Condomínio Condomínio Geral

- Condomínio Geral

a) Conceito

É a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa. Em suma, o Condomínio Geral pode ser caracterizado pelo fato de existir, de forma simultânea dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. O Código Civil trata do Condomínio Geral a partir do Capítulo VI, nos artigos 1314 a 1330.

b) Natureza jurídica

A Natureza Jurídica do instituto do condomínio tem caráter individualista, embora haja discussões acerca desta questão. À medida que o condomínio dá o direito de usufruto, disposição e reivindicação da quota parte ideal que cabe a cada condômino, considera-se a natureza jurídica de tal instituto de caráter individualista, já que as partes pertencentes a cada sujeito do condomínio são ideais, uma vez que o conceito de condomínio é o da indivisão da coisa, por isso a propriedade comum sobre ela.

Para Cézar Fiúza, o direito é um só, exercendo-se por cada um dos condôminos indistintamente, onde o exercício de cada um se limita pelo exercício dos demais; sendo esta a teoria adotada pelo Código Civil.

Na teoria minoritária das propriedades plúrimas parciais, segundo seus defensores, o condomínio consiste em vários direitos de propriedade sobre frações ideais da coisa comum. De acordo com uma terceira teoria, o condomínio seria verdadeira pessoa jurídica colegiada, sendo os condôminos seus associados. Por fim, há quem entenda ser o condomínio modalidade especial de propriedade, com natureza sui generis.

c) Classificação

O condomínio geral, também chamado de tradicional ou comum, é classificado em voluntário e necessário (legal), sendo disciplinado pelo Código Civil nos arts. 1.314 ao 1.330.

Em relação ao Condomínio Voluntário, ocorre a voluntariedade no condomínio geral quando duas ou mais pessoas decidem, por livre deliberação de vontade, se tornarem proprietários comuns de uma mesma coisa ou bem a fim de usarem e fruírem tal coisa. A duração do condomínio voluntário será enquanto as partes quiserem mantê-lo, embora a lei não tenha definido o seu limite temporal de existência uma vez que, enquanto houver frutos advindos da compropriedade, durará o condomínio.

O condomínio essencial ou necessário, também pode ser chamado de legal, e se subdivide em forçado e fortuito. O caráter legal advém do fato de ser a lei a determinadora da relação condominial, conforme dispõe o art. 1.327 do Código Civil. A condição forçada do condomínio necessário se dá justamente na situação em que determinada coisa ou bem não pode ser dividida, como no caso da construção de muros e cercas, e será fortuito o condomínio quando estabelecida pela relação entre herdeiros quando da abertura do testamento para dar início ao processo da sucessão hereditária, sendo finalizado o condomínio ao término da partilha.

d) Direitos e deveres dos condôminos

No que se refere aos direitos, conforme art. 1314 do Código Civil, a cada um dos condôminos é permitida a livre utilização do bem ou coisa de acordo com a destinação a que foi proposta, não podendo alterar o modo como tradicionalmente é usada.

Os demais condôminos também são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada comproprietário possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe.

Ainda, o artigo 1.314 prevê a possibilidade de cada condômino reivindicar a coisa que esteja em posse de terceiro que não seja herdeiro, pode o herdeiro demandar sobre os bens da herança.

Ao condômino caberá a postulação de ação reivindicatória de posse contra terceiros, a qual versará sobre toda a coisa indivisa. No entanto, o condômino também terá que ser possuidor da coisa para requerer o direito de ser mantido na posse em caso de turbação.

Aos condôminos é também permitida a alienação do bem na medida da sua quota parte ideal, desde que ocorra a preempção ou preferência de venda aos demais condôminos. Novamente, se o bem a ser alienado for de caráter indivisível, todos os demais comproprietários deverão autorizar a venda, mas se por ventura ocorrer a venda sem a vênia dos demais consortes, a mesma poderá ser considerada nula.

Os condôminos exercerão todos os direitos compatíveis com a indivisão, ficando tais direitos limitados à quota parte ideal de cada comproprietário, de modo a impedir aos demais comunheiros que de tal direito desfrutem indevidamente, e de modo a impedir que sua posse seja violada.

Também é permitido dar o bem em garantia de hipoteca (nesse caso é o bem imóvel), devendo-se observar que não será permitido dá-lo em garantia na sua totalidade, mas apenas na quota parte ideal que lhe couber (Art. 1.420, § 2º CC).

Em relação aos deveres, é importante ressaltar que à quota parte de cada condômino serão relacionadas às devidas despesas que o bem trouxer como conservação e divisão, bem como dívidas que vierem a ser contraídas em virtude do bem, como os impostos.

A todos os comproprietários será permitido usar o bem de modo a manter a sua preservação, devendo contribuir para o custeio das despesas de manutenção do bem assim como outras despesas de interesse comum, como os impostos, o seguro, as licenças, as taxas municipais, a cultura, a colheita, as grandes reparações, o custeio de demandas com terceiros. Entretanto, por ventura o condômino se exima ao pagamento de dívidas das despesas da coisa comum, renunciando sua parte ideal, caberão aos outros condôminos adquirirem a quota parte ideal na proporção dos pagamentos que forem feitos. Caso não haja o condômino que proceda aos devidos pagamentos em atraso, o objeto comum será partilhado aos demais comunheiros em adimplência.

e) Administração do condomínio

Ao se considerar que a coisa ou bem condominial seja de uso impossível ou inconveniente, ocorrerá a venda ou locação da coisa. No entanto se os condôminos optarem que a coisa deva ser administrada, a maioria absoluta, por votação, escolherá o administrador e este poderá ser tanto um condômino como um terceiro estranho ao condomínio.

O administrador será remunerado, ficando sob sua responsabilidade as atribuições compatíveis como as prestações de contas; se não houver oposição de nenhum condômino presume-se como representante comum. O administrador não poderá pedir usucapião da coisa, pois não possui