Análise de Viabilidade de Projeto

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo: 2
Aluno: Silvia Azevedo Oliveira	Turma: 22052018_3
Tarefa: Individual
Introdução
O objetivo deste trabalho consiste na aplicação prática de Análise de Viabilidade de Projeto a partir de um estudo de caso proposto pela disciplina Finanças Corporativas. O caso que trataremos é o Projeto de Construção de um Shopping Center, cujo obra sera financiada pela empresa RX Investimentos.   O termo da transação consiste: A igreja disponibilizará o seu terreno para a RX Investimentos construir um Shopping Center. A empresa, irá assumir as despesas da obra com seu capital próprio e terá o direito de explorar o empreendimento por 6 anos. Deste modo, irá dispor desse período de tempo, para lucrar com ele. A exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor. O empreendimento foi orçado em R$ 49.007.000,00 (quarenta e nove milhões e sete mil reais) e trata-se de um edifício de 5 andares de lojas e 2 andares de garagem. Cada andar irá dispor de aproximadamente 4.000 m2  e 35 lojas, total de 175 lojas. Esta construção receberá um altíssimo padrão de acabamento. Abaixo, pode-se verificar quais as premissas e estimativas para interpretação das saídas deste estudo. −        Prazo da obra 24 meses. −        Metragem total do prédio (m2) 28.000 −        Custo construção por (m2) R$1.750,25 −        Valor unitário previsto para aluguel R$ 21.000,00 −        Desconsiderar qualquer depreciação contábil. −        Retorno esperado do mercado:  6% a 8% acima da taxa RF Risco Beta: 1,71
Análise de viabilidade
O FLUXO DE CAIXA DO PROJETO O fluxo de caixa é compreendido pelas entradas e saídas de dinheiro ao longo do planejamento de um projeto, permitindo avaliar a rentabilidade e a viabilidade econômica (Samanez, 2010). Assim, pode-se considerar que representa a renda econômica estimada através de operações futuras. Afim de que fossem calculados os índices para análise da viabilidade do empreendimento foi projetado o fluxo de caixa (FC) com base em informações do cronograma físico financeiro esperado do projeto. [pic 2] Abaixo, temos o fluxo de caixa projetado de um mês da operação com os detalhes dos encaixes e desencaixes (saídas de caixa), chegando ao saldo do fluxo e geração de caixa mensal (saldo líquido do fluxo de caixa da operação). É relevante ressaltar que do mês 1 ao mês 24, o FCO = zero. [pic 3] MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE INVESTIMENTO A partir da projeção do fluxo de caixa e tomando por base a taxa de juros para aplicações financeiras 1,6%, é possível calcular o valor presente líquido do investimento (VPL), a taxa interna de retorno (TIR), o índice de lucratividade líquida (ILL) e o Payback do investimento que trouxeram os seguintes resultados, respectivamente: [pic 4] A viabilidade econômica através do fluxo de caixa proposto alcançou um resultado de R$ 14.036.690,11 representando o valor presente líquido, ou seja, o quanto de valor foi adicionado, hoje, realizando esse investimento. [pic 5] A TIR no valor 2,08% a.m, por sua vez, representa a taxa de rentabilidade devida ao investimento Sendo assim, o projeto é considerado viável, pois ambos os resultados foram favoráveis, já que o VPL possui valor positivo assim como a TIR excedeu a taxa de custo de capital próprio de 1,41% a.m.  O projeto será recomendável sempre que o ILL for superior a 1. O fluxo de caixa somado ao valor residual do investimento, teria que ser maior que o valor do investimento inicial. Portanto, quanto maior o índice mais atrativo será o investimento. O resultado do ILL denota que o priojeto é lucrativo, pois, observamos que, para cada Real investido, o investidor receberá o equivalente a 1,29 Reais a valor presente. Nesse panorama, é possível ver que o payback tem o retorno dentro da vida útil do projeto, que é de 72 meses. Este indicador aponta o tempo de recuperação do investimento. No entanto não deverá ser utilizado de forma isolada, na tomada de decisão sobre alternativas de investimento ou similares uma vez que não considera os valores do fluxo de caixa do investimento, a partir do ponto de retorno do capital utilizado. Ele pode ser medido pelo tempo decorrido entre a data inicial do fluxo de caixa e a data futura mais próxima até a qual o valor do investimento inicial é coberto pela soma dos valores presentes das parcelas positivas do fluxo de caixa (PUCCINI, 2007). PONTO DE EQUILIBRIO [pic 6] O Ponto de Equilíbrio Econômico, é importante para identificar a quantidade de salas que precisam ser alugadas para que o investimento passe a dar "lucro". Neste caso, o  PEE aparece no momento em que 134 lojas são alugadas, ou melhor, 77% do total de lojas.
Considerações finais
Investir recursos em um projeto implica em transferir capital de alguma fonte de financiamento e imobiliza-lo em alguma atividade por um período de tempo. Ao término desse período, espera-se que o projeto libere recursos equivalentes àquele imobilizado inicialmente e que traga ganhos superiores aos ganhos obtidos se o capital tivesse sido colocado em alguma alternativa de investimento de baixo risco disponível no mercado naquele momento. O trabalho tratou de calcular a viabilidade financeira e econômica do projeto de Construção de um Shopping Center, pela empresa RX Investimentos.  Dentro da análise elaborada, foi possível levantar custos, despesas, projetar fluxos de caixa, TIR, VPL, IL, Payback e o Ponto de Equilíbrio Econômico. Logo após a análise dos indicadores e projeções, foi posível afirmar que  o empreendimento, obtém um resultado econômico-financeiro positivo. Ratifico, que o projeto deve prosseguir, pois o valor atual de todas as entradas de caixa menos o valor atual de todas as saídas de caixa, é maior que zero. Portanto, pela definição de VPL, significa que o projeto consegue recuperar o investimento inicial (R$ 49.007.000,00), remunera também aquilo que teria sido ganho se o capital para esse investimento tivesse sido aplicado na TMA (1,41% a.m.) e ainda sobram, em valores monetários atuais R$14.036.690,11, que é excesso de caixa gerado pelo investimento. A TIR (2,08%) é maior que a TMA (1,41%), isso significa que há mais ganho no projeto do que na TMA. O risco do projeto aumenta à medida que o Payback se aproxima do final do horizonte de planejamento, ou seja, obviamente, quanto antes o projeto se pagar, melhor. Neste projeto o Payback é 60 meses a partir da data de início da construção do shopping, salientando que a duração do projeto é de 72 meses. Concluíndo a análise de viablidade, para estar exatamente no ponto de equilíbrio, o lucro líquido tem de ser igual ao custo periódico do capital próprio expresso em reais (decorrente da taxa de desconto a ser obtida pelo modelo CAPM). O Ponto de Equilíbrio, neste projeto é 134 lojas alugadas, ou seja, 77% do seu total. Este é o ponto em que os alugueis pagam todos os custos e despesas (fixas e variáveis), mas ainda não sobra nada para o empresário e seus sócios. Mas a partir deste ponto, as novas lojas alugadas (desde que com margem de contribuição positiva) passarão a gerar lucro para empresa.
Referências Bibliográficas
ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2017. 84 p. Apostila do Curso Matemática Financeira – Fundação Getúlio Vargas. ASSAF NETO, Alexandre. Finanças Corporativas e Valor. 4a ed. São Paulo: Person 2010.  PUCCINE, Abelardo de Lima. Matemática financeira: Objetiva e aplicada – 7. Ed. – São Paulo: Saraiva,2004. SAMANEZ, Carlos Patrício. (2010) Matemática Financeira: aplicações à análise de investimentos. 5a ed. São Paulo: Prentice- Hall. TREASY, 2017. Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira de projetos: como a Análise de Viabilidade Econômica e Financeira contribui para manter as surpresas longe de seu negócio. https://www.treasy.com.br/blog/estudo-de-viabilidade-economica-e-financeira-de-projetos.

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