Modelo de Laudo de Avaliação Completo

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Residência unifamiliar térrea, RUA xxxxx, Bairro C xxxx, LOTE xxxxx, CIDADE/UF

[pic 1]

Data de referência: Sexta-feira, 19 de novembro de 2021.

1. imóvel avaliando

Residência unifamiliar térrea, localizada na Rua xxxxxxxx, Bairro C xxxx, Lote xxxxxx, Cidade/UF. A área construída é de 72,00m2, edificados em um lote de 360m2 (12,00m por 30,00m). A casa possui 3 quartos sociais, sendo um deles suíte. Possui ainda um banheiro social. As coordenadas geográficas são: xxºxx’xx.xx” de latitude sul; xxºxx’xx.xx” de longitude oeste.

1. objetivo

O trabalho em pauta tem por objetivo determinar tecnicamente o valor de mercado do imóvel. A finalidade é produzir informações para a comercialização do imóvel.

1. CONTRATANTE

Empresa xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.

1. proprietário

Segundo informação contida na Certidão de Inteiro Teor disponibilizada, o imóvel é de propriedade da xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.

1. informações preliminares

Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:

- Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em xx/xx/2021;

- Na presente avaliação considerou-se que o imóvel se encontra livre e desembaraço de quaisquer ônus, em condições de ser imediatamente comercializado;

- A validade deste laudo limita-se à data apresentada ao final da conclusão deste documento, sendo a sua utilização em datas posteriores de inteira responsabilidade do contratante.

1. caracterização da região

O imóvel avaliando localiza-se em região cujo setor censitário do IBGE apontou uma renda mensal média per capita de R$1.122,00. As ruas em volta do imóvel são pavimentadas, com alta densidade de ocupação. O bairro possui distribuição de água tratada, coletor público de esgoto e iluminação pública.

1. caracterização do imóvel

MAIOR DETALHAMENTO QUE O DO ITEM 1........

 O imóvel pode ser considerado de média liquidez. A velocidade de venda estimada para o imóvel é de ........

1. considerações sobre o mercado

O mercado imobiliário de Cidade/UF passa pelos mesmos problemas que os que as demais cidades brasileiras passam. Há elevado número de ofertas e, consequentemente, diminuição dos valores de transação, estando o mercado, portanto, desaquecido. O ano de 2022 ainda é de incertezas no mercado imobiliário, podendo haver recuperação lenta e gradual ou um desaquecimento ainda maior, afetado pela alta na taxa de juros básico. As comercializações observadas não se concentram em um número limitado de atores, podendo se descartar os vícios de mercado caracterizados por cartelização, monopólios, monopsônios, oligopólios e oligopsônios.

 

1. metodologia, pesquisa e DETERMINAÇÃO DO VALOR

9.1.        METODOLOGIA

9.1.1. DADOS MERCADOLÓGICOS E VARIÁVEIS UTILIZADAS

Em face de ter dados semelhantes ao avaliando, foi utilizado o enfoque da comparação, sendo aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – MCDDM, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, sendo escolhida uma amostra representativa da população de residências, a qual continha 42 dados mercadológicos, sendo que foram efetivamente utilizados apenas 39 dados (os dados 20, 30 e 39 foram desabilitados). Os dados tratados através de metodologia científica com o uso de inferência estatística e regressão linear múltipla com a utilização do software Sisdea®, conforme resultados estatísticos em anexo.

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:

- AREA CONST : variável independente quantitativa, que informa a área construída de cada imóvel. A área mínima observada foi de 53,43m2, enquanto a área máxima foi de 90,00m2, sendo a área média de 68,84m2. O imóvel avaliando possui área de 72,00m2. A hipótese de pesquisa, comprovada no modelo, é a de que o aumento na área construída impacta negativamente no valor unitário dos imóveis.

- AREA LOTE : variável independente quantitativa, que informa a área de lote de cada imóvel. A área mínima observada foi de 300,00m2, enquanto a área máxima foi de 490,00m2, sendo a área média de 388,98m2. O imóvel avaliando possui área de terreno de 360,00m2. A hipótese de pesquisa, comprovada no modelo, é a de que o aumento na área de terreno impacta positivamente no valor unitário dos imóveis.

- LOCAL : variável independente qualitativa, representada por códigos alocados, que informa a influência da localização de cada imóvel no modelo. A lógica empregada é a descrita abaixo:

1 🡪 Imóveis localizados no Bairro C;

2 🡪 Imóveis localizados no Birro B;

3 🡪 Imóveis localizados no Bairro A.

A distribuição dos dados foi a seguinte: 09 dados no Bairro C (1), 25 dados no Bairro B (2) e 05 dados no Bairro A (3). O imóvel avaliando localiza-se no Bairro C (1). A hipótese de pesquisa, comprovada no modelo de regressão, é a de que imóveis melhores localizados apresentam valor unitário maior.

- QUARTOS : variável independente quantitativa, considerada dicotômica, pois a amostra restringiu-se a casas com 2 ou 3 quartos. 10 dados foram oriundos de casas com 2 quartos e 29 dados de casas com 3 quartos. A hipótese de pesquisa, comprovada no modelo de regressão, é a de que, quanto maior o número de quartos, maior o valor unitário. O avaliando possui 3 quartos.

- EVENTO : variável independente qualitativa, dicotômica, que informa a origem da informação, sendo considerado 1 para transações efetivas (28 dados) e 2 para ofertas (11 dados). A hipótese de pesquisa, comprovada no modelo de regressão, é a de que os valores ofertados são superiores aos transacionados.  O fator de Fonte obtido da elasticidade apontada no modelo de regressão (7.89%) foi de 92,69%.

- VALOR UNIT: variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja, a relação entre o valor total e sua respectiva área construída. Amplitude amostral: R$ 1.418,64/m2 a R$ 2.113,28/m2. O valor unitário médio amostral foi de R$ 1.745,81/m2