A Alteração de Fachadas

A questão da alteração de fachadas nos condomínios edilícios.

O tópico da alteração de fachadas é questão recorrente nas assembléias de condomínios e rodeia a rotina de síndicos, condôminos e administradores de condomínios. Dada as várias matizes que envolvem o tema, o mesmo merece ser abordado de forma aprofundada. O assunto era então regulamentado pelo artigo art. 10, nos incisos I e II da Lei 4591/64, que postulava: “ser defeso (proibido) a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada e ainda decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação”. Esta norma foi praticamente reproduzida, de forma condensada, no art. 1336, inciso III do Novo Código Civil, que afirma que: “são deveres do condômino não alterar a forma e cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. É importante lembrar que é dever de todos os condôminos zelar pela conservação dos traços exteriores do prédio, seu formato, além de conservar sem modificações a fração da fachada correspondente a sua unidade autônoma.  O novo Código trouxe em seu âmago a busca de se preservar o interesse da coletividade condominial e ainda a harmonia do conjunto arquitetônico do condomínio. Isto porque a fachada do prédio constitui propriedade de todos os compropriétarios, e integra as partes de uso comum. A fachada de cada unidade não é e nem pode ser considerada propriedade exclusiva. Na verdade, é propriedade coletiva do condomínio. Dado o relevo do tema, existem divergências acerca do quórum necessário para aprovação da alteração da fachada do condomínio. Conforme prevê o § 2º do art. 10 da Lei 4591/64, haveria a necessidade de aquiescência unânime de todos os condôminos em assembléia ou convenção. Porém, há entendimentos que nos casos em que a reforma se destina a aprimorar ou modernizar a fachada, bastaria a maioria absoluta. Para outros, no entanto, seria necessário o quórum qualificado de dois terços, entendimento este que encontra espeque no art. 1.341, inciso I do novo Código Civil. Cabe ainda destacar a legitimidade de qualquer condômino ou do síndico para pleitear em juízo, o embargo da obra nova fora dos padrões ou até mesmo demolitória se a obra já estiver concluída. Certo é que independente do entendimento que se defende, deve sempre haver uma preocupação em dirimir as divergências que permeiam este tema.  Devido aos vários entendimentos e discussões acerca deste assunto, a matéria já chegou aos Tribunais Superiores, a exemplo do Recurso Extraordinário 67.298, citado por Vanderci Álvares, em sua obra Condomínio Edilício aspectos relevantes aplicação do novo código civil, pg. 163, 2005, Editora Método; que foi julgado pela mais alta corte, o Supremo Tribunal Federal, quando este Tribunal entendeu que: "bem fundada a recusa de condômino em pagar a cota parte que dele se reclama, em virtude da colocação de pastilhas, alterando a fachada externa de um edifício de apartamentos, por não ter havido consentimento unânime dos condôminos". Neste importante julgado, o entendimento daquela casa foi que a colocação de pastilhas, decididas em assembléia, dependia de consentimento unânime dos condôminos.

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