O que é Enfiteuse

1) O que é Enfiteuse? Qual a sua constituição? Como se extingue? Por que e para que foi constituída?

De acordo com o artigo 678 do Código Civil de 1916, Enfiteuse da-se em um ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.

O proprietário é o Senhorio direto, o titular do direito real sobre coisa alheia é denominado enfiteuta e tem um poder muito amplo sobre a coisa.

Só pode ter como objeto do contrato, terras não cultivadas e terrenos destinados a edificação. Esta é perpetua e pode o enfiteuta transmitir seus direitos por ato inter vivos ou mortis causa, assim, podendo ser por herança.

A Extinção da Enfiteuse se da natural deterioração do prédio, quando não valer mais o valor do foro correspondente a um quinto, quando o foreiro deixa de pagar as pensões devidas por três anos seguidos e pelo falecimento do enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

Pode ser extinguir também pelo perecimento do objeto como na dito, pela desapropriação, a usucapião do imóvel, a renúncia feita pelo enfiteuta (que deve ser expressa), a consolidação, a confusão e o resgate.

2) Trace um paralelo entre Enfiteuse e Superfície?

Conceito: Superfície é o direito real de uso e gozo de coisa alheia pelo qual o proprietário de um imóvel, gratuita ou onerosamente, por tempo certo, concede a outrem o direito de nele plantar ou construir, já a enfiteuse é o direito real sobre coisa alheia pela qual o proprietário de um imóvel, por tempo indeterminado, atribui a outrem o seu domínio útil mediante o recebimento de uma pensão anual certa e invariável.

Elementos: A superfície é constituída de Concedente, proprietário do imóvel objeto do direito de superfície e superficiário, o titular desse direito, é aquele que vai plantar ou construir no imóvel. A enfiteuse é constituída do senhorio, o proprietário do imóvel onde ocorre a enfiteuse e o enfiteuta ou foreiro, o titular desse direito real.

Forma: A superfície só pode ser constituído por escritura pública devidamente averbada na matricula do imóvel, já a enfiteuse deve ser constituída por escritura pública através de atos entre vivos e causa mortis. O instrumento deve ser registrado no CRI.

Tempo: Esse direito, de superfície, só pode ser concedido por tempo determinado, a enfiteuse, pode ser constituída por tempo indeterminado, sendo por isso tida como perpétua, uma vez que a sua extinção, salvo os casos previstos em lei, somente termina com a morte do enfiteuta sem deixar herdeiros.

No direito de superfície as partes estipularão se o pagamento será feito de uma só vez ou de forma parcelada. O solarium ou canon superficiário é o nome que se dá a importância paga pelo concessionário ao concedente, na superfície remunerada, já enfiteuse é um negócio jurídico essencialmente oneroso, de forma que o enfiteuta está obrigado a pagar uma pensão anual ao senhorio.

Transmissibilidade: o direito de superfície é transmissível aos herdeiros da parte, bom como a terceiro, na enfiteuse, não só os direitos como as obrigações decorrentes da enfiteuse, são transmissíveis