A PRIVATIZAÇÃO DAS ÁREAS PÚBLICAS

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BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE O ADVENTO DA LEI 13.465/2017.

 

1. HISTÓRICO CONDOMINIAL

 

2 PRIVATIZAÇÃO DAS ÁREAS PÚBLICAS

 

2.1 Loteamentos

 

Regido pela Lei n. 6.766, de 19/12/1979, loteamento é uma forma voluntária de divisão ou parcelamento do solo em unidades chamadas de “Lote”, na forma da legislação pertinente, na qual constitui a abertura de vias e logradouros públicos. Diferenciando-se do desmembramento que também consta na divisão de áreas urbanas ou urbanizáveis, que utiliza-se de vias publicas já existentes, os loteamentos além do parcelamento, geram e transferem gratuitamente as áreas de vias públicas e espaços livres ao Município.

Para se efetuar o devido processo de repartição do solo é necessário que seja feita a aprovação privativamente por parte da prefeitura desde que seja atendido as prescrições da União, os preceitos sanitários do Estado e as imposições urbanísticas do Município, ouvidas previamente quando for o caso, as autoridades militares e as florestais com a jurisdição na área e o INCRA, no caso de zonas rurais.

Dentre os preceitos aplicados na implementação de  Loteamentos, temos duas ordens de restrições, sendo elas convencionais e legais. As restrições convencionais, que devem ser arquivadas no Registro Imobiliário, são as que o próprio loteador estabelece no plano de loteamento, transcrito nas escrituras de alienação dos lotes como cláusulas urbanísticas a serem observadas por todos em defesa do bairro, inclusive a Prefeitura que as aprovou; e as Restrições Legais como imposições urbanísticas de ordem pública, tendo supremacia sobre as convencionais, as derrogando quando o interesse público exigir, são as impostas pelas normas edilícias para todas as urbanizações ou especificamente para determinados loteamentos ou certos bairros, alterando condições iniciais do loteamento, quer para aumentar as limitações originárias, quer para liberalizar as construções e usos até então proibidos.

 

2.2 Loteamentos fechados

 

Os loteamentos fechados nada mais são que a divisão ou parcelamento de áreas urbanas ou urbanizáveis, na qual são implementados vias e logradouros púbicos internos e de acesso aos lotes, porém, cujo perímetro é cercado por muro ou qualquer outra forma que gere e mantenha um acesso controlado ao loteamento. Onde os proprietários, mediante regulamento contribuem obrigatoriamente com despesas para a manutenção e conservação do espaço e equipamentos públicos.

Acerca do tema Hely Lopes Meirelles descreve:

 

"‘Loteamentos especiais’ estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso" (in "Direito Municipal Brasileiro", 11ª ed., São Paulo: Malheiros, 2000, p. 468/469).

 

Nada versava sobre o regimento da Lei 6.766 de 19/12/1979 acerca dos loteamentos fechados, porém, algumas leis municipais previam a figura do loteamento fechado nos moldes da referida Lei Federal sobre prévia autorização do Poder Público Municipal.

Com o advento da Lei 13.465 de julho de 2017, algumas alterações foram consagradas a determinadas leis que dissertavam sobre o referido tema, dentre estas alterações podemos destacar a que consta no artigo 2º em seu paragrafo 8º, da Lei 6.766 de 19/12/1979 que regula:

 

“Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. Ver tópico (2755 documentos)

[...]

§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”