próximo a diversos imóveis com características aproximadas e seus pólos atrativos. As medidas do imóvel foram verificadas nas documentações obtidas (matrícula e IPTU), que são, por premissa, consideradas boas e válidas. Durante a vistoria, foram retiradas medidas aproximadas das áreas do imóvel com o intuito de confrontar as mesmas com as medidas averbadas na matrícula. Ficou constatado que as áreas medidas em campo são aproximadamente compatíveis com as áreas constatadas nas documentações. Para efeito de cálculo adotou-se a área averbada na matrícula.

7. Resultado da vistoria

A vistoria foi realizada no dia 01 de setembro de 2014. Durante a vistoria foram retiradas medidas aproximadas de área privativa do apartamento com o intuito de confrontarmos com as documentações obtidas (matrícula e IPTU), sendo esta de 72,67m². Constatamos que a área medida no local durante a vistoria de 72,67m², encontra-se de acordo com a área verificada na matrícula do imóvel de número 48870, datada de 28 de abril de 2012, sendo esta área de 73,40m². Sendo assim, foi levada em conta para efeito de cálculo a área verificada na matrícula. A área privativa é a área que é subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização. Vale ressaltar que o imóvel encontra-se localizado em uma das regiões mais valorizadas da cidade.

A localidade do imóvel avaliado apresenta principalmente a função de moradias de classe média e alta e área comercial. A região vem apresentando ao longo dos anos uma valorização imobiliária devido à localização centralizada e um forte crescimento vertical, sua liquidez é normal e o desempenho de mercado está aquecido, mas há possibilidade de futura recessão devido ao grande número de construções e a alta valorização dos imóveis na localidade. Há um número médio de ofertas semelhantes no mercado e a região presenta uma diversidade de comércio, lazer, escolas, tendo ainda nas proximidades hospital e posto de saúde.

8. Método utilizado

Método comparativo direto de dados de mercado.

9. Diagnostico de mercado

Ficou constado que a localidade do apartamento possui atualmente uma alta liquidez, o mercado está aquecido e a população residente é de classe média/alta. O número de ofertas é normal e a região apresenta diversos facilitadores de negociação como a presença próxima de: escolas, hospitais, posto de saúde, praças, locais para lazer, restaurantes, comércio, entre outros.

10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Período de Pesquisa: de 28/08/2014 à 08/09/2014.

Tratamento de Dados: Foram realizadas pesquisas em campo com apartamentos possuindo características aproximadas ao requerente, situados no centro da cidade de Joaçaba – Santa Catarina.

Como principais variáveis analisadas:

• Área privativa: área aproximada ao requerente, obtida em metros quadrados;

 Dormitórios: variável quantitativa, avaliado com no mínimo dois dormitórios conforme o imóvel requerido.

Cálculos: Conforme apresentado no anexo A.

11. Grau de Fundamentação e Precisão

Para o presente Laudo Técnico de Avaliação, foi obtido grau II para Fundamentação e também para Precisão para MCDDM (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado), conforme indicações do item 9 da NBR 14653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais) que indica o seguinte contexto quanto à fundamentação e precisão respectivamente:

“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.”

“A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura do mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.” (...) “Os graus de fundamentação e precisão nas avaliações serão definidos nas demais partes da NBR 14.653, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o grau I é o menor.”

Tabela 1: Graus