O Modelo de Ação Renovatória

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE PATO BRANCO DO ESTADO DO PARANÁ

ABCD LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº..., com endereço na Rua..., Bairro..., Cidade de Pato Branco, Estado do Paraná, CEP..., neste ato representada por seu representante legal..., atos constitutivos em anexo, conforme art. 12 CPC, vem perante Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado..., inscrito na OAB..., com endereço profissional na Rua..., Bairro..., Cidade..., Estado..., CEP..., onde recebe intimações, art. 30, I CPC, procuração em anexo, pelo procedimento comum, com fulcro na Lei 8245/91, e artigos 276 e 282 do CPC, propor

AÇÃO RENOVATÓRIA

Em face de NOME SOBRENOME..., nacionalidade..., estado civil..., profissão..., portador do RG..., inscrito no CPF..., residente e domiciliado na Rua..., Bairro..., Cidade..., Estado..., CEP...,

Pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:

I – DOS FATOS

Trata-se de uma AÇÃO RENOVATÓRIA, proposta pelo autor em face do réu, pois tem a necessidade de manter o contrato de aluguel onde a empresa tem a sede.

A parte autora firmou contrato de aluguel com a parte ré em 20 de maio de 2009 e exerce sua atividade há mais de 4 (quatro) anos nesse local. O contrato possui um prazo de validade de 6 (seis) anos, e dentre as premissas básicas, é de incumbência do locatário o pagamento dos tributos incidentes no imóvel, condomínio, água e luz. O valor acordado do aluguel é de R$ 1.000,00 (um mil reais). Ressalta-se que todos os encargos contratuais, e o próprio aluguel, são pagos pontualmente, conforme prova de quitação em anexo (recibos de pagamento e contrato).

Ocorre que, com o vencimento do contrato em maio de 2015, a parte ré impôs como condição para sua renovação, a majoração do valor do aluguel para R$ 6.000,00 (seis mil reais), e redução do prazo de locação para 3 (três) anos, contatos dessa renovação. (documento em anexo).

De outro lado, é sabido que o aluguel do imóvel está defasado, porém o valor de reajuste pretendido pelo locador, ora parte ré, está bem acima da prática do mercado, conforme 3 (três) avaliações obtidas de profissionais registrados perante o CRECI, os quais apontam uma média de R$ 3.000,00 (três mil reais) para esse imóvel.

Diante do exposto, não restou alternativa, se não procurar o poder judiciário a fim garantir a manutenção do contrato de locação de forma viável.

I – TEMPESTIVIDADE

A ação renovatória de aluguel deve ser proposta no prazo decadencial de um ano a seis meses antes do fim do contrato a ser renovado, conforme dispõe o § 5º do artigo 51 da Lei 8245/91: “o direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

O contrato firmado entre as partes iniciou-se em 20 de maio de 2009 com vigência até 20 de maio do presente ano, 2015.

Portanto, tempestiva a presente demanda, visto que a data hoje é 19 de maio de 2014.

II – DO DIREITO

Conforme previsão do artigo 51 da Lei 8245/91, é cabível ao locatário, no caso de locação de imóvel destinado ao comércio, a renovação do contrato por prazo igual, desde que o contrato tenha sido celebrado por escrito e prazo determinado; o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos seja de cincos anos ininterruptos; e o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo a pelo menos três anos ininterruptos.

O caso em questão deixa claro que a parte autora atendeu a todos os requisitos previstos em lei, pois a mesma possui o contrato por tempo determinado e escrito, que se faz prova anexada aos autos e está há pelo menos cincos anos ininterruptos explorando a mesma atividade comercial nesse mesmo imóvel.

Entretanto, a época da renovação do contrato, o locador reajustou o valor do aluguel acima da média praticada pelo mercado, passando de R$ 1.000,00 (um mil reais) para R$ 6.000,00 (seis mil reais). O autor apresentou 3 (três) avaliações obtidas por profissionais registrados no CRECI, os quais apontam uma média de R$ 3.000,00 (três mil reais). Assim, necessário fazer a adequação do aluguel com base nos laudos, conforme ensina as jurisprudências:

"LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA - VALOR DO ALUGUEL - PERÍCIA OFICIAL - PREVALÊNCIA - RECURSOS IMPROVIDOS. Nas ações renovatórias a perícia judicial é o mais seguro elemento informador do convencimento do juiz. É ela, na prática, o único meio adequado de que dispõe o magistrado visando aferir o grau de reajuste necessário para retirar o aluguel do nível de defasagem em que se encontra, equiparando-o ao valor de mercado".

(TJ-SP - APL: 00154803420098260606 SP 0015480-34.2009.8.26.0606, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 25/06/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2015)

Mesmo entendimento nesse julgamento:

LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – Valor do aluguel fixado por meio de prova técnica – Manutenção - Laudo pericial que se utilizou de metodologia adequada para a devida aferição do valor de mercado do imóvel locado - Ação procedente – Agravo retido e apelo desprovidos.

(TJ-SP - APL: 00220611120128260590 SP 0022061-11.2012.8.26.0590, Relator: Melo Bueno, Data de Julgamento: 04/05/2015, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/05/2015)

O locador ainda impôs a redução do tempo do contrato para sua renovação de 6 (seis) para 3 (três) anos.

O artigo 51 da Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito de renovar seu contrato pelo mesmo período estabelecido anteriormente. Porém, não havendo acordo, a legislação dispõe que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos seja de cinco anos ininterruptos.

A jurisprudência é pacífica nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ACCESSIO TEMPORIS. PRAZO DA RENOVAÇÃO. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 51 da Lei 8.245/91. 1. Ação renovatória de contrato de locação comercial