Direito Constitucional

11/04

Locação de imóveis urbanos (residencial ou comercial – “não residencial”) não e regulamentada pelo C.C, e sim pela lei 8.245/91.

Consignação de pagamento em locação tem a finalidade especifica para coisas de locação, e o prazo é de 24 horas, ou seja, eu quero depositar um carro em juízo, ingresso com uma ação consignação e pagamento.

Quando eu quero depositar as chaves, ou o aluguel que o locador se recusa a receber, eu entro também com uma consignação, mas não com base no CPC e no cc, e sim na lei 8.245/91.

Provavelmente na prova de p2 vai cair consignação e pagamento, quem responder pelo CC, não vai ser corrigida.

Na consignação de locação, depositado o valor, a parte que for incontroversa, o locador já pode levantar.

Quando falo em locação, é um contrato livre ou solene? A locação pode ser verbal? – Pode. Portanto o contrato de locação é livre.

Se tem um contrato de locação e esse é verbal, alugo um imóvel pelo prazo de 30 meses. O prazo é em 30 meses ou indeterminado? Indeterminado, pois esse contrato já nasce por prazo de contrato indeterminado.

O prazo do contrato é livre, as partes o fazem pelo tempo que quiserem.

A lei diz que quando a locação é ajustada por um prazo maior de 10 anos é necessária a vênia conjugal.

Venia conjugal (ambos – marido e mulher) – assinatura, concordância, conhecimento do outro cônjuge. Outorga ussoria – assinatura da mulher. Quando é o marido, é chamado de ourtoga marital.

Significa que após 10 anos o cônjuge que não anuiu, não esta mais obrigado a manter a locação.

“Fiz um contrato de 30 meses, e depois de um ano de contrato eu perdi meu imóvel e agora eu preciso de um imóvel para morar, posso pedir o imóvel alugado para morar? – Não, pois o locador não poderá reaver o imóvel locado, não se trata de ter motivo ou não.”.

Durante o prazo estipulado no contrato o locatário pode devolver o imóvel, pagando uma multa que será sempre proporcional. O locador, nem pagando multa pode retomar o imóvel.

PROPRIETARIO – LOCADOR (É QUEM ALUGA)

INQUILINO – LOCATARIO (É AQUELE QUE PAGA O ALUGUEL)

O imóvel que é objeto de usufruto, quem aluga é o usufrutuário.

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

A multa é proporcional ao tempo não cumprido da locação. “Se eu tenho um contrato de locação de 30 meses, valor do aluguel 500, multa para o caso de infração do contrato, 3x o valor do aluguel = R$ 1500,00, dividido pelos 30 meses de contrato, R$ 50,00 por mês não cumprido.”

FALOU EM LOCAÇÃO, A AÇÃO É DESPEJO.

“Aluguei um imóvel para o Daniel, imóvel 30 meses, depois de 10 meses Daniel saiu e passou o imóvel para Jeronica. Se eu não conheço a ação será de despejo? Qualquer que seja o motivo, a ação será sempre despejo. O contrato não era com o Daniel? Deve ser rescindido esse contrato para o Daniel desocupar e QUALQUER ocupante do imóvel, não importa se o inquilino não esta lá. Tem contrato de locação, a ação é de DESPEJO.”

Exceção: Daniel é inquilino, entrei com uma ação de despejo, foi colocado pra fora, passou 2 dias ele invadiu o imóvel por ter a chave, agora a ação é reintegração de posse.

18/04

Extinção do usufruto – 30 dias para desocupação, denuncia em 90 dias.

Quando o pai tem um imóvel e doa o imóvel para o filho, reservando para si o usufruto. Esse imóvel sendo alugado quem recebe o aluguel é o pai ou o filho? Para o usufrutuário, pois ele pode usar ou fruir.

Esse imóvel pertence ao filho.

Fez um contrato de locação, 30 meses, quem o alugou foi o usufrutuário, 1 ano após alugado, ele morre, com a morte ta extinto o usufruto, o proprietário passa a ser dono da propriedade e também da posse. Se não foi ele que alugou ele não pode ser obrigado a cumprir um contrato pelo qual não participou.

Feito o contrato sem a participação do dono, ele não pode ser obrigado por esse contrato, quem tinha que cumprir o contrato era o usufrutuário, porem ele morreu, sendo assim o proprietário pode extinguir o contrato. Notifica o usufrutuário, denuncia em 90 dias a extinção do usufruto, dando 30 dias para o locatário desocupar.

“O contrato era de 30 meses, o usufrutuário morreu, tem 90 dias a partir da data da morte para notificar e 30 dias para o inquilino desocupar. Se não notificar nos 90 presume a lei que concorda com a locação e aguardar o final do contrato.”

Se não sair em 30 dias, entra com ação de despejo.

Nesses 90 dias o inquilino continua pagando o aluguel normalmente.

Meu pai alugou um imóvel como usufrutuário, eu assinei o contrato concordando, mesmo extinto o usufruto não é poderá denunciar, a locação continuara normalmente ate o final do contrato.

USUFRUTO - 90 PARA NOTIFICAR, 30 DIAS PARA DESOCUPAR.

ALIENAÇÃO – IMOVEL ALUGADO FOI VENDIDO

“Imóvel alugado para Priscila por 30 meses, nesses 30 meses pode ser vendido? Sim. Tem que ser notificado com direito de preferência para ela. Ela não exerce esse direito durante 30 dias, e é liberado para vender para quem eu quiser. Vendo esse imóvel, o novo proprietário é obrigado a cumprir esse contrato de locação? Não. 90 dias para notificar, dando 90 dias para desocupar. Não desocupou em 90 dias, ação de despejo. Se não notificar em 90 dias presume que ele concorda com a locação e ficará recendo o aluguel ate o final do contrato.”

ALIENAÇÃO - 90 PARA NOTIFICAR, 90 DIAS PARA DESOCUPAR. SALVO SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO DIVER CLAUSULA DE VIGENCIA, MESMO NA HIPOTESE DE VENDA.

Sendo vendido o imóvel para outro proprietário com clausula de vigência de locação, se ela estiver AVERBADA NA MATRICULA DO IMOVEL, o novo dono não poderá notificar em 90 dias para desocupar o imóvel.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo; (se fizeram um contrato de locação, nesse caso vão fazer um distrado de locação)

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (Loquei o imóvel para alguém que sublocou para outra pessoa, por exemplo)