DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NA ECONOMIA BRASILEIRA

DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NA ECONOMIA BRASILEIRA

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RESUMO: Este trabalho científico tem como objetivo esmiuçar o crédito imobiliário na economia brasileira, dada sua importância ao crescimento do Produto Interno Bruto. Ocorre que com o advento do crédito imobiliário, aventou-se nova possibilidade à aquisição de imóveis por partes dos indivíduos não economicamente favorecidos, assim, concluiu-se sua importância; entretanto, vê-se, por outro lado, que é inoperante a utilização demasiada do crédito em qualquer setor da economia, isto porque a economia do país, assim, é passível de sofrer com severas crises econômicas.

Palavras-chave: Crédito Imobiliário. Economia Brasileira. Expansão do crédito.

INTRODUÇÃO

A disponibilidade do crédito imobiliário está intimamente ligada à produção e ao acesso à moradia nos países de economia capitalista. O crédito se faz necessário sempre que a capacidade de consumo e a poupança acumulada dos indivíduos são insuficientes em face ao custo de aquisição da habitação.

Hodiernamente, o crédito imobiliário no Brasil é sito em torno de 5,7% do PIB (Produto Interno Bruto) segundo a Abecip, enquanto que em países desenvolvidos, como a Inglaterra e os Estados Unidos atinge aproximadamente 70%; por sua vez, o Chile paira em cerca de 15%, e o México, 10%. Portanto, comparado aos demais países, o nível de crédito imobiliário brasileiro é extremamente acanhado quando comparado com o tamanho de sua economia, o que, a princípio, possibilita a indicação de um mercado promissor com amplas perspectivas de crescimento.

Embora fundamental, o crédito não é o único fator determinando no acesso à moradia: questões fundiárias, tributárias, normativas e regulatórias ocupam, junto ao crédito, papel fundamental do acesso à moradia das entidades familiares.

Este trabalho científico teve o condão de analisar, sob a ótica da demanda, as condicionantes estruturais na relação entre a renda das famílias e o custo da aquisição da moradia – preço da unidade e custo do financiamento – que limitam a expansão do crédito habitacional, principal componente do crédito imobiliário. Para tanto, partiu-se de uma breve revisão histórica da provisão habitacional e da origem do crédito imobiliário no Brasil e sua evolução recente, para chegar à questão da baixa capacidade de pagamento das famílias como fator restritivo da demanda efetiva por crédito e contextualiza-la segundo a teoria da acumulação entrevada.

2 ASPECTOS HISTÓRICOS DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

O acesso à moradia no Brasil dava‐se, até os anos 30, preponderantemente, na forma de aluguel. Para a classe trabalhadora havia as vilas operárias, produzidas em áreas contíguas às fábricas, e os cortiços. Ao longo das décadas de 40 e 60, sucessivas Leis do Inquilinato congelando os aluguéis desencadearam a estagnação da produção destinada a esse fim e, por consequência, a crise no mercado de aluguéis. Assim, um negócio rentável durante anos, tanto para grandes como para pequenos proprietários foi, no médio prazo, desorganizado e desestruturado, reduzindo sobremaneira o interesse nesse tipo de investimento, enquanto a demanda por habitações continuava a crescer.

A crise desse modelo habitacional levou os proprietários de imóveis destinados a aluguel a procurar outros investimentos ou outras maneiras de garantir seu lucro em atividades imobiliárias e a maioria da população da cidade, que vivia em moradias alugadas, a buscar outras soluções de alojamento. Nesse período se difunde a preferência pela “casa própria” por meio de dois processos paralelos de produção: um destinado ao uso próprio, uma produção fora do mercado de compra e venda; outro, produzido segundo a lógica capitalista cujo objetivo visava à comercialização.

Surge o incorporador imobiliário e com ele um aumento de escala na produção imobiliária e no montante do investimento nacional privado em novas construções, acompanhado da popularização da tipologia do prédio de apartamentos como forma de ganhar mais solo. Desde os anos 40, mas mais fortemente a partir dos anos 50, é possível identificar dois eixos de ação: a) expansão dos loteamentos ‐ tanto nos vazios intersticiais da cidade, quanto na periferia, em sua grande maioria clandestinos; b) expansão dos edifícios residenciais verticalizados.

A construção de edifícios de apartamentos exigia investimentos de maior porte com fluxo constante de recursos, afastando os pequenos investidores imobiliários e concentrando a atividade imobiliária na ação do incorporador. As estratégias de produção e comercialização, montadas para alcançar uma classe média em expansão com certo poder de compra e localizada na cidade, começou a dar mostras de estrangulamento particularmente devido à inflação e a falta de um sistema de financiamento imobiliário, impondo, já em meados da década de 50, limites para as possibilidades de crescimento desse setor.   

A produção estatal, que havia começado a ser discutida ainda na década de 30, quando aparecem os Institutos de Pensões e Aposentadorias, era pífia. Embora públicos, esses Institutos se utilizavam de fundos previdenciários e não governamentais para produzir conjuntos habitacionais voltados para certas categorias profissionais. Entre 1946 e 1964, através da Fundação da Casa Popular o governo federal financiou uma limitada produção habitacional ‐  apenas 16.964 unidades em 18 anos de existência – configurando a primeira intervenção direta governamental, incluindo a participação de alguns estados e municípios com a doação de terrenos (BONDUKI, 1999, p. 37).

Na década de 60 ocorre a consolidação da incorporação imobiliária, e, no bojo das reformas bancária e de mercado de capitais, com a instituição da correção monetária, o Governo Federal estrutura o Sistema Financeiro da Habitação, segmento especializado para a concessão de crédito habitacional

2.1 O Sistema Financeiro da Habitação e a origem do crédito imobiliário no Brasil

No Brasil, a estruturação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ocorreu a partir de 1964 e centrou‐ se na criação do Banco Nacional da Habitação (BNH) e na instituição de 2 fontes de funding – o Fundo de Garantia por tempo de Serviço (FGTS, Lei nº. 5.107/1966) e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Com essa estrutura, sem comprometer recursos do orçamento público, o SFH compreendia desde a arrecadação de recursos – através de uma poupança voluntária (SBPE) e outra compulsória (FGTS) – o empréstimo para a compra de imóveis, a administração dos contratos de financiamento, até a reaplicação dos recursos. A captação de recursos foi tão expressiva que o BNH se transformou rapidamente, por volta de 1970, no segundo maior estabelecimento bancário do país