DIREITO DE CERTIFICAR POR BAIXOS CASOS EM PROPRIEDADES LOCAIS

DIREITO À CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS MUNICIPAIS EM FAVOR DE PROMITENTE COMPRADOR DE BEM IMÓVEL

Vladimir da Rocha França*

Susana Rocha França da Cunha Lima**

Resumo: O presente trabalho tem por objetivo demonstrar a ilegitimidade da recusa, pela administração tributária municipal, de certidão negativa de débitos municipais em favor do promitente comprador de bem imóvel por causa de pendências tributárias que não têm qualquer pertinência com a posse da referida coisa.

Palavras-chave: Direito à certidão negativa. Posse de bem imóvel. Promessa de compra e venda.

Nas transações imobiliárias, é comum o recurso à promessa de compra e venda para agilizar o comércio jurídico nesse mercado, haja vista as pesadas despesas que os serviços notariais impõem ao cidadão.

Como se sabe, a promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento gera para o promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel, desde que celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse negócio jurídico, o promitente comprador tem o direito de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, nos conforme as cláusulas constantes da avença. Violado esse direito, surge para a pretensão do promitente comprador de pedir a adjudicação do bem perante o Poder Judiciário.

Enquanto pendente a expedição da escritura definitiva de compra e venda, reconhece-se ao promitente comprador o direito de posse sobre o objeto do referido negócio jurídico, e, portanto, a prerrogativa de solicitar a tutela jurisdicional competente para protegê-la contra terceiros.

Todavia, para que o promitente comprador logre o registro público competente para consolidar a propriedade desses bens, faz-se necessária a comprovação da quitação dos tributos municipais incidentes sobre os mesmos, como lhes impõe o Ofício Notarial, por força do art. 289 da Lei Federal nº 6.015, de 31.12.1973.

Nesse diapasão, é relevante o exame do art. 205 do Código Tributário Nacional:

“Art. 205. A lei poderá exigir que a prova da quitação de determinado tributo, quando exigível, seja feita por certidão negativa, expedida à vista de requerimento do interessado, que contenha todas as informações necessárias à identificação de sua pessoa, domicílio fiscal e ramo de negócio ou atividade e indique o período a que se refere o pedido” (grifos acrescidos).

Consoante o art. 5º, XXXIV, a, da Constituição Federal, assegurar-se ao cidadão, independentemente do pagamento de taxas, “a obtenção de certidões em repartições públicas, para a defesa de direitos e esclarecimentos de situações de interesse pessoal”.

Sobre essa garantia fundamental, leciona José Afonso da SILVA:

“(...) Não se exige, como nas Constituições anteriores, que lei regulará a expedição de certidões para os fins indicados, até porque sempre se teve a lei como desnecessária. A jurisprudência entendeu, desde os primeiros momentos da aplicação da Constituição de 1946, que tinha todos os requisitos de eficácia plena e aplicabilidade imediata o texto que previa o direito a certidões como meio de obter informações e elementos para instruir a defesa de direitos (aí seu caráter de garantia constitucional) e para esclarecimento de situações. Esta é uma garantia que não raro acaba por se realizar mediante outro remédio: o mandado de segurança, quando o pedido é negado ou simplesmente não é decidido”.

Em matéria tributária, admite-se que a lei exija a prova da quitação de determinado tributo mediante a expedição de certidão negativa. Mas, adverte com precisão Hugo de Brito MACHADO:

“O art. 205 do CTN não diz que a lei pode exigir a prova de quitação de tributos com condição para a prática deste ou daquele ato, como se poderia concluir de uma leitura menos atenta desse dispositivo legal. Nele reside norma pertinente apenas à forma de provar a quitação. Norma a dizer que a lei poderá determinar que a prova de quitação se faça mediante certidão negativa, quando essa prova seja exigível”.

Com efeito, é lícito que se exija do promitente comprador o adimplemento regular dos tributos que tenham por fato gerador a posse de bem imóvel que integra o seu patrimônio. Dentre esses tributos, destaca-se naturalmente o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), em virtude de sua importância e valor.

É cediço que o IPTU integra a competência tributária do Município, por injunção do art. 156, I, da Lei Maior. O fato gerador do tributo em apreço não poderá fugir à prescrição constante do art. 32 do Código Tributário Nacional:

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município” (grifos acrescidos).

Por conseguinte, logo se vê que o promitente comprador deve ser enquadrado como sujeito passivo de IPTU. Naturalmente, a responsabilidade pelo adimplemento do crédito tributário constituído em favor da Fazenda Pública municipal em virtude da posse de bem imóvel que foi objeto de promessa de compra e venda cabe àquele, e não ao promitente vendedor.

Ademais, prescreve o art. 130 do Código Tributário Nacional:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a esses bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conte do título a prova de sua quitação" (grifos acrescidos).

Como se vê, a administração tributária municipal deve expedir certidão positiva para o promitente comprador quando houver créditos tributários vencidos em torno da posse do bem imóvel cujo direito à aquisição incorporou em seu patrimônio. Eventuais débitos do promitente vendedor, decorrentes de outros fatos geradores, não têm o condão de inviabilizar o direito à certidão negativa necessária para o desembaraço do objeto do negócio jurídico.

Diante desses dispositivos legais e regulamentares, observa-se que o promitente