Principais Aspectos Das Incorporações Imobiliárias E Loteamentos Urbanos

Principais aspectos das Incorporações Imobiliárias e Loteamentos Urbanos

-Responsabilidade Civil do Construtor/Dono da Obra.

Será discutido neste item todo o conjunto de responsabilidades de um determinado construtor e até mesmo do dono da obra à luz da legislação civil aplicável.

-Contratos de Empreitada, Fornecimento e Administração de Obra

As diferenciações desses tipos contratuais são de suma importância ao entendimento da Incorporação e Construção de Imóveis. Nesse sentido serão abordados os elementos centrais desses contratos e suas aplicações práticas.

-A Incorporação Imobiliária.

Sob este tópico será apresentado o instituto da incorporação imobiliária, suas principais características e objetivos e a legislação aplicável ao mesmo, especialmente a Lei 4.591 de 1964 e a Lei 10.931 de 2004.

-O Loteamento Imobiliário.

Sob este tópico será apresentado o instituto do loteamento e parcelamento do solo urbano, suas principais características e objetivos e a legislação aplicável ao mesmo, especialmente a Lei de Loteamentos.

- Responsabilidade Civil do Incorporador e do Construtor

- Contratos Empreitada X Fornecimento X Administração

- Incorporação Imobiliária - Principais Características

- Loteamento Imobiliário - Principais Características

- Responsabilidade Civil do Incorporador e do Construtor

- Contratos Empreitada X Fornecimento X Administração

- Incorporação Imobiliária - Principais Características

- Loteamento Imobiliário - Principais Características

As incorporações imobiliárias são atividades exercidas com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio. Já os loteamentos consistem na subdivisão de uma área em lotes, destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou de ampliação, modificação ou prolongamento dos existentes.

Os negócios tratado como Incorporação Imobiliária são disciplinados pela lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, mais conhecida como "Lei dos Condomínios", e pelo decreto nº 55.815, de 8 de março de 1965.

O objetivo principal da Incorporação Imobiliária é, segundo o parágrafo único do artigo 28 da Lei nº 4.591, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, que podem consistir em apartamentos residenciais, escritórios, garagens e mercados, etc.

Para poder iniciar a venda de qualquer unidade, deve o incorporador, antes, arquivar no Cartório de Registro de Imóveis os documentos exigidos pela referida lei.

É considerado Crime contra a Economia Popular, promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

Assim, quando for adquirir um imóvel (apartamento, sala, casa, loja, etc.), o interessado deverá verificar se a empresa (Construtora ou vendedora) já registrou a Incorporação em um dos Cartórios de Registro de Imóveis da Comarca.

Planejamento e Adequação do Empreendimento quanto aos Aspectos Legais

• Requisitos no cartório de registro de imóveis (regras/ documentos/ registros/ contratos);

• Elaboração de projetos e memoriais para a efetiva implantação do empreendimento;

• Elaboração do processo de regularização do empreendimento junto aos órgãos públicos;

• Estudo de zoneamento urbano e rural;

• Licenças de trânsito – CET - Companhia de Engenharia de Tráfego.

LOTEAMENTOS

De acordo com Rui Geraldo Camargo Viana (in “O Parcelamento do solo urbano”. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1985, p. 51), ao lado do loteamento, caracterizado pelo desenvolvimento ou ampliação de bairros, aumentando o espaço urbano, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenômeno de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico existente, influenciando, apenas, na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados, não afetando, principalmente, o perfil das vias e logradouros preexistentes.

Com o loteamento ou o desmembramento, a gleba parcelada perde sua individualidade e gera lotes com acesso direto a via ou logradouro público. Não há, na legislação federal, limite máximo de área a ser objeto de parcelamento do solo. Tal limite, no entanto, poderá ser estabelecido pela legislação estadual ou municipal, modo a atender às peculiaridades regionais e locais (art. 1º, parágrafo único, da Lei Federal n.º 6.766/79).

Dos contratos de venda de lotes - "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA" deverão constar, pelo menos, as seguintes indicações:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - indicações sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

V - Declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

1º - O contrato deverá ser firmado em três vias ou extraído em três traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.

2º - Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.

A fim de