A Pesquisa de Mercado e Avaliação de Imóveis

ESTUDO DIRIGIDO – EXERCÍCIOS PROPOSTOS

Pesquisa de Mercado e Avaliação de Imóveis

Prof.: Luiz César Stehling

A - Nota atribuída ao trabalho de campo: (                ) pontos (máximo 25)

B - Nota atribuída ao relatório: ................. (                ) pontos (máximo 25)

 NOTA TOTAL  DO TRABALHO (SOMA A + B) : ___________________

Turma nº : _____________ Data da Entrega _________________________

OBSERVAÇÔES   BÁSICAS

1 - O Exercício poderá ser realizado individualmente ou em grupo de no máximo 6 alunos.

2 - Número de imóveis a serem pesquisados variará entre 04 a 10 unidades, dependendo do tamanho do grupo de alunos.

3 - Não serão aceitos Exercícios em que pesquisa de campo seja feita num grupo menor que 04(quatro) imóveis

4 – Os questionários Padrão deverão ser preenchidos manualmente e os relatórios deverão estar digitados.

5 - Relatórios apresentados desacompanhados dos respectivos questionários não serão pontuados, portanto sua nota será 00 (zero)

6 – O nome dos alunos que compõem o grupo deverão estar digitados e impressos nessa capa, não serão aceitos nomes lançados de outra forma.

NOME DO ALUNO 1: ________________________________________________________________________________

NOME DO ALUNO 2: ________________________________________________________________________________

NOME DO ALUNO 3: ________________________________________________________________________________

NOME DO ALUNO 4: ________________________________________________________________________________

NOME DO ALUNO 5: ________________________________________________________________________________

NOME DO ALUNO 6: ________________________________________________________________________________

PASSO A PASSO PARA REALIZAÇÃO DO TRABALHO

1º Passo – Determinação do alvo da pesquisa.

         Deverão ser pesquisados e confrontados, usando os princípios do Método Comparativo Direto, apartamentos semelhantes, quanto as suas características intrínsecas ou tangíveis. Essa observação deverá recair sobre imóveis que sejam semelhantes, principalmente, nos seguintes pontos: suas áreas de construção, quantidade e distribuição dos cômodos, no padrão de acabamento e ainda, que todos estejam numa mesma região Geoeconômica.

O que região Geoeconomica ?  É a observação geográfica atrelada à observação das  características socioeconômicas, exemplo:

“Numa determinada região geográfica; exemplo o Bairro X; nós poderemos ter duas ou mais subregiões ou microregiões diferentes, com seus moradores tendo: anseios, percepção de valores, padrões de construção e poder econômico muito diferentes. O que faz com que tenhamos, muitas vezes, valores de m² bem diferentes num mesmo bairro ou região, ainda que mantida a semelhança das áreas, da distribuição e do números de cômodos, assim como, do padrão de acabamento dos imóveis observados.

.         

        Como os valores dos imóveis não são atribuídos somente pela observação das suas características objetivas (intrínsecas ou tangíveis), nós as usaremos apenas para determinar o tamanho e padrão dos imóveis que iremos comparar, portanto, na relação abaixo apresentamos os pontos que deverão estar o mais homogeneizado(parecido) possível, nesse no nosso trabalho:

1.  Nº de quartos;
2.  Número de suítes;
3.  Número de salas;
4.  Presença ou não de área de serviço;
5.  Dependência completa de empregada (DCE)
6.  Presença de sacadas.
7.  Área interna ou privativa do apto; também conhecida por área de vassoura (esse termo não é condizente com a realidade, apesar de muito usado).
8.  Área total do apto (área interna ou privativa + áreas comuns) ;
9.  Nº de vagas na garagem, assim como a sua disposição (coberta ou descoberta, presa ou livre e etc).
10.  Padrão de acabamento do Prédio e do apartamento
11.  Infra estrutura interna do empreendimento. (área de lazer, salão de festas, Espaço Gourmet e etc.
12.  Tempo de construção.

         Nesse trabalho deverão ser observados e pontuados todos os fatores, positivos e/ou negativos, encontrado em cada imóvel visitado/pesquisados e comentadas as razões percebidas pelo(s) aluno(s) para as variações de preço encontradas. Porém, sempre com vista às suas características subjetivas (extrínsecas ou intangíveis), ou seja, a visão do(s) aluno(s) deverá estar focada no ambiente externo ou no ambiente em que os imóveis estejam inseridos. 

Muitos são os fatores externos que interferem nos valores praticados no mercado imobiliário, entre eles podemos destacar alguns. Deixamos claro que a relação abaixo, não  se encontra em ordem de relevância. São elas:

1.  Valor do condomínio;
2.  A infraestrutura interna do empreendimento
3.  Número de elevadores no prédio;
4.  Número de aptos por andar;
5.  Número de aptos total no prédio;
6.  Número de prédios no empreendimento;
7.  Andar em que o apto se localiza;
8.  Se o imóvel se encontra acima ou abaixo do nível da rua.
9.  Distancia de locais com maior índice de violência;
10.  Distancia de locais de lazer (praças, parques, APP e etc.).
11.  Distancia de centros comerciais.
12.  Estar às margens de vias de transito rápido ou muito movimentadas.
13.  Ter as vias de acesso com um baixo/alto fluxo de trânsito.
14.  Os quartos estarem de frente para o nascente ou para o poente.
15. Ter uma vizinhança agradável ou problemática.
16.  Estar em local de poluição atmosférica ou com boa qualidade do ar.
17.  Distancia de escolas com bom nível de ensino.
18.  Ter por perto locais de geração de poluição sonora como fábricas, aeroportos, espaços para shows, estádios, templos e etc.
19.  Perfil topográfico das ruas que dão acesso ao imóvel.
20.  Infraestrutura encontrada na região.
21.  Se estão presentes nos imóveis observados as ações que atendam as necessidades de sustentabilidade e preservação do meio ambiente, como:

a - Se o empreendimento tem um sistema de aproveitamento da energia solar, não só no aquecimento d’água como também na geração de energia elétrica.

b - Se ele tem instalado um sistema de aproveitamento da água de chuva.

c - Se é feito um tratamento no esgoto sanitário com a reutilização da água