O Simulado Exame 37

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  Enunciado        

ABC IMÓVEIS LTDA e CRISTINA DA SILVA e LUIS DA LUZ celebraram contrato de compra e venda de um estabelecimento comercial, situado na Rua Assis Brasil, nº 1372, Centro, no Município de Araranguá-RS, em 21/05/2019.

Pela Cláusula 6ª do contrato, restou avençado que o preço a ser pago por CRISTINA DA SILVA e LUÍS DA LUZ pela compra do estabelecimento seria o total de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), constituído por uma parcela de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com vencimento em 01/06/2019, e de quatro parcelas iguais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) cada, com vencimento sempre no dia 24 de cada mês, ou no primeiro dia útil seguinte, devendo a primeira ser quitada até 30/06/2019.

Entretanto, Cristina Da Silva e Luís Da Luz apenas efetuaram o pagamento do valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), correspondente à parte da primeira parcela, mediante quatro depósitos: R$ 3.000,00 (três mil reais), em 04/06/2019; de R$ 2.000,00 (dois mil reais), em 12/06/2019; de R$ 1.000,00 (mil reais), em 09/07/2019; e de R$ 1.000,00 (mil reais), em 06/08/2019.

Diante do inadimplemento, Jose Luís Da Silva, sócio administrador da ABC IMÓVEIS LTDA, entrou em contato com os adquirentes, que não negaram a sustação do pagamento, argumentando que isso somente ocorreu porque a referida empresa não cumpriu com sua obrigação, nos termos contratado. Para tanto, informaram que tiveram de suportar despesas que não estavam previstas no contrato de trespasse, como pagar uma dívida preexistente de Jane Machado da qual não tinha conhecimento, além dos diversos empecilhos criados pela empresa alienante ao funcionamento do estabelecimento, causando transtornos e prejuízos à atividade empresarial. Alegaram, nesse sentido, que o imóvel objeto do contrato teria permanecido por dois dias sem o fornecimento de energia elétrica e internet, porquanto a alienante teria solicitado o desligamento assim que MÁRCIA CRISTINA DA MOTTA e LUÍS EDUARDO DA CONCEIÇÃO se imitiram na posse.

No contrato assinado pelas partes consta expresso nas Cláusulas 7ª e 10ª:

“7ª

1. O COMPRADOR assume integralmente todas as dívidas, contabilizadas ou não a partir da assinatura deste instrumento, inclusive e principalmente as anteriores à transferência.

1. O comprador se compromete a pagar a dívida preexistente com Jane Machado, RG ..., CPF nº ..., no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), referente a investimentos no estabelecimento comercial objeto do presente instrumento.

1. Os compradores se comprometem integralmente a pagar as dívidas operacionais do estabelecimento tais como aquelas relacionadas à utilização/fornecimento de água, luz, telefone, internet, IPTU, aluguel e condomínio, vincendos.
2. Os compradores ficam responsáveis pelos aluguéis vencidos referentes aos meses de março e abril de 2018, no

valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais acrescidos de encargos/multas. 10ª

1. O estabelecimento comercial foi entregue aos Segundos Contratantes no dia 21/04/2019, data em que dele tomaram posse, para nele passar a prosseguir a respectiva atividade, nos termos da Cláusula 17ª.

1. Os Segundos Contratantes comunicarão a realização do presente Trespasse aos serviços competentes através da averbação no alvará mencionado neste instrumento, devendo enviar cópia de tal comunicação aos Primeiros Contratantes.”

Diante da negativa dos adquirentes em adimplir o valor compactuado, José Luís da Silva, procura você, como advogado para defender os direitos da empresa ABC IMÓVEIS LTDA. Para tanto, apresenta o instrumento contratual firmado pelas partes em 21/05/2019, sendo registrado no Registro Público de Empresas Mercantis e publicado na imprensa oficial na mesma data. Defendeu, ainda, que não fora causado qualquer empecilho por parte da empresa alienante, uma vez que esta sequer permanece desenvolvendo atividades empresariais na região. Inclusive, informa que em 01/05/2019 recebeu mensagem, via e-mail, de MÁRCIA CRISTINA DA MOTTA, afirmando que já estava providenciando a instalação da internet.

Sabendo-se que na Comarca de Araranguá-RS existe mais de um Juízo Cível competente, e que a dívida com os consectários legais, até a data de propositura da ação, atinge o valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), elabore a peça processual adequada. (Valor: 5,00)

Obs.: a peça deve abranger todos os fundamentos de Direito que possam ser utilizados para dar respaldo à pretensão. A simples menção ou transcrição do dispositivo legal não confere pontuação.

  Gabarito comentado        

O enunciado descreve a celebração de um contrato de compra e venda de um estabelecimento comercial, onde os compradores não cumpriram o ônus de adimplir os valores nas datas avençadas e como não foi possível que os compradores adimplissem de forma não litigiosa, a peça processual adequada é a Petição Inicial de Ação de Cobrança pelo procedimento comum, com fundamento no art. 318 e seguintes do CPC.

O examinando deve observar a estrutura da peça profissional de modo a identificar no texto da resposta separadamente, a Fundamentação Jurídica e os Pedidos, bem como o Preâmbulo. A avaliação da peça considera essa estruturação, como segue abaixo:

1. - Endereçamento: Com base no Art. 319, inciso I, do CPC, o examinando deverá endereçar a petição de ação de cobrança ao juízo a que é dirigida: Vara Cível da Comarca de Araranguá-RS. Como o enunciado aponta a existência de mais de um Juízo competente para apreciar e julgar o feito, o examinando não deverá determinar previamente esse Juízo, diante do disposto no Art. 284 do CPC.

1. - Qualificação das partes: a autora ABC IMÓVEIS LTDA, representada pelo seu sócio administrador José Luiz da Silva, e os réus MÁRCIA CRISTINA DA MOTTA e LUIS EDUARDO DA CONCEIÇÃO, todos devem ser qualificados, de acordo com o Art. 319, inciso II, do CPC.

1. - Juízo Competente: deve ser enfatizado que a ação está sendo proposta no Juízo do lugar onde a obrigação deve ser satisfeita (cidade de Araranguá-RS), de acordo com o Art. 53, inciso III, alínea d, do CPC.

1. - Nos fundamentos jurídicos, espera-se que o examinando possa expor:

Não há, no caso concreto, descumprimento contratual da parte autora que autorizasse a sustação do pagamento das parcelas assumidas. Ademais, conforme as cláusulas explicitadas, com a celebração do negócio jurídico, a responsabilidade pela regularização do fornecimento dos serviços operacionais do estabelecimento, bem como por seus respectivos pagamentos, passou a ser dos requeridos, de acordo com o art. 1.143, do CC.