AÇÃO DE DESPEJO COMUM COM PEDIDO LIMINAR

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ANGRA DOS REIS/RJ.

José do Amaral, brasileiro, casado, empresário, portador do RG n. 12345 SSP/RJ, e inscrito no CPF sob n. 123.456.789-00, residente e domiciliado na Rua dos Gaviões, n. 10, bairro São Jorge, na cidade do Rio de Janeiro/RJ, CEP 88100, neste ato representado por seu advogado, que a esta subscreve, com o devido instrumento de procuração em anexo (Doc. 03), vem com base na Lei 8.245/91 e demais dispositivos legais aplicáveis, perante este Juízo propor:

AÇÃO DE DESPEJO COMUM COM PEDIDO LIMINAR

Em Face de Paulo Migué, brasileiro, casado, empresário, portador do RG n. 54321 SSP/SC, e inscrito no CPF/MF sob o n. 009.876.543-21, residente e domiciliado na Rua dos Caracóis, n. 44, bairro Oceano, São Paulo/SP, CEP 89100 pelos seguintes fatos, fundamentos e razões de direito:

DOS FATOS

Ocorre que José é proprietário de uma casa de veraneio na cidade de Angra dos Reis, onde costuma passar as férias com a família, porém ao passar por dificuldades financeiras José decidiu locar o imóvel para a próxima temporada. Paulo ao ver os anúncios realizados na internet por José resolveu alugar o imóvel  no período de 22 de dezembro de 2014 até 21 de janeiro de 2015 e pagou adiantado o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais). E para se precaver de quaisquer incomodo, Paulo redigiu um contrato, estipulando valores, tempo de estadia, e etc., o qual foi assinado pelo locatário, expressando assim seu total acordo com as clausulas, como se conferi no documento em anexo (Doc. 04).

Porém, passado os dias estipulados no contrato, Paulo não saiu do imóvel, permanecendo nele por mais de 30 dias, causando um estresse no locador que por sua vez queria ter seu imóvel restituído, o qual, por este motivo, com receio de ir ate a casa e ser recebido de forma ríspida, tratou de notificar Paulo por meio de um documento de notificação extrajudicial, conforme anexo (Doc. 05), para ter uma comprovação que tentou pedir a devolução do imóvel antes de adentrar na esfera judicial. Forma pela qual não obteve sucesso, não vendo, portanto, outro meio, se não pela via judicial de reaver seu imóvel, motivo este que o fez ajuizar a presente ação.

DOS FUNDAMENTOS

Posto que o contrato de aluguel pactuado entre os dois era de temporada, findo este período, deveria o autor ter realizado diligencias imediatamente com o intuito de ter o imóvel de volta, o que não aconteceu, pois o locador só foi notificar o réu passado mais de trinta dias, ficando configurado assim um contrato indeterminado de locação, nos moldes do art. 50 da lei 8.245/91, que diz:

ART. 50 - “Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos”.

Agora, com a incidência do art. acima, o locador não poderá receber alugueis adiantados e pior, a locação será regida como se fosse indeterminada, convertendo-se em locação residencial, gerando maiores dificuldades ao autor de rescindir o contrato e tirar o réu do imóvel, como veremos a seguir.

Da locação residencial:

Antes de mais nada, se faz necessário mencionar que nesse tipo de regimento de locação existe duas situações cabíveis que geram obrigações totalmente diferentes, que são quando os contratos tem prazo estipulado de período igual ou superior a trinta meses e quando este período é inferior a trinta meses.

No primeiro caso, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, coforme art. 46, lei 8,245/91. Já no segundo a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel em 05 distintas situações, o que para nós só interessa o que diz o inciso primeiro do art. 47 da lei supramencionada, que fala que o imóvel so poderá ser retomado nos casos no art 9º da mesma lei. Reportamo-nos até ele então:

ART 9º, Lei 8.245/91 – “A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las. (Grifo meu)

Pois bem, ao analisarmos o caso a luz do exposto até o momento e o artigo de lei  acima, chegamos a conclusão que o inciso dois é o que tem ligação com o caso em tela, pois o contrato de aluguel que era pra ser de temporada tornou-se de residência, sendo prorrogado por tempo indeterminado, podendo ser desfeito então, como sequencia lógica dos artigos de lei citados até aqui, em decorrência da pratica de infração legal ou contratual (art. 9º, inciso II).

Da Denúncia cheia:

Dá se a situação discorrida no parágrafo anterior, o nome de Denúncia Cheia, ou seja, é um instituto jurídico, pelo qual o locador pode reaver o imóvel nos casos do contrato de locação ser prorrogado por tempo indeterminado, mas para isso deve-se ter alguma motivação comprovada, que no caso da presente demanda é o inciso II do art 9º, uma vez que o réu não cumpriu com uma das principais clausulas do contrato, a de devolver o imóvel dentro do prazo pactuado, tendo assim uma quebra de contrato de sua parte, fazendo jus assim a denúncia cheia.

E para ficar claro o direito que o autor possui, trago a baila Jurisprudências, demonstrando que todo o exposto até aqui já é matéria pacificada pelos Tribunais de Justiça do país, se não vejamos:

Ementa:  APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - AÇÃO PROPOSTA COM FUNDAMENTO EM VÁRIOS DISPOSITIVOS LEGAIS, DA LEI DAS LOCAÇÕES, PELA QUEBRA DO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ASSUMIDAS E NÃO CUMPRIDAS PELO INQUILINO - POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO - SENTENÇA QUE JULGA O FEITO PROCEDENTE EM RAZÃO DE DUAS DELAS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. (TJ-PR - Agravo de Instrumento AI 13047142 PR 1304714-2 (Acórdão) (TJ-PR)).

Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE PRORROGAÇÃO DO LOCADOR. DESALIJAMENTO INEVITÁVEL. ART. 46 DA LEI 8.245 /91. IPTU, TAXA DE BOMBEIRO E TAXA EXTRA CONDOMINIAL. ENCARGOS CONTRATUALMENTE PREVISTOS COMO DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. PROVIMENTO PARCIAL. (TJ-PE - Apelação APL 432066720108170001 PE 0043206-67.2010.8.17.0001 (TJ-PE)).

Ementa: PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATOS - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE CONTRATO - PROCEDÊNCIA NO JUÍZO A QUO - INCONFORMISMO - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - CLÁUSULA CONTRATUAL - EXIGÊNCIA DE NOVO CONTRATO PARA PERMANÊNCIA NO IMÓVEL - VEDAÇÃO À PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO - DIREITO À RENOVAÇÃO DO PACTO INEXISTENTE - LOCATÁRIO NOTIFICADO ANTES DO TÉRMINO CONTRATUAL - INDICAÇÃO DE MOTIVAÇÃO DO DESPEJO - DESNECESSIDADE - LOCAÇÃO QUE VENCE AO TÉRMINO DO PRAZO AJUSTADO - DESPEJO CABÍVEL - SENTENÇA MANTIDA - APELO IMPROVIDO. (TJ-SC - Apelação Cível AC 190513 SC 2007.019051-3 (TJ-SC)).