IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Por: Tiagomarchiori • 20/6/2017 • Projeto de pesquisa • 1.731 Palavras (7 Páginas) • 1.653 Visualizações
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
SUMÁRIO
1 SOLICITANTE 3
2 OBJETIVO 3
3 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 3
3.1 REGIÃO 3
3.2 IMÓVEL 4
4 METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS 4
5 VALOR DO TERRENO 6
5.1 TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 6
6 CUSTO DAS BENFEITORIAS 6
6.1 CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS (vrb) 6
6.2 CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS COM A DEPRECIAÇÃO POR ROSS-HEIDECKE (VB) 7
7 DIAGNÓSTICO DO MERCADO 9
8 DATAS DE REFERÊNCIA 9
9 RESULTADO 9
10 CONSIDERAÇÕES FINAIS 10
SOLICITANTE
Espólio de Alberto Carra.
OBJETIVO
O presente Laudo tem por objetivo a determinação técnica do valor real de mercado do imóvel urbano, usando os métodos avaliatórios estabelecidos pelo IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA (Entidade Federativa Nacional), e baseado na Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais / NBR 14653-2, 14653-3 e NBR 8977.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
REGIÃO
Ibiaçá é um município localizado no estado do Rio Grande do Sul, na mesorregião Noroeste Rio-Grandense. O ano de instalação do município é 1965. A população total do município, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) – Censo Demográfico (2010), é de 4.710 habitantes. Conforme dados do Município de Ibiaçá (2016), sua área de unidade territorial é de 348,816 km², possuindo uma Densidade Demográfica de 13,50 hab/km².
De acordo com PNUD, Ipea e FJP (2014), o Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM) de Ibiaçá é 0,739, situando assim o município na faixa de Desenvolvimento Humano Alto (IDHM entre 0,700 e 0,799). Entre os anos de 2000 e 2010, a dimensão que mais cresceu em termos absolutos foi Educação, seguida por Longevidade e por Renda.
Segundo PNUD, Ipea e FJP (2014), a renda per capita média de Ibiaçá cresceu 216,94% nas últimas duas décadas, passando de R$ 296,88, em 1991, para R$ 860,45, em 2000, e para R$ 940,93, em 2010. Isso equivale a uma taxa média anual de crescimento nesse período de 6,26%. A taxa média anual de crescimento foi de 12,55%, entre 1991 e 2000, e 0,90%, entre 2000 e 2010. A proporção de pessoas pobres, ou seja, com renda domiciliar per capita inferior a R$ 140,00 (a preços de agosto de 2010), passou de 41,45%, em 1991, para 13,68%, em 2000, e para 2,05%, em 2010. Sobre o trabalho, entre 2000 e 2010, a taxa de atividade da população de 18 anos ou mais (ou seja, o percentual dessa população que era economicamente ativa) passou de 75,54% em 2000 para 78,67% em 2010. Ao mesmo tempo, sua taxa de desocupação (ou seja, o percentual da população economicamente ativa que estava desocupada) passou de 4,19% em 2000 para 1,60% em 2010.
Região rural, com predominância de habitações residenciais unifamiliares, possuindo uma grande extensão de áreas agrícolas, relevo em forma de planície, padrão sócio econômico cultural nível médio, topografia em nível e solo predominantemente argiloso.
A infraestrutura urbana possui sistema viário, água potável, energia elétrica e telefone. As atividades existentes incluem postos bancários, comércio, atividades de profissionais liberais, com predominância de atuação na área agrícola. Os serviços comunitários disponíveis compreendem escolas, segurança, hospital, posto de saúde e igreja.
IMÓVEL
Trata-se de uma construção em alvenaria, padrão normal, pé-direito de 3,00 m, em regular estado de conservação, construída sobre um terreno com testada de 30,00 m voltado para a Rua do Comércio e profundidade de 20,20 m, com área total de 606,00 m². A edificação é constituída de 02 pavimentos, sendo dividida em: pavimento térreo (comercial) e pavimento superior (comercial), totalizando uma área construída de 392,00 m².
METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS
O presente trabalho seguiu as diretrizes da NBR 14653, norma que visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, sendo utilizado o Método Evolutivo, no qual o valor do terreno foi estimado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e o custo de reprodução das benfeitorias pelo Método da Quantificação de Custo.
O Método Evolutivo é considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação unicamente do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O Método Evolutivo consiste na avaliação do terreno urbano somado ao valor do custo da reconstituição depreciado da benfeitoria nele aplicada e esta soma multiplica-se pelo Fator de Comercialização (FC), que é a razão entre o valor de oferta do imóvel pelo valor da avaliação.
O Método Comparativo Direto é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, onde são pesquisados imóveis assemelhados, com características intrínsecas e extrínsecas e os atributos que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística. A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, e que, submetido a diversos testes, transmite à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma. Este método identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
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