Trabalho Ativos Relevantes

O pronunciamento internacional que regulamenta a contabilidade de Propriedade para Investimentos é o IAS-40, conhecido também como Investment Property, onde corresponde ao CPC 28. Uma Propriedade para Investimento é definida como:

“Propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos), mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não para: (a) uso da produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou (b) venda no curso ordinário do negócio [IAS 40.5]”

Ou seja, basicamente é um ativo que pode ser imóveis e terrenos mantidos dentro da companhia para obtenção de renda, seja por locação ou para ganho de capital. Um dos erros mais comuns dos empresários ou administradores é caracterizar a Propriedade para Investimento como ativo imobilizado dentro do seu balanço.

Caso o edifício ou terreno seja mantido com vínculo ao negócio como utilizado para produção, fornecimento de bens, atividades administrativas, ele deve ser caracterizado como ativo imobilizado. Essa confusão existe, pois segundo o IAS 16.8, o ativo tangível mantido para aluguel a outros deve ser classificado como ativo imobilizado. Agora, se determinado ativo for um terreno ou edifício ele deve ser caracterizado como Propriedade para Investimento.

Ouro ponto que gera uma série de dúvidas é que o mesmo ativo pode haver mudanças na classificação ao longo do tempo.

O CPC 27 destaca que o Ativo Imobilizado é o item tangível que:

1. É mantido para uso na produção, fornecimento de mercadorias ou serviços, para aluguel a outros ou para fins administrativos
2. Se espera utilizar o ativo por mais de um período.

Tanto o CPC 27 quanto o CPC 28 mencionam a palavra aluguel, mas a grande diferença entre eles é a origem da receita do aluguel. Se for originado da produção ou fins administrativos, o item será caracterizado como Ativo Imobilizado, se for apenas para receita será caracterizado como investimento.

Um exemplo ilustrativo é o jogo Monopoly ou Banco Imobiliário. Existem algumas casas durante o jogo, que ainda não tem dono e ao comprá-la, o próximo jogador que cair no mesmo “quadrado” irá pagar um valor X. Essa propriedade pode ser caracterizada como Propriedade para Investimento.

A principal diferença na prática de contabilização da Propriedade para Investimento sob o ativo imobilizado é que o segundo é mensurado pelo método de custo ou de reavaliação (proibida no Brasil) e o primeiro é pelo modelo do valor justo mediante a resultado ou pelo método de custo. A escolha pela metodologia fica a cargo da gestão da companhia.

Existem alguns casos específicos que a Propriedade para Investimento deve ser reconhecida como ativo. Um deles é quando os benefícios econômicos futuros associados à Propriedade para Investimento fluirá para a entidade ou o custo da Propriedade para Investimento possa ser mensurado de maneira confiável.

A Propriedade para Investimento deve ser mensurada pelos seus custos gerais, ou seja, preço de compra e mais qualquer outro custo vinculado a operação, tais como impostos, outros custos de transação e entre outros. Caso o pagamento seja realizado a prazo, o seu custo será vinculado ao valor à vista, ou seja, a diferença desse valor é considerada como despesa financeira durante o período de crédito (IAS 40.24).

É importante ressaltar que após a aquisição de determinado bem a companhia deve escolher se utilizará o método do valor justo ou o método de custo. No reconhecimento é obrigatório a mensuração do ativo pelo método de custo, mas a partir da mensuração subsequente o ativo poderá ser mensurado tanto pelo método de custo como pelo método de valor justo. No momento que tomar essa escolha, deverá replicar o modelo para todas as propriedades para investimento. Existe a possibilidade de alteração da metodologia, entretanto é relevante apresentar que o novo método escolhido represente de maneira mais apropriada as operações. Normalmente o método do valor justo apresenta um resultado mais confiável do que o método de custo.

O método de custo é mensurado pela mesma forma que os itens do ativo imobilizado, ou seja, custo menos a depreciação acumulada menor a perda por irrecuperabilidade acumulada. É necessário também que a companhia divulgue via notas explicativas o valor justo das propriedades para investimentos que foram mensuradas pelo método de custo.

O método do valor justo requer que a companhia tome como base a avaliação de um avalista independente, que tenha qualificação relevante e reconhecida na área, que tenha experiência recente no local e na categoria da Propriedade para Investimento que está sendo mensurada. Caso, por exemplo, a empresa obtenha um ganho/perda devido a alteração do método de custo para o método do valor justo, a empresa terá que reconhecer o resultado no período que ocorreu a alteração da metodologia.

A transferência da Propriedade para Investimento para outra classe de ativo é possível e é um dos temas mais complexos do CPC 28, já que a transferência exige uma análise criteriosa de cada ativo. O item 57 do CPC dispões que as transferências devem ser realizadas quando houver alguma das seguintes situações:

• Início da ocupação pelo proprietário: Transferência de Propriedade para Investimento para ativo imobilizado
• Início de desenvolvimento com objetivo de venda: transferência de Propriedade para Investimento para estoque
• Fim de ocupação do proprietário: transferência do ativo imobilizado para Propriedade para Investimento
• Começo de arrendamento operacional para outra entidade: Transferência de estoque para Propriedade para Investimento.

Por exemplo, anteriormente determinado prédio poderia ser utilizado para locação de terceiros e agora será utilizado para produção de determinado item. E ainda mais, caso a empresa decida vender determinado prédio, o prédio deve ir para classificação de estoque. Há uma exceção:

“se a entidade decidir alienar a Propriedade para Investimento, sem desenvolvimento, ela continua a tratar a propriedade como Propriedade para Investimento até que seja baixada (eliminada da demonstração da posição financeira.” (IAS 40.58)

Quando se transforma a Propriedade para Investimento para ativo imobilizado ou estoque, o novo valor será o valor justo com o custo do imobilizado ou do estoque. Lembrando que o custo do estoque não é o custo da matéria prima, todo produto tem um custo de estocagem, seja de transporte entre diferentes CD’s ou até mesmo custo fixo do local onde ficará o bem.