A Enfiteuse Tem Origem na Grécia Antiga,

ENFITEUSE

HISTÓRICO

A enfiteuse tem origem na Grécia antiga, surgindo por volta do século V a.C., e ganhando grande expansão a partir do século IV a.C. No entanto, é na Roma antiga que o instituto da enfiteuse logra grande desenvolvimento e alcança importante destaque, uma vez que sua utilização era amplamente necessária, do ponto de vista econômico, para prender o lavrador à terra, pertencente a outrem, mas que era por ele cultivada.

Inicialmente o arrendamento era feito de forma temporária, como nos ensina a professora Maria Helena Diniz, uma vez que se acreditava ser de simples resolução o problema de plantio em grandes porções ou glebas de terra através de contratos de locação aos lavradores de terra, porém, tal situação deixava o colono a mercê de terceiros, pois não havia proteção possessória para aqueles em relação a estes, o que naturalmente gerava grande insegurança jurídica.

Nesse contexto, no reinado de Justiniano a enfiteuse passou a ser de caráter perpétuo, tendo o colono ganho o direito de permanecer na terra enquanto pagassem a quantia determinada ou canon. Assim nos ensina a DINIZ (pág. 389, 2011):

“Inicialmente, os arrendamentos romanos eram temporários, pois a solução do plantio de grandes glebas de terra era dada por simples contrato de locação destas aos colonos, o que trazia insegurança, uma vez que eles não tinham nenhuma proteção possessória para defender-se contra terceiros. Com Justiniano passaram a ser arrendados in perpetuam, não sendo os arrendatários obrigados a deixar a terra enquanto pagassem a renda convencionada ou canon (pensio, vectigal ou reditus), transformando-se em direitos reais, ou melhor, em jus in re aliena; consequentemente, seus titulares passaram a ter ação de caráter real para protege-los.”

No Brasil, o Código Civil de 1916 recepciona o instituto da enfiteuse em caracteres parecidos com o da era romana, estando disposto dos arts. 678 a 694 do referido código, além de extravagantes posteriormente editadas.

Posteriormente, com a edição do Novo Código Civil, datado de 2002, o legislador achou por bem proibir a constituição da enfiteuse através do art. 2038 do NCC. Tal dispositivo apresentou como argumentação para a edição o caráter obsoleto do instituto da enfiteuse, a condição prejudicial para a livre circulação e a dificuldade de se manter o enfiteuta e seus sucessores ligados ao senhorio direto em caráter perpétuo.

É importante ressaltar que através do princípio da irretroatividade da lei, as relações de enfiteuse que foram originadas antes da edição do Novo Código Civil permanecem em vigor, tratando-se de direito adquirido, até sua extinção obedecendo ao disposto entre os arts. 678 a 694 do Código Civil de 1916. Porém, o legislador optou por diminuir algumas vantagens reconhecidas e com isso desestimular a manutenção do arrendamento, mesmo que ainda regido pelo ordenamento antigo.

CONCEITO

A definição do instituto da enfiteuse não sofreu grandes mudanças com o transcorrer da história. Em nosso ordenamento jurídico, por exemplo, a enfiteuse veio retratada em parâmetros similares ao que era praticado na Roma antiga, em especial pós era Justiniana.

O antigo diploma privado, Código Civil de 1916, não deixava margem para o debate sobre a conceituação da enfiteuse, pois em seu art. 678 se trazia a definição e o art. 679 acrescentava a perpetuidade ao aforamento:

“Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou aprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável” (art.678/CC16).

“O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege” (art.679/CC16).

Em outras palavras, a enfiteuse trata-se de uma locação perpétua, onde o proprietário, o senhorio direto, transmite a outrem, o enfiteuta, o domínio útil do imóvel, tendo este que pagar uma prestação ou canon anual, determinado e de forma perpétua, adquirindo assim muitos direitos referentes a proprietário, podendo, inclusive, alienar o imóvel e transmiti-lo por herança. Ao proprietário restam poucos direitos concernentes a propriedade, tendo o enfiteuta amplos direitos sobre a coisa, sendo a enfiteuse conhecida como o mais amplo dos direitos sobre coisa alheia.

NATUREZA JURÍDICA E OBJETO

A natureza jurídica da enfiteuse traz certa controversa, uma vez que uma pequena parte da doutrina especializada não concorda com o entendimento majoritário, de ter o aforamento natureza jurídica de direito sobre a coisa alheia, defendendo a ideia que o instituto, na verdade, se trata de espécie de propriedade.

No entanto, o enfiteuta possui domínio útil sobre a coisa, ou seja, esta parte da relação jurídica possuía o direito aliená-la e transmiti-la por herança, enquanto o senhorio fica com o domínio direto, sendo ele o real proprietário da coisa e o único que possui o direito de propriedade.

Sendo assim, a natureza jurídica da enfiteuse, no entender da doutrina majoritária, é a de direito real sobre a coisa alheia, sendo o instituto do aforamento o mais amplo deles, uma vez que concede ao enfiteuta praticamente todos os direitos concernentes ao proprietário, podendo inclusive alienar e transmitir por herança a coisa.

Já o objeto da enfiteuse foi destacado expressamente pelo antigo diploma privado, mais especificadamente em seu art.680: “Só podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação”, sendo as terras não cultivas e os terrenos destinados à edificação as terras passíveis de ser objeto do aforamento. Naturalmente essa escolha tem a ver com propósitos econômicos, pois assim facilitaria a exploração de terras incultas e terrenos baldios, por exemplo. Além disso, os terrenos da marinha que margeiam o mar, rios e lagoas também podem ser objeto a enfiteuse, como regula o Decreto-Lei n.9769 de 1946.

 CONSTITUIÇÃO

O Código Civil de 1916 nos elucida acerca dos modos de constituição da enfiteuse, podendo esta ser formada por ato inter vivos ou causa mortis, disposto no art. 678 do referido diploma privado. Além disso, também há a possibilidade da constituição do aforamento através da usucapião. Tais hipóteses são apontadas pela doutrina especializada, como nos mostra FARIAS (pág. 776, 2012):

“(No regime do Código Civil 1916, a enfiteuse poderia ser constituída: a) pelo registro imobiliário do título constitutivo (contrato); b) por ato de última vontade. Aqui, o título é o testamento e o modo é a sucessão. Exigia-se o registro do formal de partilha para que o direito fosse objeto de alienação; c) por usucapião, já que a sentença judicial serve como título a ser levado a registro. É forma rara de aquisição, pois a relação entre senhorio e foreiro torna simples àquele interromper a posse deste”.