O direito do promitente comprador é disciplinado no Código Civil de 2002 nos arts. 1.417 e 1.418

NOTÍCIA HISTÓRICA

Antigamente, os compromissos de compra e venda de bens imóveis constituíam mera obrigação de fazer, de caráter exclusivamente pessoal. Celebrado o compromisso, obrigava-se o promitente-vendedor a outorgar ao compromissário-comprador escritura definitiva referente ao bem compromissado, uma vez integralmente pago o preço avençado. Contraía o vendedor, portanto, obrigação in faciendo, a de outorgar escritura definitiva. Se inadimplente, se se negasse a honrar sua palavra, se se arrenpendesse, em suma, respondia apenas por perdas e danos. Mas o comprador nenhum direito adquiria sobre o imóvel compromissado. Não dispunha de meios para compelir o vendedor a outorgar-lhe a escritura prometida, nem lhe era lícito impetrar adjudicação compulsória do bem compromissado.

A extraordinária valorização obtida pela propriedade imobiliária nestes últimos anos, num crescendo realmente vertiginoso, teve inesperadas repercussões no cenário jurídico. Inúmeros promitentes-vendedores, em virtude das valorizações alcançadas pelos imóveis compromissados, valendo-se do direito de arrependimento assegurado pelo art. 1.088 do Código Civil de 1916, preferiam sujeitar-se ao pagamento das indenizações, quase sempre a devolução do preço em dobro, a terem de outorgar escritura definitiva, evidentemente mais desvantajosa, do ponto de vista econômico. O compromissário-comprador ficava praticamente ao desamparo, sem recurso algum para coagir o contratante inadimplente ao cumprimento da palavra empenhada.

Tais compradores tinham de fiar, exclusivamente, na seriedade e na lisura do vencedor, nem sempre presentes. Assiste-se à decadência da soberania do contrato, decadência que mais ainda se acentua na hora presente. As reclamações foram surgindo e avolumando-se contra essa injusta situação, de tal sorte que o legislador pátrio se viu na contingência de intervir, a fim de amparar o comprador e combater a falta de escrúpulo do vendedor desonesto.

A situação tornou-se mais grave e aflitiva com relação aos lotes de terrenos vendidos a prestações, mediante oferta pública. Numerosos compromissários viram-se despojados dos imóveis compromissados, valorizados com o produto do seu esforço e operosidade.

Por esse motivo, e para melhor regularmentar a matéria, já que o compromisso de venda e compra é sempre utilizado, principalmente em negócio imobiliário, o legislador civil de 2002 houve por bem disciplinar no código civil o compromisso no título IX do Livro III – Do direito das Coisas.

DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

O direito do promitente comprador é disciplinado no Código Civil de 2002 nos arts. 1.417 e 1.418.

Diz o art. 1.417 que: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

O instituto jurídico da promessa de compra e venda, na forma prevista no Código Civil de 2002, nasce com o registro do instrumento público ou particular, celebrado entre as partes, no Cartório de Registro de Imóveis, mas não confere ao promitente-comprador direito real, equiparável ao direito de propriedade.

O que ocorre é a existência de um novo direito real, voltado a garantir, efetivamente, aquele que se compromete a adquirir um imóvel. Trata-se, em outras palavras, de direito à aquisição para o futuro.

É direito real em toda a sua extensão e profundidade, para os fins definidos neste Título IX; contudo a aquisição da propriedade, como consequência lógica dessa relação contratual, envolvendo-se também um direito real, dependerá da configuração de novos requisitos específicos.

Celebram as partes contrato sinalagmático, no qual definem, previamente, e em comum acordo: a) o cumprimento sucessivo das obrigações (parcelas vincendas); b) a forma de aquisição e pagamento, objeto (imóvel); c) as especificações relacionadas aos valores devidos e respectivas correções; e d) tempo para a quitação, entre outras avenças.

O Código Civil de 2002, ao conferir direito real ao promitente-comprador, amplia a efetiva possibilidade de inserção da cláusula de imissão de posse em momento precedente ao término do pagamento, ou seja, da plena quitação, conferindo-lhe posse relativa direta, tendo-se em conta que o promitente-vendedor reservará para si, até o momento da consumação da negociação, a qualidade de possuidor absoluto.

Na hipótese de haver cláusula de arrependimento, não há de se falar em possibilidade jurídica de constituição do direito real em questão, por se tratar de manifesto óbice, previamente estipulado pelas partes contratantes².

Preceitua o art. 1.484: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz adjudicação do imóvel”.

O Promitente-comprador pode fazer uso das ações de: a) adjudicação compulsória pelo rito sumário (arts. 275 a 281 e 1.218, n. I, do Cód. Proc. Civil e, pelo rito sumário, c/c o art. 16, caput, do Dec.-lei n. 58/37); b) adjudicação compulsória c/c imissão de posse; c) indenização por perdas e danos; d) adjudicação compulsória c/c imissão de posse e perdas e danos; e) ação cognitiva de obrigação de fazer com pedido cominatório; f) ação de execução de título extrajudicial.

Para tanto é necessário que estejam presentes os seguintes requisitos: a) cumprimento cabal do que lhe competia, conforme avençado no contrato; b) recusa injustificada do promitente-vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva e compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d) registro do instrumento público ou particular no Cartório de Registro de Imóveis.

Quanto ao último requisito, entendemos que perdeu eficácia a Súmula 239 do STJ, que preconizava:” o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, pois o registro de compromisso no Cartório de Registro de Imóveis hoje é imperativo legal (art. 1.417 do Cód. Civil de 2002);não pode, assim, ser afastado por orientação pretoriana, ainda que sumulada, que era adequada antes da vigência do Código Civil de 2002.

DECRETO-LEI N. 58, DE 10-12-1937

O legislador acudiu os compromissos que se viram despojados dos seus imóveis compromissados com o Decreto-lei n. 58, de 10-12-1937, posteriormente regulamentado pelo Decreto n.3.079, de 15-9-1938. Tais diplomas legais conferiram ao compromissário-comprador direito real sobre o lote compromissado. Pago o respectivo preço e satisfeitas as demais condições do negócio, tem ele direito ao imóvel, podendo reclamar outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação com compulsória, no caso de recusa por parte do promitente-vendedor.

O art. 1.088 do Código Civil de 1916, que facultava o direito de arrependimento, deixou de ser então “a fonte amarga de decepções e de justificados desesperos”, nascendo para o compromissário-comprador um direito real sobre o imóvel, desde que registrado o compromisso e satisfeitas integralmente suas estipulações.

Cumpre salientar que o loteamento, disciplinado por esse diploma, pode concernir tanto a terrenos urbanos como a lotes rurais. Em qualquer caso, os negócios devem ter por base o pagamento do preço avençado em prestações sucessivas e periódicas.

Antes de anunciar-lhes a venda, cumpre ao proprietário à circunscrição imobiliária competente a documentação a que se refere o art. 1° do referido Decreto-lei, para exame dos pretendentes e comprovação da legitimidade dos títulos de domínio exibidos.

Recebendo-a e achando-a em ordem, o oficial do registro de imóveis fará publicar edital, dando ciência aos interessados do depósito dos documentos. Se não surgir qualquer impugnação no prazo de trinta dias, a contar da última publicação, o serventuário procederá ao registro. Se aparecer contestação, será esta solucionada pelo juiz competente.

À medida que se compromissarem os lotes, proceder-se-á à respectiva averbação no registro imobiliário, mediante exibição da caderneta ou contrato de compromisso. Tal averbação, segundo dispõe o art. 6°, parágrafo único, atribui ao compromissário direito real oponível a terceiros. Quer dizer, averbado o ato, não será possível transcrever qualquer alienação posterior, em benefício de outrem.

Essa averbação prevalece até que se cancele por um dos motivos mencionados no art. 7°, isto é, a requerimento das partes contratantes, em virtude de resolução do compromisso, pela transcrição da escritura definitiva e por mandado judicial.

Se o vendedor recusa outorga da escritura definitiva, embora integralmente pago o preço, assiste ao compromissário-comprador o direito de notificar o primeiro a dá-la no prazo de dez dias. Se o vendedor nada alegar nesse decêndio, o juiz adjudicará ao requerente o imóvel compromissado (art. 10).

Complementando a proteção dispensada ao compromissário-comprador, estabelece o art. 15 do citado. Decreto-Lei n° 58 que “os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda”. Prossegue o art. 16 do mesmo diploma legal, com redação dada pela Lei n° 6.014, de 27 de dezembro de 1973, “ recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo”. A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. Julgada procedente a ação, a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para transcrição. Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação.

Discutiu-se antigamente se essa adjudicação compulsória se estendia igualmente aos demais compromissos de compra e venda, referentes a imóveis não loteados. Com a jurisprudência, depois de alguma vacilação, se inclinasse pela negativa, verificou-se que, nesses casos, os compromissários-compradores ficavam em situação de inferioridade, à mercê de promitentes-vendedores pouco escrupulosos.

Com efeito, valendo-se do direito de arrependimento, assegurado pelo art. 1.088 do Código Civil de 1916, estes retratavam-se, negando-se assim a outorgar as escrituras definitivas. Embora tivessem de suportar o pagamento das perdas e danos, decorrentes de seu procedimento culposo, era-lhes vantajoso o arrependimento, porquanto, se vinham a perder a indenização paga aos adquirentes, ganhavam a valorização do imóvel compromissado – que geralmente ultrapassava o montante daqueles prejuízos. Quem saía perdendo, invariavelmente, era o compromissário-comprador.

DO DIREITO Do PROMITENTE COMPRADOR

O Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, ampliou o rol dos direitos reais

contemplados no Código Civil de 1916, com a criação da promessa irretratável de venda

de um bem de raiz. Tal promessa, ou compromisso de compra e venda, é um contrato

preliminar ou pré-contrato (pactum de contrahendo), pelo qual as partes se

comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e compra. O

consentimento já foi dado, na promessa, convencionando os contratantes reiterá-lo na

escritura definitiva. O promitente comprador não recebe o domínio da coisa, mas passa

a ter direitos sobre ela. Estes são, por isso, direitos reais sobre coisa alheia e consistem

em desfrutar desta, em impedir sua válida alienação a outrem e no poder de ajuizar ação

de adjudicação compulsória.

O sistema do Código Civil de 1916 permitia que muitos loteadores, com base no seu art.

1.088, deixassem de outorgar a escritura definitiva e optassem por pagar perdas e danos

ao compromissário comprador, estipuladas geralmente sob a forma de devolução do

preço em dobro, com a intenção de revender o lote, muitas vezes supervalorizado, com

lucro, por-

que o aludido dispositivo admitia o arrependimento. Com o advento do Decreto-Lei n.

58/37. o compromisso tornava-se irretratável e conferiu direito real ao comprador, desde

que levado ao registro imobiliário. A Lei n. 649. de 11 de março de 1949, deu nova redação ao art. 22 daquele decreto-lei (posteriormente modificado pela Lei n. 6.014. de

27-12-1973). estendendo tal proteção aos imóveis não loteados.

A Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, denominada Lei do Parcelamento do Solo

Urbano, veio derrogar o Decreto-Lei n. 58/37, que hoje se aplica somente aos

loteamentos rurais. O art. 25 da referida lei declara irretratáveis e irrevogáveis os

compromissos de compra e venda de imóveis loteados. Qualquer cláusula de

arrependimento, nesses contratos, ter-se-á, pois, por não escrita. Em se tratando de

imóvel não loteado, lícito afigura-se convencionar o arrependimento, afastando-se, com

isso, a constituição do direito real. Inexistindo cláusula nesse sentido, prevalece a

irretratabilidade.

O novo Código Civil disciplina o direito do promitente comprador nos arts. 1.417 e

1.418. Dispõe o primeiro: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não

pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada

no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à

aquisição do imóvel”. Prescreve o art. 1.418: “O promitente comprador, titular de

direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos

deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o

disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação

do imóvel”.

O Superior Tribunal de Justiça tem admitido a propositura de ação de adjudicação

compulsória mesmo não estando registrado o compromisso de compra e venda

irretratável e irrevogável. A autorização do cônjuge é indispensável, por consistir em

alienação de bem imóvel sujeita à adjudicação compulsória.

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Se o compromissário comprador deixar de cumprir a sua obrigação, atrasando o

pagamento das prestações. poderá o vendedor pleitear a rescisão contratual. cumulada

com pedido de reintegração de posse. Antes. porém. terá de constituir em mora o

devedor, notificando-o (judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis) para

pagar as prestações em atraso no prazo de trinta dias, se se tratar de imóvel loteado (Lei

n. 6.766/79. art. 32). ou de quinze dias, se for imóvel não loteado (Dec.-Lei n. 745/69).

ainda que no contrato conste cláusula resolutiva expressa. Neste último caso, a

notificação prévia ou premonitória pode ser feita judicialmente ou pelo Cartório de

Títulos e Documentos. Embora a citação para a ação constitua em mora o devedor

(CPC. art. 219), nos casos mencionados deve ser prévia. Dispõe a Súmula 76 do

Superior Tribunal de Justiça que “a falta de registro do compromisso de compra e venda

de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.