Direito Civil-Direitos reais

1 Hipoteca

        

Em um conceito genérico, pode-se dizer que a hipoteca é um instituto do direito civil que visa garantir as obrigações, ou seja, possibilita ao credor se satisfazer da obrigação mesmo com a inadimplência do devedor. Importa ainda salientar que a hipoteca é um instituo antigo em nosso ordenamento civil, para tanto, nosso Código de 1916 já estipulava sua existência bem como suas formalidades.

O código de 2002 veio por ratificar a hipoteca, devido a sua grande aplicação prática, sendo essa elencada como uma garantia real e acessória de um contrato que se concretiza pelo registro do gravame. Em resumo, o bem hipotecado fica com uma advertência em seu registro, até que a obrigação nele mencionada seja cumprida de forma integral, pelo simples fato da hipoteca ser indivisível, motivo pelo qual diversos credores optam por esse tipo de garantia, sempre que possível, devido a uma extrema garantia de liquidez da dívida, conferindo, ao credor preferencial direito de venda no caso de inadimplemento.

A doutrina e a jurisprudência são bem uníssonas e coerentes ao dizer que a hipoteca é aplicável a bens imóveis, para tanto, admitem a hipoteca em navios, que, apesar de ser um bem móvel por sua natureza, se caracteriza como um bem imóvel e, de igual forma, as aeronaves, que também podem ser hipotecadas, em conformidade com o Código brasileiro de Aeronáutica, lei 7.565/86, o qual, expressamente, prevê que esta é um bem móvel, contudo, sujeito à hipoteca.

A doutrina, de uma maneira geral, estipula algumas peculiaridades, quais sejam:

1. Deverá existir um contrato prévio, ou seja, uma obrigação principal assumida pelo devedor para que a hipoteca se acople. Tal princípio é denominado como acessoriedade, que também estipula que dado fim a obrigação principal, a hipoteca não mais se justificará, em suma, por ser um acessório, acompanhará o principal.
2. O bem que for hipotecado, via de regra, é gravado em sua totalidade, contudo admite-se, por convenção expressa entre as partes que o bem seja gravado apenas em parte, aqui se tem a aplicação do princípio da indivisibilidade.
3. Segundo o princípio da publicidade, a inserção do gravame deverá ocorrer em 30 dias, no Registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está situado para que possa adquirir validade perante terceiros, nesse ponto se observa que mesmo um comprador de boa-fé não se eximirá da hipoteca até que a obrigação principal seja cumprida de forma efetiva, ou seja, mesmo com a eventual venda do imóvel, o credor ainda poderá satisfazer seu débito em caso de inadimplemento.
4. Nada obsta para que um terceiro dê o bem em garantia, desde que haja seu expresso consentimento.
5. Uma importante referencia da hipoteca é que não há, em princípio, transferência da propriedade e sequer da posse, o devedor continua utilizando e sendo proprietário do bem, contudo, tal propriedade não será plena devido à existência cláusula hipotecária em seu respectivo imóvel. Dito isso, o credor poderá, em caso de inadimplemento, por via judicial requisitar o adimplemento da dívida, podendo levar o bem penhorado a hasta pública para satisfazer seu débito.
6. Para que a hipoteca seja válida, ela deve atender aos requisitos principalmente do artigo 1.424 do Código Civil Brasileiro, devendo ser realizada no próprio gravame, contendo, em essência o nome das partes, o valor da dívida bem como demais informações importantes para caracterização da obrigação. Tal princípio acaba por se ligar indiretamente com o da publicidade para que, no caso de um terceiro interessado comprar o imóvel, possa de certa maneira verificar a viabilidade da compra do imóvel hipotecado.
7. O direito de preferência é o que acaba por tornar a hipoteca um instituto em demasiado interessante para o credor, vez que, por ser uma garantia real, ela terá preferência sobre os demais credores que não tiverem uma garantia de igual patamar. Em suma, no caso da venda do imóvel hipotecado, aquele que tiver a garantia real terá a preferência para quitação de sua obrigação.
8. Outro princípio que acaba por se ligar com o da publicidade é o direito de seqüela, que prevê que o credor que tiver uma garantia real, nesse caso uma hipoteca, poderá perseguir a coisa dada em garantia.
9. O princípio da eventualidade, previsto no artigo 1.425 do Código Civil prevê que a garantia dada, via de regra, somente poderá ser utilizada em caso de inadimplemento pelo devedor , contudo, ressalva ao credor o vencimento antecipado da dívida, nos casos em que o devedor não zele pelo bem dado em hipoteca ou lhe esteja diminuindo o valor.
10. O artigo 1.484 do Código Civil prevê que o tempo máximo de duração da hipoteca é de 30 anos.
11. Uma vez que o valor do imóvel se sobressai sobre o valor da dívida, nada obsta ao devedor realizar outra hipoteca, seja com o mesmo credor ou com outro, salvo se na cédula hipotecária ou no gravame estiver expressamente proibido tal ato.

Cumpre ressaltar que existem três tipos de hipotecas: convencional, judicial e legal.

A hipoteca convencional é aquela mais utilizada pela grande viabilidade, satisfação e garantia economia que traz, principalmente ao credor. Ela rege-se por um contrato celebrado entre as partes, mas deve-se sempre observar o descrito no artigo 108 do Código Civil que preceitua para quando o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos deverá ser realizada por escritura pública.

Pode-se descrever a hipoteca legal como uma vontade legislativa , esta por sua vez é m benefício concedido por força de lei, como se pode observar nas situações elencadas no artigo 1.489, do Código Civil.

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