O DIREITO CIVIL - Direito de vizinhança; superficie; Direito de contruir; Alienação fiduciaria em garantia

DIREITO DE VIZINHANÇA

        O direito de propriedade sofre restrições devido ao interesse coletivo e o interesse individual, estando neste último as relações de vizinhança. Disso surge o Direito de Vizinhança, que emana da lei e busca conciliar o direito de propriedade com as relações de vizinhança, criando direitos e deveres (obrigações ambulatórias) recíprocos, baseados na lealdade e boa-fé.

        Os conflitos de vizinhança estão ligados a propriedade imobiliária, e a princípio não se pode caracterizar quem é o vizinho, uma vez que é tanto aquele contíguo quanto aquele que pode ser afetado pela utilização do prédio ou do estado em que as coisas são mantidas. Assim, é legitimado tanto o possuidor quanto o proprietário.

INTERFERÊNCIAS PREJUDICIAIS – Conceito Jurídico indeterminado – Cláusula Geral

        Os conflitos decorrem de interferências que pode ser MEDIATAS, quando começam no próprio prédio, ou IMEDIATAS, quando começam no outro prédio.

        Consiste no USO ANORMAL, IMISSÃO ou MÃO USO, que deve ser diferenciado de ato ilícito, uma vez que realizado na propriedade do agente e à princípio sem a intenção de causar prejuízo.

Atos Ilícitos (ou ilegais): obrigam a composição do dano (atear fogo) – 186 e 927.

Atos abusivos: exercício do direito com desvio de finalidade ou do fim social (barulho excessivo) – 187.

Atos lesivos: causam dano mesmo que o uso seja normal e a conduta seja permitida (fábrica que solta fumaça – não é uso anormal, mas interferência prejudicial somente).

SOLUÇÕES

1) Se normal não é reprimido.

2) Se intolerável primeiro determina a redução a proporções normais.

3) Se não reduzir ou a redução for impossível determina a cessação.

4) Se a atividade for de interesse público a atividade não pode ser cessada, então primeiro tenta a redução, que se não for possível deve ser tolerada com direito à indenização.

5) Se ameaçar ruína pode exigir a demolição ou reparação, bem como caução (Ação de dano infecto) – ver artigos.

6) Se obras causarem o dano iminente pode exigir garantias contra o prejuízo (Ação de obrigação de fazer ou não fazer c/c astreintes para o caso de descumprimento da decisão judicial).

ÁRVORES LIMÍTROFES

        São as árvores usadas para dividir propriedades: se estiver em linha divisória presume-se que pertence em comum aos donos dos prédios confinantes, as raízes e ramos que invadirem um prédio podem ser cortados até o plano vertical divisório e o frutos que caírem na propriedade, quando particular, podem ser recolhidos.

PASSAGEM FORÇADA

        Distinção de passagem forçada e servidão real de passagem.

        Caso em que um dono de prédio não tem acesso a via pública/nascente/porto, a solução é pagar indenização cabal ao vizinho do imóvel mais natural e com passagem mais fácil que cede a passagem, se necessário o rumo é fixado judicialmente e o vizinho constrangido à ceder.

        Nos casos em que há alienação parcial de um imóvel e um dos proprietários fica sem passagem, o outro deve tolerar a passagem. Se a passagem era feita por imóvel vizinho o mesmo deve tolerar que o novo comprador também passe por ela.

Requisitos: encravamento absoluto e natural (não pode ter sido provocado pelo requerente), a passagem deve ser onerosa e exercida mediante pagamento de indenização cabal. O objetivo do instituto da passagem forçada é assegurar a função social da propriedade.

PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES

        O proprietário do imóvel é obrigado a tolerar a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos, mediante a presença de requisitos: outra forma de passagem dos mesmos seja impossível ou excessivamente onerosa, seja prestada indenização que atenda a desvalorização que é causada na sua propriedade e que essa passagem seja para cabos e tubulações de serviços de utilidade pública.

        Como desvaloriza a propriedade o dono pode exigir que sejam instalados da forma menos gravosa e que seja removido para outro local à sua custa. O proprietário ainda pode exigir obras de segurança de oferecer grave risco.

ÁGUA

        Com o advento do Código Civil de 2002 o Código das Águas (Decreto 24.643), que era principal fonte do Direito sobre o assunto, passou a ser utilizado somente no que não contraria o Código Civil (derrogação implícita). Também se usa o que for determinado pela Agência Nacional de Águas.

        Águas que correm do superior devem ser toleradas pelo inferior (que não pode embaraçar o fluxo) -> a condição do inferior, quando natural e inferior, não pode ser agravada pelo superior.

        A regra anterior é para as águas naturais, no caso de águas artificiais levadas ou colhidas pelo prédio superior se correrem para o inferior não precisa ser tolerada, podendo o proprietário do inferior reclamar que se desviem ou indenize o prejuízo que sofrer (se sofrer algum benefício, o mesmo é descontado da indenização).

        O superior não pode poluir as águas que vão para o inferior e são indispensáveis para as primeiras necessidades de vida do mesmo, sendo que o for poluído além das primeiras necessidades devem ser recuperado pelo superior, ressarcindo os danos sofridos quando for impossível recuperar ou desviar.

        Quando proprietário de nascente ou solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de consumo, não pode impedir/desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

        É possível o represamento da água de seus prédio com barragens, açudes ou outras obras, sendo que se essas águas represadas invadirem prédio alheio é devido a indenização do dano, reduzindo eventual valor de benefício.

Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.