A SOLUÇÃO SIMPLES

SOLUÇÃO SIMPLES

Por Monise Radau

Apesar das medidas adotadas pelo governo para estimular e restabelecer o crédito no país, indicadores mostrem que a dificuldade de acesso a novos financiamentos ainda é grande, principalmente para as pequenas empresas. Neste cenário, a desmobilização de ativos imobiliários ganha força como alternativa para ampliar a capacidade de investimento da companhia em sua atividade principal, mantendo o foco estratégico do negócio.

Essa, aliás, é a uma tendência que tem ganhado cada vez mais força no segmento logístico no Brasil. O mercado oferece atualmente duas opções: built to suit e sale-leaseback. A primeira foca na construção de um imóvel que atenda às necessidades específicas do futuro inquilino, possibilitando que as empresas usufruam de espaços modernos e otimizados sem a necessidade de comprometer seu capital. No segundo caso, o objetivo é a venda de imóveis existentes para empresas especializadas, que em seguida alugam o espaço aos próprios clientes, ficando responsáveis ainda pela reforma, modernização e expansão necessárias.

A Bracor é uma das empresas em atuação no país, cujo foco está no desenvolvimento de ativos imobiliários para locação. Carlos Betancourt, presidente da companhia afirma que essa modalidade de negócio surgiu como uma opção para alavancar o crescimento das empresas, gerando mais recursos para investimentos em pessoas e sistemas, “Compra de terreno e obras consomem muito investimento e energia, por isso nada mais natural do que deixar essa operação para quem é especialista no mercado imobiliário”, avalia.

Betancourt revela que o segmento logístico é hoje o principal nicho de atuação da empresa, representando 60% da demanda. Atualmente, a Bracor desenvolve quatro grandes projetos nesta área, enre eles se destaca o Brapark Viracopos, centro logístico localizado próximo ao aeroporto de Viracopos (Campinas/SP). Com um milhão de metros quadrados e investimento de R$500 milhões, representa o maior aporte da empresa em um único projeto. A previsão é reunir 20 empresas no local. A John Deer, empresa mundial no segmento de tratores, é a principal locatária e já ocupa um galpão de aproximadamente 40 mil m2 de área construída.

Além do Brapark Viracopos, a Brascor está com outros projetos em desenvolvimento na Rodovia dos Imigrantes (em São Bernardo do Campo), em Manaus e Irajá, no Rio de Janeiro. “Ao todo, serão mais de dois milhões de metros quadrados e investimentos de R$1 bilhão”, revela Betancourt. “ No empreendimento da rodovia estamos construindo o centro de distribuição da Colgate-Palmolive Brasil”, completa.

SOB MEDIDA

Solano Neiva, diretor-superintendente da WTorre Empreendimentos, revela que a história da empresa começou justamente na logística. Segundo ele, a construção de imóveis sob medida foi muito bem vista entre os empresários do segmento, principalmente por ser a maneira mais rápida e barata de ocupar um espaço totalmente customizado. “Um armazém geral não pode ser utilizado para algumas cargas específicas, que exigem temperatura  controlada, por exemplo. E a adaptação geralmente não atende a todas expectativas do cliente, diferente do que acontece quando a construção é feita sob medida para aquela operação”, enfatiza o executivo, que garante ainda um ambiente mais produtivo e um melhor custo final com conseqüências.

As obras sob medida, no modelo built to suit, representam entre 70% e 80% da demanda da WTorre Empreendimentos, que atua nos principais mercados brasileiros, como São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná, Rio Grande do Sul e Santa Catarina. “Imóveis novos e eficientes são realmente bastante atrativos. Além disso, não se encontram muitos imóveis prontos e adequados disponíveis para venda”, explica. Ainda assim, é possível afirmar que a modalidade sale-leaseback vem se popularizando, principalmente por meio dessa escassez de capital trazida pela crise”, avalia.

A WTorre Empreendimentos possui mais de um milhão de metros quadrados de área construída e possui projetos em andamento que totalizam 650 mil metros quadrados de construção – praticamente todos sob medida.

BENEFÍCIOS

 Rodrigo Demeterco, diretor da Capital Realty, empresa especializada no desenvolvimento e terceirização de ativos nas áreas de infraestruturas, logística e varejo, acredita que os benefícios trazidos pela desmobilização de ativos imobiliários são muitos. “Além de não reter o capital da empresa, a tercerização ainda traz um ganho fiscal interessante. Como o aluguel de imóveis é considerado despesa, pode ser abatido na base de lucros no momento de acertar contas com o leão. Se comparado com a depreciação, traz muito mais vantagens. Afinal, só é possível depreciar a obra, não o terreno” , esclarece. O rateio das despesas, como segurança, também pode ser considerado uma vantagem bastante atrativa.

O condomínio logístico Mega Intermodal Esteio, localizado em Porto Alegre, Rio Grande do Sul, é um bom exemplo. Já abriga um centro de distribuição do Carrefour, um terminal rodoviário na malha da ALL Logística e um terminal frigorificado da Standard Logística, que, aliás, opera apenas em espaços construídos no esquema built to suit.

Alan Fuchs, diretor de Gestão da Standard Logística, revela que as construções sob medida trazem muitos benefícios à empresa, principalmente no que diz respeito às peculiaridades de cada espaço. De acordo com o diretor, cada empreendimento é pensado de acordo com o negócio que se destina e leva em consideração também as exigências do cliente. “É muito difícil alugar um armazém frigorificado ou seco que possa ser adaptado, por exemplo. E na modalidade buit to suit, cada detalhe é pensado para aquela operação, sendo que não preciso disponibilizar capital, nem mesmo no caso de futuras expansões”, comenta.