Tipos De Contratos (UFRJ)

Transcrição de Contratos

Aula 14.02

Fiança

No contrato de fiança o fiador vai ser corresponsável por essa dívida assumida pelo devedor. No caso do contrato de locação, se essa relação contratual não for bem sucedida, ela vai sobrar para o fiador, que será o responsável por esse ‘’ problema’’ entre o locador e o locatário. A lei 8.245/91 (lei de locações) sofreu diversas modificações, e uma delas é a melhora da situação do fiador no contrato locatício e o aumento da segurança jurídica do locador, que estava com medo de aluga-lo.

Estamos vivendo uma crise de garantia: pois ninguém quer ser fiador hoje em dia, caução não vale a pena porque geralmente é de 3 vezes o valor do aluguel e dependendo do valor do aluguel fica inexequível e o seguro fiança é coisa para rico, pois onera demais o valor do aluguel. O locatário tem o direito de purgar a mora (a lei permite que ela seja parcial e ele complete o pagamento posteriormente) e o contrato continua a viger, em contrapartida o locador pode reaver o imóvel em 15 dias através de uma liminar. Tivemos uma época medonha no mercado imobiliário brasileiro, na época de 80. O Brasil viveu uma crise habitacional com o aumento de favelas em decorrência do alto nível de desemprego e inflação desenfreada.

Tipos de garantias:

• Reais: garantias concentradas em bens (hipoteca – bem imóvel)

• Pessoais: contrato de fiança

O fiador coloca um imóvel como garantia nesse contrato, ele geralmente vem acompanhado de uma certidão de ônus reais para provar que ele é realmente proprietário daquele imóvel. Geralmente tem que ser no mesmo município no qual é celebrado o contrato pois é mais fácil de ser executado. Porém, nada impede que esse fiador venda o imóvel no dia seguinte e não vai constar na certidão de ônus reais, ou seja, não fica gravado na matrícula do imóvel que você teria uma restrição para vende-lo (pois é uma garantia pessoal). O locador fica um pouco desprotegido pois ele não saberá se o fiador vendeu o imóvel, a não ser que ele retire a certidão de ônus reais todo mês, desse imóvel que é de propriedade do fiador.

Conceito de Fiança: Art. 818 do Código Civil:” Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”. O fiador oferece a garantia de uma dívida que não foi assumida por ele. O instrumento do fiador que paga a dívida do devedor é a ação de regresso. O contrato de fiança possui essa conotação de ser acessório. Essa obrigação do fiador é solidária ou subsidiária? De acordo com o artigo 827 do C.C “O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem o direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor”, essa não é característica de uma obrigação solidária, mas sim subsidiária. Na essência do contrato essa obrigação é subsidiária, o benefício de ordem é característica desse tipo de contrato. Porém devemos combinar esse artigo(818) com o 265 do C.C ‘’ A solidariedade não se presume, resulta de lei ou da vontade das partes”. Ou seja, se existe uma cláusula de solidariedade, ela afasta o 827. O fiador tem que comunicar o locatário se vendeu o seu bem que estava no contrato de fiança, para que ele escolha um novo fiador.

Classificação:

Unilateral: (algumas doutrinas o classificam como imperfeito – pois às vezes ele pode ser oneroso). Há uma ideia de que todos os contratos unilaterais são gratuitos, porém existem exceções. Ele seria um contrato unilateral especial.

Consensual

Personae: (confiança)

Formal: Art. 819 “A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”. Não solene. Combinar com o 114 do C.C.

Acessório: Segue o contrato principal. Qualquer declaração de validade do principal, tem influência no acessório, porém o contrário não é válido.

Art. 39 da lei 8.245/91: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que por prazo indeterminado, por força desta Lei.’’ Deve-se combinar esse artigo com o 835 do C.C, ou seja, se não houver cláusula estipulando em contrário, o fiador fica responsável por aquele contrato até a efetiva entrega das chaves, mesmo com a sua prorrogação por prazo indeterminado.

Art. 40:” O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

Como o locador saberá que o fiador faleceu? Se ele não for comunicado, é muito difícil que ele descubra. Porém, de acordo com o artigo 836 do C.C “A obrigação do fiador passa aos herdeiros, mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança.” Ou seja, os herdeiros só respondem, se essa cobrança ocorreu enquanto o fiador estava vivo, ela não pode ultrapassar as forças da herança.

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;( art. 39, primeira parte)

VI - desaparecimento dos bens móveis; (perecimento total ou parcial)

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.