Finanças Corporativas FGV

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo:
Aluno:	Turma: MBA_FICEAD-24_25032019_3
Tarefa:
Introdução
Com o intuito de prestar consultoria à empresa RX Investimentos, este estudo foi elaborado para analisar a viabildade econômica da construção de um shopping center de alto padrão. Alguns dados e premissas básicas nos quais este estudo está pautado: O shopping será construído no terreno de uma igreja; Os custos com a construção ficarão por conta da RX; Em contrapartida, a RX poderá explorar o empreendimento por 6 anos da seguinte forma: alugar 175 unidades por 4 anos (descontado o tempo da obra) ao preço mensal padrão de R$20.000,00 Também serão levados em conta os custos fixos e variáveis estimados, imposto de renda, retorno esperado do mercado, entre outros, que serão abordados em mais detalhes a seguir. Para verificar a viabilidade econômica desse empreendimento, serão realizados e detalhados os seguintes cálculos: TMA TIR VPL Payback descontado ILL Ponto de equilíbrio Taxa de ocupação mínima Ao final desta análise, o conunto dos dados mencionados acima nos dará a fotografia exata do que esperar desse projeto e servirá de base sólida para a tomada de decisão mais acertada em relação a investir ou não nesse empreendimento.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
O primeiro ponto a observar é que o shopping terá 2 andares de garagem, 5 andares de lojas com 35 lojas em cada andar, ou seja 175 lojas ao todo. Com esse dado em mãos e sabendo que cada loja será alugada por R$20.000,00 por mês, poderemos chegar a várias conclusões à frente. Outro dado importante é sabermos qual será o investimento total inicial. São 7 andares com 4.000 m2 cada, ou seja, 28.000 m2 no total. Se considerarmos o CUB (Custo Unitário Básico de Construção) atual de R$1.580,00 por m2, chegaremos ao investimento inicial de R$44.240.000,00. O próximo passo é apurar a TMA (taxa mínima de atratividade para o projeto). Ela se baseia no custo da oportunidade, no risco do negócio e na liquidez. A TMA é uma taxa muito pessoal e específica caso a caso, pois dependerá de quanto os envolvidos estão dispostos a correr risco. Vamos estabelecer a TMA com base no modelo CAPM, cuja equação é a seguinte: K= RF + B(ERM – RF), onde: K > retorno esperado do investimento RF > taxa de juros livre de risco > 0,4688 (CDI mensal de março 2019, disponível em http://www.portaldefinancas.com/framecdi.htm) B > coeficiente de risco > 1,4 ERM > retorno esperado do mercado >  0,63288 (35% acima da taxa RF) Então chegamos a seguinte TMA: K=0,4688 + 1,4(0,63288-0,4688) K=0,4688 + 1,4(0,16408) K=0,698512 que para fins desse projeto será usada apenas 0,69 Essa taxa será importante para analisarmos mais a frente o payback descontado, o valor presente liquido e a taxa interna de retorno. Agora, vamos olhar detalhadamente os fluxos de caixa. Para fins desta análise consideraremos um cenário otimista de 100% de ocupação das lojas. [pic 2]      Dando continuidade à nossa análise, verificaremos agora o VP e o VPL dos fluxos de caixa. Faremos esse cálculo com base na taxa Ks (TMA). Para chegarmos a esse valor, o melhor método é usar a calculadora HP para achar o VP dando o seguinte input: 0 g CFj; 24 g Nj; fluxo de caixa operacional g CFj; 48 g Nj; taxa Ks i; f NPV. Usando os dados obtidos nas etapas anteriories, chegamos ao VP de 91.757.457,19. Depois, basta calcular a diferença entre o VP e o investimento inicial e saberemos o VPL, ou seja 91757457,19 - 44.240.000,00, o que resulta R$ 47.517.457,19 positivos. Saber o VPL é de suma importância já o valor do dinheiro de hoje tende a não ser o mesmo no futuro, se depreciando com o tempo. Sabendo o VPL podemos chegar a conclusões mais sensatas sobre a viabilidade dos projetos. No caso desse aqui, temo um bom sinal por ele ser positivo. As outras opções seriam que ele fosse negativo ou neutro. Outro dado importante é sabermos o ILL (índice de lucratividade líquida), usando a seguinte fórmula: ILL = VP / I0, ou seja, ILL = 91.757.457,19 / 44.240.000,00 = 2,074 Esse índice é importante pois queremos saber a capacidade desse empreendimento gerar lucros. Assim como outros dados levantados aqui, esse índice considera o valor do dinheiro no tempo e também analisa os desembolsos constantes. Como ele se apresentou acima de 1 podemos interpretar que o projeto é recomendado. Próxima etapa: calcular a TIR. Essa é a taxa interna de retorno que também considera o valor do dinheiro no tempo, é boa para comparar investimentos. Para calcular a TIR o melhor método é usar a calculadora HP em que encontramos 2,31%. Como o TMA é de 0,69, esse TIR demonstra que o projeto é atrativo já está bem acima do TMA. Agora, verificaremos o payback descontado após o início da operação e de todo projeto. Esse dado nos ajudará a determinar o ROI, ou seja, o tempo em que o projeto demorará para se pagar. Para começar, vamos calcular o payback descontado após o início da operação, levando o investimento inicial ao valor futuro (em t=24), calculando usando os seguintes dados:  PV = I0; i = Ks; n = 24; o que resulta em -52.177.984,43 O tempo de retorno do investimento, é calculado com o resultado obtido em I24 como PV;  i = Ks; PMT = FCO. No caso, ao buscar n descobrimos o período necessário para recuperar o investimento após t=24 que é 18. Isso significa que 1 ano e meio depois do início das operações o projeto começa a se pagar, o que é excelente. Próxima fase, calcular o custo de capital (CCap) mensal que será utilizado para conhecermos o ponto de equilíbrio, ou break-even deste projeto. Para fazer esse cálculo, usamos o investimento inicial em t=24 (I24) apurado no payback como valor presente; i = Ks; n = 48; PMT = Ccap. Seguindo esses passos encontramos R$ 1.280.686,10 Agora, vamos calular o ponto equilíbrio, ou seja, ocupação mínima para cobrir custos fixos e de capital) para o que se usa a seguinte fórmula: Q = (CF  + C.Cap - IRxCF - IRxDep)  /  (Pun  -  CVun -  IRxPun  +  IRxCVun), em que: Q = o número mínimo de lojas alugadas por mês para alcançar o break-even CF = valor de custo fixo mensal C.Cap = valor de custo de capital mensal IRxCF = percentual de IR pelo valor de custo fixo mensal IRxDep = percentual de IR pelo valor de depreciação Pun = aluguel por loja. CVun = custo variável por loja. IRxPun = percentual de IR pelo preço unitário. IRxCVun = percentual de IR pelo custo variável unitário. Usando os valores em questão, chegamos a:  Q = (CF  + C.Cap - IRxCF - IRxDep)  /  (Pun  -  CVun -  IRxPun  +  IRxCVun) Q = (200.000 + 1.280.686 - 0,15*200.000 – 0,15*0)/(20.000 -1.000 – 0,15*20.000 + 0,15*1.000) Q = (200.000 + 1.280.686 – 30.000 – 0)/(20.000 -1.000 – 3.000 + 150) Q = 1.450.989/16.150 Q = 89,82 = 90 lojas Esses foram dados importantes também para sabermos o volume mínimo de faturamento para que o empreendimento não tenha prejuízo. No caso do shopping, para igualar a receita mínima aos custos fixos e variáveis projetados, é necessário que tenham ao menos 90 lojas ocupadas, o que seria praticamente metade do shopping.
Considerações finais
Depois de analisarmos todos esses dados, podemos concluir que o projeto é viável. Conforme visto, o VPL se mostrou positivo, a TIR é superior à TMA e o ILL é superior a 1.  Outro ponto que vale observar é que o período de payback descontado após o período de construção é de apenas 18 meses, ou seja, ROI de 3 anos e meio do início das construções, restando ainda 2 anos de meio de operações lucrativas.  Vale ressaltar que, durante as operações, para atingir o break-even, basta que 90 das 175 lojas estejam alugadas, o que é muito bom, visto que percentualmente isso é quase só a metade da capacidade total do shopping.
Referências bibliográficas
BONA, Andre. Descubra o que é VPL e qual a sua importância nos investimentos. Disponível em https://andrebona.com.br/descubra-o-que-e-vpl-e-qual-sua-importancia-nos-investimentos/ Acesso: maio de 2019 PRATES, Wladmir. O que é TIR? Disponível em https://www.wrprates.com/o-que-e-tir-taxa-interna-de-retorno/ Acesso: maio de 2019 MAIS, Par. Como fazer análise de viabilidade econômica e financeira? Disponível em: https://www.parmais.com.br/blog/como-fazer-analise-de-viabilidade-economica-e-financeira/ Acesso: maio de 2019 WAGNER, Rafael. Atributos de uma análise de viabilidade economica e financeira de projetos. Disponível em: https://administradores.com.br/artigos/atributos-de-uma-analise-de-viabilidade-economica-e-financeira-de-projetos Acesso em: maio de 2019

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