Por: Carlos Valadares • 17/8/2018 • Trabalho acadêmico • 3.221 Palavras (13 Páginas) • 2.263 Visualizações
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Atividade individual
Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas
Módulo:
Aluno: Carlos Alberto C. Valadares de Sousa Filho
Turma:
Tarefa: Estudo de Viabilidade de Investimento
Introdução
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é de sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor.
Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele.
A seguir, apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto.
Tempo estimado de construção: 2 anos
Pavimento padrão: 4.000m2
andares de loja: 5
andares de garagem: 2
número de lojas por andar: 35
aluguel padrão: R$ 20.000,00/mês(esse valor incluindo condomínio e IPTU)
IR incidente sobre operações de alugueis: 15% sobre o lucro real
custos variáveis por loja: R$ 1.000,00/mês
despesas operacionais de manutenção do prédio: R$ 200.000,00
Com bases nos dados apresentados acima, devemos analisar a viabilidade desse projeto para os investidores.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Primeiramente iniciamos calculando o valor total do investimento. Vamos usar como base o C.U.B.(custo unitário básico) informado pela tabela do SINDUSCON-BA. Encontramos no site cub.org.br o valor de R$ 1.540,89 /m2 para projetos padrão comercial salas e lojas CSL-8.
Área total a ser construída = 7(andares) x 4.000,00 = 28.000,00 m2
Valor investimento = 28.000 x R$ 1.540,89 = R$ 43.144.920,89
Calcularemos agora a taxa de retorno dos sócios pelo método CAPM.
Taxa de renda fixa – 10%
Risco – 1,0
TXretorno= 0,10 + 1,0 x (0,125-0,10) = 0,125 = 12,5%a.a
Elaborando o fluxo de caixa projetado;
Faturamento projetado por mês – (35x5) x R$ 20.000,00 = R$ 3.500.000,00
Custos variáveis por mês – 175und x R$ 1.000,00 = R$ 175.000,00
Imposto de renda sobre a base tributável – R$ 3.125.000,00 x 0,15 = R$ 468.750,00
Montando o fluxo de caixa,
Faturamento
R$ 3.500.000,00
Custo Fixo
R$ 200.000,00
Custo variável
R$ 175.000,00
LAJIR
R$ 3.125.000,00
Juros
R$ -
LAIR
R$ 3.125.000,00
IR (15%)
R$ 468.750,00
LL
R$ 2.656.250,00
Calcularemos agora o VPL do projeto:
VPL = VP – Investimento
VP = 43.144.920,89 CHS g CFo
gCFj
24 Nj
2.656.250,00. gCFj
72 Nj
0,9864 i
NPV = 64.674.156,37 – O projeto é viável sim
TIR = 2,75%
Calculamos também i IL
IL = VP/Investimento = R$ 107.819.077,00/ R$ 43.144.920,89 = 2,49
Calculando agora o PAYBACK;
Colocamos na tabela abaixo os valores dos fluxos de caixas e calculamos os valores presentes descontados.
MÊS
FC
VP
VPL Acumulado
1
R$ (43.144.920,89)
R$ -
R$ (43.144.920,89)
2
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
3
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
4
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
5
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
6
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
7
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
8
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
9
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
10
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
11
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
12
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
13
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
14
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
15
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
16
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
17
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
18
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
19
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
20
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
21
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
22
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
23
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
24
R$ -
R$ -
R$ (43.144.920,89)
25
R$ 2.656.250,00
R$ 2.078.244,71
R$ (41.066.676,18)
26
R$ 2.656.250,00
R$ 2.057.945,13
R$ (39.008.731,05)
27
R$ 2.656.250,00
R$ 2.037.843,84
R$ (36.970.887,21)
28
R$ 2.656.250,00
R$ 2.017.938,89
R$ (34.952.948,31)
29
R$ 2.656.250,00
R$ 1.998.228,37
R$ (32.954.719,95)
30
R$ 2.656.250,00
R$ 1.978.710,37
R$ (30.976.009,58)
31
R$ 2.656.250,00
R$ 1.959.383,02
R$ (29.016.626,56)
32
R$ 2.656.250,00
R$ 1.940.244,44
R$ (27.076.382,12)
33
R$ 2.656.250,00
R$ 1.921.292,81
R$ (25.155.089,30)
34
R$ 2.656.250,00
R$ 1.902.526,29
R$ (23.252.563,01)
35
R$ 2.656.250,00
R$ 1.883.943,08
R$ (21.368.619,93)
36
R$ 2.656.250,00
R$ 1.865.541,38
R$ (19.503.078,55)
37
R$ 2.656.250,00
R$ 1.847.319,42
R$ (17.655.759,14)
38
R$ 2.656.250,00
R$ 1.829.275,45
R$ (15.826.483,69)
39
R$ 2.656.250,00
R$ 1.811.407,72
R$ (14.015.075,97)
40
R$ 2.656.250,00
R$ 1.793.714,52
R$ (12.221.361,45)
41
R$ 2.656.250,00
R$ 1.776.194,14
R$ (10.445.167,31)
42
R$ 2.656.250,00
R$ 1.758.844,90
R$ (8.686.322,41)
43
R$ 2.656.250,00
R$ 1.741.665,11
R$ (6.944.657,30)
44
R$ 2.656.250,00
R$ 1.724.653,13
R$ (5.220.004,17)
45
R$ 2.656.250,00
R$ 1.707.807,32
R$ (3.512.196,85)
46
R$ 2.656.250,00
R$ 1.691.126,05
R$ (1.821.070,79)
47
R$ 2.656.250,00
R$ 1.674.607,72
R$ (146.463,07)
48
R$ 2.656.250,00
R$ 1.658.250,74
R$ 1.511.787,67
49
R$ 2.656.250,00
R$ 1.642.053,52
R$ 3.153.841,19
50
R$ 2.656.250,00
R$ 1.626.014,51
R$ 4.779.855,70
51
R$ 2.656.250,00
R$ 1.610.132,17
R$ 6.389.987,87
52
R$ 2.656.250,00
R$ 1.594.404,96
R$ 7.984.392,83
53
R$ 2.656.250,00
R$ 1.578.831,37
R$ 9.563.224,20
54
R$ 2.656.250,00
R$ 1.563.409,89
R$ 11.126.634,09
55
R$ 2.656.250,00
R$ 1.548.139,05
R$ 12.674.773,14
56
R$ 2.656.250,00
R$ 1.533.017,37
R$ 14.207.790,51
57
R$ 2.656.250,00
R$ 1.518.043,39
R$ 15.725.833,89
58
R$ 2.656.250,00
R$ 1.503.215,67
R$ 17.229.049,56
59
R$ 2.656.250,00
R$ 1.488.532,78
R$ 18.717.582,34
60
R$ 2.656.250,00
R$ 1.473.993,31
R$ 20.191.575,65
61
R$ 2.656.250,00
R$ 1.459.595,86
R$ 21.651.171,50
62
R$ 2.656.250,00
R$ 1.445.339,03
R$ 23.096.510,54
63
R$ 2.656.250,00
R$ 1.431.221,46
R$ 24.527.732,00
64
R$ 2.656.250,00
R$ 1.417.241,79
R$ 25.944.973,79
65
R$ 2.656.250,00
R$ 1.403.398,67
R$ 27.348.372,45
66
R$ 2.656.250,00
R$ 1.389.690,76
R$ 28.738.063,21
67
R$ 2.656.250,00
R$ 1.376.116,74
R$ 30.114.179,95
68
R$ 2.656.250,00
R$ 1.362.675,31
R$ 31.476.855,26
69
R$ 2.656.250,00
R$ 1.349.365,17
R$ 32.826.220,43
70
R$ 2.656.250,00
R$ 1.336.185,04
R$ 34.162.405,48
71
R$ 2.656.250,00
R$ 1.323.133,65
R$ 35.485.539,13
72
R$ 2.656.250,00
R$ 1.310.209,74
R$ 36.795.748,87
73
R$ 2.656.250,00
R$ 1.297.412,07
R$ 38.093.160,95
74
R$ 2.656.250,00
R$ 1.284.739,40
R$ 39.377.900,35
75
R$ 2.656.250,00
R$ 1.272.190,51
R$ 40.650.090,86
76
R$ 2.656.250,00
R$ 1.259.764,20
R$ 41.909.855,06
77
R$ 2.656.250,00
R$ 1.247.459,26
R$ 43.157.314,33
78
R$ 2.656.250,00
R$ 1.235.274,51
R$ 44.392.588,84
79
R$ 2.656.250,00
R$ 1.223.208,78
R$ 45.615.797,63
80
R$ 2.656.250,00
R$ 1.211.260,91
R$ 46.827.058,53
81
R$ 2.656.250,00
R$ 1.199.429,73
R$ 48.026.488,26
82
R$ 2.656.250,00
R$ 1.187.714,12
R$ 49.214.202,38
83
R$ 2.656.250,00
R$ 1.176.112,94
R$ 50.390.315,32
84
R$ 2.656.250,00
R$ 1.164.625,08
R$ 51.554.940,40
85
R$ 2.656.250,00
R$ 1.153.249,43
R$ 52.708.189,83
86
R$ 2.656.250,00
R$ 1.141.984,89
R$ 53.850.174,72
87
R$ 2.656.250,00
R$ 1.130.830,38
R$ 54.981.005,09
88
R$ 2.656.250,00
R$ 1.119.784,82
R$ 56.100.789,91
89
R$ 2.656.250,00
R$ 1.108.847,15
R$ 57.209.637,06
90
R$ 2.656.250,00
R$ 1.098.016,32
R$ 58.307.653,38
91
R$ 2.656.250,00
R$ 1.087.291,28
R$ 59.394.944,66
92
R$ 2.656.250,00
R$ 1.076.670,99
R$ 60.471.615,65
93
R$ 2.656.250,00
R$ 1.066.154,45
R$ 61.537.770,10
94
R$ 2.656.250,00
R$ 1.055.740,62
R$ 62.593.510,72
95
R$ 2.656.250,00
R$ 1.045.428,51
R$ 63.638.939,24
96
R$ 2.656.250,00
R$ 1.035.217,13
R$ 64.674.156,37
...
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