A Formula Mágica

Resenha do texto: FIX, Mariana. A "fórmula mágica" da parceria público-privada: operações urbanas em São Paulo.

O texto em questão fala sobre a "fórmula mágica" utilizada nos países norte-americanos da parceria público-privada, comentando sobre as operações urbanas em São Paulo e expondo os lados que são ocultados em tais operações, demonstrando como o Estado serve somente como um meio de fornecer fundo monetário para a urbanização e concentração de áreas privadas, favorecendo o mercado empresarial e o zoneamento. Utilizando-se de "âncoras" como grandes avenidas empresariais, as cidades passam a favorecer o mercado e o planejamento territorial. Deixando de controlar o crescimento urbano, as cidades passam a serem vistas como máquinas de produzir riqueza, onde o planejador confunde-se com o próprio empreendedor. Assim, políticas sociais acabam sendo deixadas de lado, ocupando-se regiões sem uma prévia solução (como habitação, etc.) para a população menos favorecida que ocupavam tais regiões, construindo-se torres luxuosas. Sendo que além de tudo tais regiões são centralizadas apenas para uma parte da população, a classe média alta.

A respeito de tais parcerias interligadas e dessa "fórmula mágica" que procurava viabilizar intervenções urbanas em tempos de crise fiscal do Estado, diversos questionamentos a respeito da unaniminidade em torno das operações. Existe uma certa fragilidade na justificativa de tais parcerias. Tais operações puderam driblar a oposição e ser sancionada devido ao caráter e aparência "social" que apresentava, vinculando interesses do mercado imobiliário à produção de habitação social - daí a denominação "interligada". Entretanto, ao invés de distribuir a renda, tal mecanismo passou a drenar os recursos para investimentos em outras áreas, reforçando a  concentração. Portanto, ai invés de ser um mecanismo de justiça social, a operação interligada na verdade canaliza investimentos públicos e privados para áreas de interesse do mercado. Assim, a operação urbana expandiu as possibilidades de venda de exceções à lei do zoneamento.

Em lugar de se aplicarem os recursos em habitações de interesse social, estes se destinavam a um programa de obras e serviços a serem realizados na própria região. O argumento dos defensores era de que seria uma operação autofinanciável e as obras pagas por aqueles que delas se beneficiam. A prefeitura investe com a justificativa de estimular e atrair o "capital privado", realizando obras denominadas "âncora" ou "projeto motor" da operação, por serem capaz de dar início a um processo de renovação urbana mais amplo. O governo passa a sim a adquirir um papel de uma empresa de desenvolvimento imobiliário, de agente desbloqueador do potencial de negócios de determinada região. Assim o lucro é dividido entre a iniciativa privada, a prefeitura recupera os gastos orçamentários com a obras, podendo ainda realizar novos investimentos e, caso ocorra algum problema, quem paga sempre é o Estado.

Além disso, os investimentos revelam-se o contrário do que afirmam ser: dão preferências a obras concentradoras de renda, "não prioritárias", em detrimento de regiões menos privilegiadas da cidade. Ou seja, as restrições orçamentárias não são superadas, como se dizem, mas sim dribladas. Elas fragmentam o fundo público e aumentam o controle privado sobre sua destinação.

Cidades norte-americanas haviam encontrado a fórmula mágica, onde as cidades eram máquinas de produzir riqueza; o primeiro e principal objetivo do planejamento devia ser o de azeitar a máquina. O planejador foi confundindo-se cada vez mais com o seu tradicional adversário: o empreendedor. Para os críticos, diante da crise do Estado a única saída seria a participação do setor privado mediante "parcerias". É possível observar isso em algumas regiões de São Paulo como serão citadas nesse texto. A "operação de renovação urbana", que propunha a desapropriação de grandes áreas, sugeria a importação do sistema de intervenção em parceria do setor público com o privado para remanejamento de grandes áreas, modelo que interessava ao setor imobiliário pelo "enorme sucesso em cidades dos países desenvolvidos", destinadas à melhoria do padrão de urbanização.

Em SP, pode-se notar como as operações situam-se na área de expando do capital imobiliário, a fim de constituir ou consolidar pólos de negócios, as chamadas novas centralidades, ou ainda, regiões consideradas "deterioradas", como o centro histórico, integrando um projeto de "recuperação" ou "revitalização". A chamada "âncora" pode ser uma avenida, propícia à construção de grandes torres, shopping e outros empreendimentos, que pelo porte ou tipo de uso beneficiam-se da compra da exceção à legislação.

Pegando como exemplo Água Branca, nesta região o empreendimento tentou valer-se de um novo recurso financeiro para viabilizar, um fundo de investimento imobiliário. Esse tipo de fundo, incipiente no Brasil, procura aproximar o setor imobiliário do mercado de capitais, aumentando a liquidez dos imóveis por meio da venda de cotas negociáveis na Bolsa. Já a Avenida Faria Lima é considerada uma etapa do deslocamento do centro de serviços e finanças de SP, além de que são oferecidos outros incentivos, os quais facilitam a construção de grandes empreendimentos imobiliários ou a permissão para mudança de uso em lotes de área superior a mil m². Em tal região, o antigo padrão de loteamento, com predominância da residência horizontal de classe média, foi sendo substituído pelas torres de escritório. Além disso, os investimentos alcançam níveis de 2 bilhões de reais. Tais valores, embora provisórios, indicam que uma avaliação detalhada, evitada pela Prefeitura, provavelmente evidenciaria o disparate que é apresentar tal operação como uma de sucesso, ao passo que não se incluem nos valores computados os impactos negativos para a população moradora e as consequências da sobrecarga resultante da aprovação dos novos empreendimentos. O setor imobiliário e a população de renda mais alta, que têm forte poder de influência sobre o Estado, passam a pressionar por mais investimentos, mantendo o clico vicioso de concentração de recursos.