O que é Enfiteuse?

1) O que é Enfiteuse? Diferencie-a do Direito Real de superfície.

A enfiteuse constitui direito real de gozo, ou seja, um terceiro (enfiteuta) tem o direito de usar e gozar do bem, enquanto a propriedade permanece com o senhorio (proprietário). A enfiteuse não foi recepcionada pelo novo Código Civil, salvo no art. 2.038.

Diferença: A enfiteuse é perpétua sendo feita por ato de ultima vontade ou inter vivos, no caso da superfície deve obrigatoriamente ser temporário (não existe norma limitando o tempo que irá perdurar a obrigação, mas deve obrigatoriamente ser estipulado no contrato o termino do contrato) podendo também ser feito pelo ato inter vivos ou ato de ultima vontade.

O direito de superfície pode ser oneroso ou gratuito, ou seja, pode o dono do solo transferir temporariamente a posse da propriedade para terceiro sem que esse tenha obrigação de pagar ocânon para o proprietário, na enfiteuse o pagamento do foro anual é obrigatório.

A enfiteuse em regra é indivisível, contudo pode ocorrer sua divisão em glebas no caso de herança, nesse caso, haveria o chamado cabecel, ele é o administrador, escolhido pelos demais foreiros ou pelo senhorio do solo, fica responsável pela cobrança do foro, na superfície o próprio superficiário é o administrador do solo.

Ambos devem ter seu contrato registrado no cartório de registro de imóveis para que se torne um contrato valido tendo esse todas as garantias dos direitos reais.

2) Diferencie o Direito Real de Uso do Direito Real de habitação.

Do uso : É o “direito real que autoriza uma pessoa a retirar, temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades para atender às suas próprias necessidades e às de sua família.” Carlos Roberto Gonçalves.

Características do uso: É direito real, temporário e resultante do desdobramento da propriedade. O direito de uso é indivisível – não pode ser constituído por partes em uma mesma coisa e não pode ser cedido.

Da habitação: É o direito real que confere ao seu titular (habitante) e à sua família o direito de habitar gratuitamente em casa alheia. O direito real de habitação pode ser concedido a uma ou mais pessoas.

Características: É direito real temporário e personalíssimo. Não pode ser cedido, impedindo o beneficiário de alugar o imóvel ou emprestá-lo. Falecendo o titular, o direito se extingue, ainda que haja cônjuge e familiares.

Distinção entre direito de habitação do uso: O direito real de habitação só recai sobre bens imóveis, enquanto tanto o uso pode ter objeto bens móveis e imóveis.