Transações Imobiliarias

1. EFETIVAÇÃO E FORMALIZAÇÃO DE COMPRA E VENDA

A formalização e efetivação de uma compra ou venda seguem passos especí¬ficos e burocráticos, mas necessários para que a transação seja realizada sem qualquer prejuí¬zo para as partes envolvidas no processo. É importante salientar que cada negócio possui suas especificidades e, portanto, os passos aqui sugeridos podem ser substituí¬dos ou mesmo suprimidos. Entretanto, de forma geral, podemos considerar como três as etapas necessárias para a efetivação e formalização de uma transação imobiliária de compra e venda. 1. O compromisso de compra e venda: O contrato de compromisso de compra e venda é, na maioria das vezes, o primeiro passo para a formalização da transação imobiliária. O Compromisso de Compra e Venda é um contrato pelo qual as partes se comprometem e efetuar um contrato de compra e venda. Pelo compromisso de compra e venda uma das partes, o compromissário comprador, se compromete a comprar um determinado bem, e a outra parte, o compromitente vendedor, se compromete a vendê-lo. Na prática, o compromisso de compra e venda surge quando as partes não querem ou não podem celebrar de imediato, por escritura pública, o contrato definitivo. 2. A lavratura da Escritura Pública: Após a assinatura do compromisso de compra e venda e análise das documentações das partes, o segundo passo é a lavratura da Escritura Pública. A escritura pública é definida pela Lei como um título translativo, isto é, o documento que a lei considera hábil para, ao ser registrado no cartório de imóveis (o que consiste o terceiro passo deste processo), efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel. A escritura pública é produzida em qualquer cartório de notas (Tabelionato) e com base nesse documento que será¡ realizado o registro. 3. Registro da escritura no Cartório de Imóveis: O último passo para a efetivação e formalização da transação de compra e venda é o registro da Escritura no Cartório de Imóveis competente passando a constar a transação na matrí¬cula do imóvel. Podemos considerar a Matrí¬cula do Imóvel como uma carteira de identidade do bem. Nela constam documentados a descrição detalhada do imóvel (endereço e caracterí¬sticas) e o histórico de todas as transações realizadas com ele, tais como: transferências de propriedade, hipotecas, contratos de aluguel, etc. Portanto, somente coma constatação na matrícula do imóvel, por meio do registro da escritura, a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário.

2. DIREITO DE PREFERÊNCIA

Para quem pretende investir no mercado imobiliário brasileiro, é importante ter conhecimento acerca do “direito de preferência”, previsto na legislação, pois a sua não observância pode acarretar na nulidade da compra e venda e, assim, em prejuízos para o investidor. A pessoa que dispõe do “direito de preferência” pode, em igualdade de condições com terceiros, haver para si o imóvel objeto da transação. Ao adquirir um imóvel, o investidor deve preocupar-se com a análise do direito de preferência, tomando providências e constando cláusulas no contrato de compra e venda do imóvel, que lhe assegurem segurança no negócio realizado. Basicamente, deve haver preocupação com três tipos de direito de preferência: 1. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO – Por ele, o locatário de imóvel sempre poderá adquirir o imóvel nas mesmas condições que estão sendo oferecidas no mercado. Mas isto não significa dizer que existe risco na aquisição de imóvel que esteja locado. Alguns investidores têm, inclusive, preferido investir em imóveis já locados, com o intuito de obterem os rendimentos dos aluguéis contratados, algumas vezes superiores aos rendimentos estrangeiros comuns. De acordo com o artigo 27 da Lei Federal 8.245/91, antes de finalizar a venda do imóvel, basta que o proprietário notifique o locatário, por escrito, informando a pretensão de vender o imóvel, o preço que estará sendo vendido, as condições de pagamento, a existência de ônus reais sobre o imóvel, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. E, se o locatário não manifestar aceitação integral da proposta em trinta dias contados da data que foi notificado, o imóvel pode ser seguramente vendido para terceiros, sem risco de anulação do negócio.

3. DIREITO DE PREFERÊNCIA II

2. DIREITO DE PREFERÊNCIA DE CO-PROPRIETÁRIO – O co-proprietário de imóvel (chamado de condômino) tem a preferência de compra do imóvel colocado à venda, desde que pague o mesmo preço, nas mesmas condições, pela parte de outro condômino está sendo vendida. É regra que consta no artigo 504 do Código Civil Brasileiro. A partir do momento que souber da venda da outra parte para terceiros, o co-proprietário poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida para estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias. Para eliminar as chances desta preferência e da anulação da compra, o investidor deve verificar os registros do imóvel e, se observar que o mesmo pertence também à outra pessoa que não o vendedor, deverá providenciar a anuência escrita do co-proprietário no negócio, constando no contrato de compra e venda ou diretamente na escritura a ser lavrada em cartório.

4. DIREITO DE PREFERÊNCIA III

3. DIREITO DE PREFERÊNCIA POR CLÁUSULA DE PREEMPÇÃO – O artigo 513 do Código Civil Brasileiro diz que a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Em alguns contratos de compra e venda de imóvel, o vendedor faz inserir cláusula contratual que lhe assegura esta preferência na hipótese de o comprador desejar vender o imóvel futuramente. Para ficar resguardado, o investidor deve verificar no contrato pelo qual o vendedor do imóvel o adquiriu, se existe este tipo de cláusula e, se existir, antes de finalizar a compra e venda, deve verificar se o comprador concedeu sessenta dias para o preferente exercer seu direito, prazo exigido por lei. Outra opção, para a segurança do investidor, é exigir uma declaração do preferente, no sentido de que renuncia a este direito. Isto porque, se souber deste direito e não exigir a sua observância, o comprador do imóvel pode ser considerado de má-fé e, assim, responder solidariamente com a pessoa que vendeu o imóvel, pelos prejuízos causados ao preferente. Existem, ainda, outros casos