RESUMO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

INTRODUÇÃO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: Valor de mercado dos bens ou direitos sobre eles.

BENS MATERIAIS X INTANGÍVEIS

FINALIDADES:

Subsidiar compra e venda, locação, indenização, seguro, balanço patrimonial, outros.

Mais comuns: garantia hipotecária ou fiduciária de financiamentos, que envolve:

• Perícia para caracterização do bem; Identificação de patologias construtivas e vícios construtivos; Verificação de estabilidade e solidez estruturais; Condições de habitabilidade, salubridade, funcionalidade, acessibilidade, municipalidade, conservação, demanda por manutenção...
• Pesquisa de mercado com técnicas de amostragem;
• Tratamento estatístico com regressão linear ou espacial, redes neurais artificiais, análise de envoltória de dados, etc. Avaliando por comparação e com a confiabilidade exigida.
• Peça Técnica nos padrões das normas brasileiras, que possa ser auditada e/ou reproduzida em outras instâncias

NORMAS ABNT

• NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;
• NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;
• NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;
• NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;
• NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
• NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
• NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos

VALOR X PREÇO

VALOR: Intrínseco ao bem e depende das variáveis do mercado, ambiente e técnicas adotadas. Negócio entre duas partes sem pressão externa sobre elas. Único para um determinado momento e situação de mercado, para qualquer finalidade.

PREÇO: Depende da situação do negócio, dos interesses das pessoas e instituições e sofre pressão externa. Múltiplo, varia de acordo com a negociação e às flutuações de curto prazo (situação econômica, publicidade, novos empreendimentos, alteração da legislação, etc)

VALOR DE MERCADO: Obtidos nas pesquisas, faixa de preços, média ou valor mais provável.

ROTEIRO DE TRABALHO

• Levantamento de dados (imóvel, local, construtora, projetos, manuais, especificações, etc.)

• Vistoria
• Caracterização do terreno, benfeitorias e região;
• Constatação dos danos e histórico
• Levantamento de indícios e/ou evidências;
• Entrevistas (O que não foi dito pelas partes)
• Observação (a edificação “fala”)
• Verificação das condições de segurança e estabilidade
• Registro Fotográfico
• Levantamento de hipóteses
• Teste das hipóteses
• Conclusões
• Elaboração do laudo

ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO

AVERIGUAÇÃO DA SITUAÇÃO DOMINICAL– Solicitar ao contratante a documentação disponível

• Verificar documentação, no mínimo com Certidão recente no Registro Geral de Imóveis
• Cláusulas restritivas de uso? Problemas Jurídicos?
• Se sim: informar ao contratante e explicitar no laudo com os pressupostos assumidos.
• Consultar Leg. Municipal, estadual e federal, outras restrições ou regulamentos, passivo ambiental, incentivos ou outros que influenciem o valor do imóvel.

VISTORIA

Visitar, fotografar externamente e internamente, fazer croqui de localização;

Descrever a caracterização:

• Do terreno: Localização, aspectos físicos, infraestrutura, utilização atual e vocação, restrições e outras.
• Da construção: padrão construtivo, conservação, cômodos, qualidade, idade.
• Das benfeitorias
• Da região: aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura.

• Complementação: Investigação da vizinhança, Adequação do bem ao segmento com identificação das circunstâncias atípicas; Desvalorizantes Valorizastes

Verificar os dados essenciais à formação do preço daquele local. Rural: vocação agrária? Distância aos grandes centros?

Observar as transações para saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, na área.

Metodologias:

• Amostragem aleatória para conjunto de unidade autônomas padronizadas, quantidade pelas partes ou >=10% de cada bloco ou tipologia.
• Avaliação em massa: conhecer a região. Profissionais designados sob sua responsabilidade.

Diagnóstico de Mercado: resumir a situação constatada quanto à liquidez desse bem

Máquina fotográfica, Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia

METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO

Método depende das informações disponíveis, do nível de rigor desejado, características do bem, finalidade e prazo.

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