Hipóteses de Acessão Artificial

 Hipóteses de acessão artificial

Plantações e construções-  também chamadas de acessão em sentido vertical, é uma construção em cima de um imóvel. Trata-se de plantação ou construção realizada pelo homem no imóvel onde surge o problema de se saber a quem pertence aquilo; se a plantação ou construção irá levar a aquisição do imóvel, ou se o dono do imóvel irá adquirir a construção ou plantação.

Como regra, qualquer construção ou plantação realizada no terreno presume-se de seu proprietário, portanto, considera-se feita por este.

É uma presunção relativa, admitindo, portanto, prova em contrário. É possível provar que não foi o proprietário que fez a construção.

Artigo 1253, CC: Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Surgem as seguintes situações (serve para duas hipóteses de acessão artificial):

1 ª Situação: a pessoa é proprietária do terreno, e usou material de construção de terceira pessoa (o próprio proprietário prejudica o terceiro, dono do material).

2 ª Situação: uma pessoa que construiu em terreno alheio, com seu próprio material (essa pessoa prejudica o proprietário).

 (Situações exatamente opostas, e as mais frequentes na prática).

3 ª Situação: uma pessoa que não é nem proprietária do terreno nem do material de construção, portanto, constrói em terreno que não é proprietária com material com não é seu.

1 ª Situação

Aquele que vai semear, plantar e edificar em terreno próprio, mas com material ou semente alheia.

Será relevante, para solucionar o problema, saber se há boa-fé ou má-fé.

O artigo 1254 do CC regula essa situação:  Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

Pela legislação, não se pode enriquecer ilicitamente, portanto, se agiu de boa-fé (por exemplo: material estava do lado do meu terreno e proprietário pensou que lhe pertencia), somente irá pagar o valor do material.

Porém, se estiver de má-fé, é mais rigoroso, se sabia que o material não lhe pertencia terá que pagar o valor do material e responder por eventuais perdas e danos (por exemplo: o vizinho precisava executar uma obra rápida por ter um prazo contratual e isso atrasou a construção).

2 ª Situação

Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio, com sementes ou material de construção próprios.

Relevante saber se a pessoa estava de boa-fé ou má-fé.

Se tiver de boa-fé o dono do terreno que irá adquirir aquela construção (o acessório segue o principal), e deve fazer o pagamento desse material de construção como forma de indenização. **se estiver de boa-fé**

Se estiver de má-fé irá perder toda essa construção, não receberá a indenização e o proprietário será o dono de tudo.

Artigo 1255, CC: Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Pessoa construiu em terreno alheio, de boa-fé, um prédio inteiro (por exemplo: tem o terreno A e o B, a pessoa compra o terreno A, porém, na hora de construir o engenheiro se confunde e constrói no terreno B o prédio de 20 andares). [pic 1]

Se exceder consideravelmente o valor do terreno, como no exemplo, irá adquirir o terreno e a construção vai ser permitida. Nessa hipótese também, as partes podem entrar em acordo trocando os terrenos, e não resolvendo amigavelmente, aplica-se esse artigo.

3 ª Situação

Situação em que todos estão de má-fé, o proprietário do terreno está de má-fé porque deixou o terceiro construir em seu terreno e o terceiro constrói de má-fé.

Vige a regra geral do Código, o proprietário do terreno vai adquirir a propriedade do material de construção, semente ou plantação, e terá que indenizar.

Artigo 1256, CC: Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Situação em que terceiro constrói em terreno que não é seu e com material de construção que não lhe pertence.

O dono do material de construção ou das sementes tem que cobrar o valor destes daquele que os utilizou, e essa construção se perde para o dono do prédio, porém, dificilmente a pessoa terá o dinheiro para pagar o valor do material e por esse motivo a legislação manda que o dono do prédio os pague, subsidiariamente.

Artigo 1257, CC:   O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

Invasão parcial do solo

A solução está nos artigos 1258 e 1259, CC.

Artigo 1258, CC: Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.