Exclusão condômino

O direito de vizinhança é um instituto do Direito que traz consigo regras limitadoras, essas regras limitam o direito de propriedade, com a finalidade de evitar conflito entre os proprietários, respeitando assim o convívio social. A manutenção do direito de vizinhança é extremamente indispensável quando se trata da proteção do condomínio ou do condômino, e é neste sentido que o artigo 1277 do código civil, vai dizer:

"o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha".

Os atos praticados por vizinho ou condômino que tem origem prejudicial a propriedade alheia se tornam ilegais a partir do momento que configurar ato ilícito.  Trata-se de ilícito abusivo quando o mesmo ocorre dentro do limite da propriedade de quem o pratica porem este ato causa um incômodo para o vizinho. Ex. Som alto, Barulho excessivo.

O ato ilegal e abusivo advém do uso anormal da propriedade e ultrapassa os limites aceitáveis da propriedade. E importante observar que a anterioridade da posse, uma vez que, a pessoa que adquiriu um imóvel que fica localizado próximo a estabelecimentos barulhentos não tem razão de reclamar do barulho.

Os atos ilícitos lesivos ocorrem quando aquele que o pratica causa um dano ao vizinho. Esse ato não decorre de uso anormal da propriedade, podem ser caudados por indústrias, cuja fuligem polui o ambiente, dentre outras causas.  Os direitos e deveres são interligados, o bem estar comum de todos está acima do bem estar individual. O comportamento antisocial pode causar risco a saúde da edificação e segurança dos habitantes, como por exemplo, o atentado violento ao pudor, vida sexual escandalosa, deficiência mental com risco para os condôminos, uso ou trafico de drogas, brigas constantes, etc.

No entanto apesar da doutrina recomendar a possibilidade de expulsão dos condôminos, o Legislador no artigo 1337, optou em dar mais ênfase no valor do direito de propriedade permitindo a cobrança de multas por condutas antisociais:

“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Neste sentido, o comportamento antisocial estaria ligado à transgressão de normas de determinado lugar ou tempo, conceito que ao ser inserido à matéria de condomínio edilício resultaria em toda conduta em desacordo com regras internas do condomínio criadas pela Convenção, Regimento Interno ou Assembléia.

É de entendimento pacífico que a norma supracitada prevê a multa para este comportamento do condômino. Contudo, o condômino que insiste em infringir seu dever condominial e, abusa do seu direito de propriedade, prejudicando os demais, poderia ele ser excluído do condomínio judicialmente?

O Desembargador do TJ/SP, Américo Izidoro Angélico, a respeito do tema:

“...pode o Juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio” (Diário de Leis n° 24/2005).

Desta forma, o condômino antisocial não perderá sua propriedade, somente o direito de convivência com os demais.

O Desembargador se embasou no Art. 461 do Código de Processo Civil para fundamentar a exclusão judicial de um condômino ou ocupante, mais precisamente em seu parágrafo 5º:

“§ 5o Para a efetivação da tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as medidas necessárias, tais como a imposição de multa por tempo de atraso, busca e apreensão, remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras e impedimento de atividade nociva, se necessário com requisição de força policial.”

Renomados doutrinadores se mostram favoráveis a corrente da possibilidade de exclusão do condômino antisocial. Por exemplo, Hamilton Quirino Câmara, especialista em direito imobiliário, que em sua obra Condomínio Edilício (2ª ed., pg. 159) expôs:

“poderá o condomínio requerer em juízo a exclusão do condômino (ou ocupante) nocivo, ou a proibição de seu ingresso no imóvel, com interdição temporária ou definitiva”.

Marco Aurélio Bezerra de Melo, professor e defensor público, também defendeu essa tese em seu livro Direito das Coisas (pg. 262):

 “entendemos que a assembléia, com o quorum especial, previsto no caput (três quartos), poderá deliberar a interdição temporária do uso da unidade habitacional ou até mesmo a privação da coisa por parte do condômino ou do possuidor”.

Para aplicação da multa de 10 quotas ou exclusão como punição à conduta do condômino, não basta somente que sua conduta seja proibida pela convenção do condomínio, pois os atos cometidos devem causar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Por esta razão, o condômino que causar transtornos insuportáveis pode sim ser impedido de permanecer no condomínio, dado que a sua conduta não compactua com a função social da propriedade e lesa severamente o direito de propriedade dos demais.

Não obstante, como não há uma lei expressa em nossa legislação que permita expressamente a exclusão do condômino, esta foi a decisão do TJRJ acerca do assunto:

0042255-53.2009.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa DES. ANA MARIA OLIVEIRA - Julgamento: 28/09/2010 - OITAVA CÂMARA CÍVEL CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO CONDUTA ANTI-SOCIAL EXPULSÃO IMPOSSIBILIDADE AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL Ação de conhecimento proposta por condomínio objetivando a exclusão de moradores com comportamento antissocial da comunidade condominial. Improcedência do pedido. Apelação do Autor. Prova carreada aos autos que demonstrou a incapacidade dos Apelados de conviverem pacificamente em sociedade. Pedido de expulsão dos Apelados do Condomínio-Apelante que não tem amparo legal, já que a lei não prevê esse tipo de sanção para o caso como o dos autos, mas tão somente penalidades administrativas, como as dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Honorários advocatícios devidos pelo Apelante, pois verificada a sucumbência, tendo sua fixação observado os critérios previstos no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil. Desprovimento da apelação. Ementário: 45/2010 - N. 4 - 25/11/2010 Precedente Citado: TJRJ AC 2008.001.11091, Rel. Des. Edson Vasconcelos, julgada em 16/04/2008. Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 28/09/2010