A PROPRIEDADE CONDOMINIAL – CONCEITO E CARACTERIZAÇÃO

 06. DA PROPRIEDADE CONDOMINIAL

1. A PROPRIEDADE CONDOMINIAL – CONCEITO E CARACTERIZAÇÃO

Ocorre quando dois ou mais sujeitos de direito podem, simultaneamente, titular o mesmo direito sobre um único objeto.

Na doutrina tradicional o condomínio ou co-propriedade era tratado como estado anormal da propriedade.

Atualmente, tal circunstância não tem sido mais tratada como uma anomalia. A propriedade condominial corresponde, atualmente, a um modelo jurídico de larga utilização (shopping, apartamentos, salas comerciais)

É elemento característico da propriedade condominial a atribuição, a cada condômino, de uma respectiva fração ideal.

1. CLASSIFICAÇÕES DOS CONDOMÍNIOS

1. CONDOMINIO GERAL – (ART. 1314 A 1330 DO CC) – Segundo a origem de sua constituição o condomínio geral pode ser voluntário ou necessário.

1. CONDOMÍNIO GERAL VOLUNTÁRIO – (ART. 1314 DO CC) Origina-se de declaração de vontade direcionada especificamente à divisão (no sentido de co-utilização) da propriedade.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - Os condôminos do condomínio geral podem e devem estabelecer, por negócio jurídico, as condições do exercício da co-propriedade, dentre eles os deveres e obrigações, visando documentar as deliberações dos condôminos referentes ao uso, fruição e administração da coisa, bem como a responsabilidade pela manutenção dela e demais aspectos das relações internas do condomínio. No caso de condomínio voluntário tal convenção é facultativa.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – (ART. 1323 DO CC) É exercida pelo sindico, condômino ou não, exercido de forma gratuita ou remunerada, presumindo-se, na omissão, gratuita se exercida por condômino e remunerada se exercida por não sócio.

FRAÇÃO IDEAL – Presume-se, na omissão, proporcional e igual (ART. 1315, PAR. ÚNICO DO CC), mas pode ser estabelecida pela declaração de vontade.

DIREITOS DOS CONDÔMINOS 

A) USAR E FRUIR A COISA - com as restrições derivadas da destinação estabelecida para o bem e de forma compatível com o exercício dos direitos de uso e fruição da coisa pelos demais.

B) ALIENAR OU GRAVAR A FRAÇÃO IDEAL – sem consulta aos demais se a coisa for divisível e com consulta se ela for indivisível (direito de preferência) ou tiver declaração expressa no sentido de que o direito de preferência deva ser exercido ainda que divisível a coisa.

C) DEFENDER A POSSE E REIVINDICÁ-LA DE TERCEIRO - pode ser exercido por qualquer um dos condôminos isoladamente.

D) PARTICIPAR DAS DELIBERAÇÕES SOBRE A COISA - a vontade da maioria deve prevalecer naquilo que não for vedado pela lei e segundo os quoruns convencionados ou legais.

E) PARTICIPAR DOS FRUTOS DA COISA (ART. 1326 DO CC) - tal participação deve se dar proporcionalmente ao quinhão de cada condômino.

F) EXIGIR O FIM DO CONDOMÍNIO - pois ninguém esta obrigado a se manter em condomínio contra a vontade, senão não seria condomínio voluntário. Exceção ao prazo de indivisão estabelecido por declaração de vontade (ART. 1320 DO CC - não pode ser superior a cinco anos).

- Se a coisa for divisível materialmente e juridicamente (não pode desvalorizar ou inviabilizar a destinação) pode-se exigir o fim do condomínio pela divisão segundo o valor de mercado de cada parte.

– Se for indivisível e nenhum dos condôminos adquirirem a parte dos outros o bem será vendido a terceiros e o valor apurado dividido segundo as proporções de cotas (ART. 1322 DO CC).

G) TER DIREITO DE PREFERÊNCIA NA ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL OU NA LOCAÇÃO DA COISA. (ARTS. 504 E 1323 DO CC) Se a coisa for indivisível tem direito de preferência na aquisição e sempre na de locação. Entre os demais condôminos só há direito de preferência, ainda que indivisível a coisa, se houver expressa previsão na convenção.

DEVERES DOS CONDÔMINOS

A) CONTRIBUIR COM AS DESPESAS DA COISA (ART. 1315 DO CC) somente se exime se renunciar expressamente à sua fração.

B) ABSTER-SE DE DAR POSSE DA COISA A TERCEIRO (ART. 1314, PAR. ÚNICO).

C) RESPONDER PELA SUA PARTE NAS DÍVIDAS COMUNS (ART. 1317 DO CC)

D) RESPONDER PELOS DANOS INFLIGIDOS À COISA (ART. 1319 DO CC)

1. CONDOMÍNO GERAL NECESSÁRIO – Ocorre na meação de paredes, cercas, muros e valas que separam a propriedade imobiliária (ART. 1327 A 1330 DO CC)

1. ESPECIAL, EDILÍCIO OU HORIZONTAL – (ARTS. 1331 A 1358 DO CC) – O condomínio edilício deve ser instituído sempre que, num prédio, houver partes de propriedade exclusiva do condômino e partes de propriedade comum. Se não houver tal situação ou não é condomínio ou é geral. As partes exclusivas chamam-se unidades autônomas e podem ser alienadas ou gravadas livremente pelo seu titular (ART. 1331, PAR. 1) Já as partes comuns são divididas em fração ideal que á acessória à unidade autônoma.

INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO. Geralmente a instituição é um ato do empreendedor destinado a configurar o empreendimento e a constituição é a aprovação, por pelo menos dois terços dos condôminos, das regras de convivência, uso das unidades autônomas e administração da parte comum, ou seja, da convenção.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. Tal instrumento jurídico deve prever, no mínimo, a) a cota proporcional e a forma de contribuição para atender às despesas ordinárias e extraordinárias; b) a maneira como o condomínio será administrado; c) a forma de convocação e o quorum da deliberação da assembléia e sua competência; d) as multas e sanções por desobediência aos preceitos; e) a matéria a ser tratada pelo regimento interno e a forma de sua aprovação. Pode ser alterada a qualquer tempo com a aprovação de 2 terços dos condôminos, exceto no que se refere à alteração da destinação do edifício que depende de unanimidade.