Proteção da propriedade ao nível constitucional

PROPRIEDADE

É o único direito real sobre a coisa própria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1.225 CC são direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros.

Nosso ordenamento protege a propriedade a nível constitucional (arts. 5º, XXII e 170, II). A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, pois a posse está no mundo da natureza, enquanto o domínio (= propriedade) está no mundo jurídico.

Conceito:

-propriedade é o poder pleno sobre a coisa; é a submissão de uma coisa a uma pessoa; é o direito real sobre a coisa própria; e o conceito do código civil, que está previsto no art. 1.228.

Então a propriedade é o poder de usar, fruir (=gozar) e dispor de um bem (três faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder de quem injustamente a ocupe.

CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE

Complexidade: a complexidade é justamente porque a propriedade é a soma de três faculdades e mais esse direito de reaver de terceiros.

Uso – é o jus utendi, ou seja, o proprietário pode usar a coisa, pode ocupá-la para o fim a que se destina. Ex: morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer.

Fruição (ou gozo) – jus fruendi; o proprietário pode também explorar a coisa economicamente, auferindo seus benefícios e vantagens. Ex: vender os frutos das árvores do quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda.

Disposição – jus abutendi; é o poder de abusar da coisa, de modificá-la, reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até destruí-la. A disposição é o poder mais abrangente.

O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa (ex: direito real de habitação do art. 1.414); pode ceder o uso e a fruição (ex: usufruto do art.. 1.394 e superfície do art. 1.369); pode ceder só a disposição (ex: contrato estimatório do art. 534 e art. 537). O proprietário tem as três faculdades, já o possuidor tem pelo menos uma dessas três.

Direto de reaver - além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade produz um efeito, que é justamente o direito de reaver a coisa (parte final do art. 1.228). Afinal, como se recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros?

Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse contra o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor.

Não se confunde com a ação possessória. A possessória é a ação do possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietário. A vantagem da possessória é a possibilidade de concessão de liminar pelo Juiz. Na reivindicatória não cabe liminar.

Este direito de reaver é consequência da sequela, característica dos direitos reais, e que permite que o titular do direito real o exerça contra qualquer pessoa.

– Direito absoluto: o proprietário pode dispor, pode abusar da coisa (jus abutendi), pode vendê-la, reformá-la e até destruí-la. Esse absolutismo não é mais pleno, pois o direito moderno exige que a coisa cumpra uma função social, exige um desenvolvimento sustentável do produzir evitando poluir (ver § 1º do art.1.228). Respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade. Quando uma propriedade não cumpre sua função social, o Estado a desapropria não para si (o que seria comunismo ou socialismo), mas para outros particulares que possam melhor utilizá-la.

É absoluto também porque se exerce contra todos, é direito erga omnes, todos têm que respeitar.

– Perpetuidade: os direitos de crédito prescrevem, mas a propriedade dura para sempre, passa inclusive para nossos filhos através do direito das sucessões. Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A propriedade não se extingue pelo não uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros que poderá adquiri-lo pela usucapião.

– Exclusividade: art. 1.231; o proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomínio .

– Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica como uma sanfona; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para João; eu perco as faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas disposição e posse indireta; mas ao término do usufruto, minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente.

Sujeitos:

De um lado o sujeito ativo, o proprietário, qualquer pessoa física ou jurídica, desde que capaz. O menor pode adquirir mediante representação do pai ou do tutor. Do outro lado o sujeito passivo indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da sociedade que devem respeitar o meu direito de propriedade.

Objeto:

O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, móvel ou imóvel. Admite-se propriedade de coisas incorpóreas como o direito autoral e o fundo de comércio (Direito Comercial).

Formas de aquisição da propriedade imóvel:

- Da aquisição pelo Registro do Título – arts. 1.245 ao 1.247 e Lei 6.015/73.

O registro de imóveis não passou a ser simplesmente um repositório de títulos, transformou-se em um órgão controlador de seus aspectos formais, aplicando os princípios de registros, sem, contudo interferir na vontade das partes, garantindo a segurança jurídica, a confiabilidade do sistema e a ampla publicidade de seus atos.

A inscrição no registro decorre de um acordo formal de transmissão(escritura, formal de partilha), se faz então em convenção jurídico-real, e resulta da declaração de vontade dos interessados, especificamente à inscrição. Dessa forma, se a propriedade foi adquirida por compra e a transcrição se realizou regularmente, o registro vale como prova da propriedade e atribui o domínio ao adquirente, ainda que mais tarde venha anular o contrato de compra e venda. Somente o registro cria o direito real.

- Da aquisição por acessão–art. 1.248.

É uma forma originária criada por lei, em virtude de que tudo que se incorporaa um bem fica pertencendo ao seu proprietário.

Requisitos:

- união de duas coisas que antes eram separadas;

- caráter acessório de uma das coisas em relação à outra. (o acessório segue o principal).

Obs.: com relação às consequências, aplica-se o princípio que veda o enriquecimento da causa.

Dar-se a acessão:

- por formação de ilhas - art. 1.249 CC

- Interessam, ao direito civil, somente as ilhas e ilhotas surgidas nos rios não navegáveis, por pertencerem ao domínio particular, visto que as ilhas que por acaso surjam nos álveos das correntes públicas têm idêntico caráter;

- O aparecimento das ilhas pode ser determinado pelas causas mais diversas;

- A aquisição da propriedade das que se formam por força natural ocorre de acordo com sua situação ou posição no leito dos rios;

- Assim, as ilhas que se formam no meio do rio distribuem-se na proporção das testadas dos terrenos até a linha que dividir o álveo ou leito do rio em duas partes iguais;

- As que se formam entre essa linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.

- Aluvião – art. 1.250 CC

- É o aumento insensível que o rio anexa às terras, tão vagarosamente que seria impossível, em dado momento, apreciar a quantidade acrescida.

- A aluvião assemelha-se, no efeito aquisitivo, ao desvio das águas, ainda que navegáveis, dando lugar ao terreno abandonado;

- Tais acréscimos importam em aquisição da propriedade a que aderem, e o elemento fundamental da aquisição está na aderência ou continuidade;

- Não se consideram terrenos de aluvião os aterros artificiais, ou as terras decorrentes de trabalhos individuais do proprietário ribeirinho, pois que lhes falta a circunstância do incremento paulatino e natural.

- As partes descobertas pela retração das águas dormentes, como lagos e tanques, são chamadas aluvião imprópria;

Avulsão – art. 1.251 CC

- Verifica-se avulsão quando a força súbita da corrente arranca uma parte considerável de um prédio, arrojando-a sobre outro;

- A avulsão dá-se não só pela força de corrente como ainda por qualquer força natural e violenta;

- Na avulsão, o acréscimo passa a pertencer ao dono da coisa principal;

- Se o proprietário do prédio desfalcado reclamar dentro do prazo decadencial de um ano, o dono de prédio acrescido, se não quiser devolver, pagará indenização àquele;

- Decorrido o prazo, considera-se consumada a incorporação, perdendo o proprietário prejudicado não só o direito de reivindicar, como o de receber indenização;

Álveo abandonado – art. 1.252 CC

- O Código de águas define o álveo como “a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto”

- O álveo abandonado de rio público ou particular pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, na proporção das testadas, até a linha mediana daquele;

- Os donos dos terrenos onde as águas abrirem novo curso não têm o direito de exigir indenização, uma vez que se está diante de um acontecimento natural. Todavia, farão jus a ela se o acontecimento decorrer de ato humano;

- Preceitua o art. 27 do CA que, “se a mudança da corrente se fez por utilidade pública, o prédio ocupado pelo novo álveo deve ser indenizado, e o álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que se compense da despesa feita”.

Construções e plantações -art. 1.253, 1.254, 1.255 CC

- As construções e plantações são chamadas de acessões industriais ou artificiais, porque derivam de um comportamento ativo do homem;

- Se o proprietário semeia, planta ou edifica em seu próprio terreno, mas com “sementes, plantas ou materiais alheios”, adquire a propriedade destes, visto que o acessório segue o principal. Mas terá que reembolsar o valor do que utilizar, respondendo ainda por perdas e danos, se agiu de má-fé;

- Ainda que de má-fé, o proprietário do solo adquire automaticamente a propriedade das sementes, plantas e materiais, beneficiado pela acessão;

- Para semear, plantar ou edificar é necessário que o dono da coisa esteja na posse do imóvel. Se de boa-fé, é legítimo o exercício do direito de retenção, só restituindo após receber a indenização;

- Se de ambas as partes houver má-fé, o proprietário adquire as sementes, plantas e construções, mas é obrigado a ressarcir o valor das acessões;

Requisitos da aquisição da propriedade do solo:

1. Que a construção tenha sido feita parcialmente em solo próprio, mas havendo invasão de solo alheio;

2. Que a invasão do solo alheio não seja superior a vigésima parte deste;

3. Que o construtor tenha agido de boa-fé;

4. Que o valor da construção exceda o da parte invadida;

5. Que o construtor indenize o dono do terreno invadido, pagando-lhe o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

- Da aquisição por usucapião – art. 1.238 ao 1.244 CC

É uma forma originária de aquisição da propriedade, mediante a posse suficientemente prolongada sob determinadas condições. E sinônima a expressão prescrição aquisitiva.

Requisitos de concessão da usucapião:

- posse prolongada, continua e incontestada.

-boa-fé

- animo de dono

- passagem do tempo (decurso do prazo para que o proprietário entre com a Ação Possessória).

Fundamentos da usucapião: a utilização do bem, a função social da propriedade, a segurança das relações jurídicas e o fato de ser modo de aquisição originária do bem.

Aplicação da usucapião: bens móveis, imóveis, domínio,habitação, servidões, usufruto, uso, etc.

Modalidades de usucapião:

-Extraordinário - art. 1.238 - prazo de 15 anos - independe de titulo e boa-fé

E o prazo cai para 10 anos – art.1.238 parágrafo único -também independe de titulo de boa-fé - se houver fixação da moradia ou realização de obras de caráter produtivo.

-Ordinário - art. 1.242 - prazo de 10 anos, mas com justo titulo e boa-fé.

O prazo cai para 05 anos -art. 1.242 parágrafoúnico - com registro anterior da aquisição onerosa que foi cancelado e com fixação da moradia ou construção (utilidade da coisa).

- Especial:

Rural ou pro labore- art. 191 CF/88 e art. 1.239 CC - prazo de 05 anos -

imóvel para residência e cultivo de ate 50 hectares.

Urbano - art. 183 CF/88 e art. 1.240 CC e art. 9o da Lei 10.257/01 -

Estatuto da Cidade- usucapião especial pro misero- imóvel com área até 250 m2 - por prazo de 05 anos, sem interrupção e sem ação do proprietário, e desde que não seja proprietário de outro imóvel.

Coletivo - art. 1.228 §§ 4o e 5o CC e Lei 10.257/01 –área urbana com mais de 250 m2 ocupada por população de baixa renda para moradia - prazo de 05 anos ininterruptos e sem oposição podem ser usucapidas coletivamente, desde que os usucapientes não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural; mesmo que sejam demandados por ação reivindicatória. Hipótese que se aproxima da desapropriação, pois o juiz fixara a justa indenização devida ao proprietário (expropriação judicial). Pago o preço, a sentença valerá como titulo a ser registrado no RGI. E necessária a participação do Ministério Publico e será assegurada a assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório do RGI.

Familiar – art. 1.240 A e Lei 12.424/11 – o prazo é de 02 anos contínuo, sem oposição e com posse direta. O termo inicia da separação de fato dos cônjuges ou companheiros – usucapir a meação.Área do imóvel não superior a 250m e que o abandono do lar seja voluntário.

Indígena – Estatuto do Índio – tutelado pela FUNAI ou se o índio já for integrado na sociedade pode usucapir em nome próprio. O prazo é de 10 anos consecutivos ea área não superior a 50 hectares.

Processo da ação de usucapião:

Procedimento Especial de Jurisdição– Contenciosa- arts. 941a 945 CPC e 1.241 CC

- foro competente é o da situação do imóvel

- competência absoluta em razão da matéria

- se a União demonstrar interesse desloca-se a competência para a seção da Justiça Federal responsável pela área.

- Ação tramita em vara cível.

-Citação dos proprietários e confrontantes éobrigatória.

- Intimaçãoobrigatória da Fazenda Publica dos entes federativos (União, Estados, Distrito Federal, Territórios e Municípios).

- Intervençãoobrigatória do Min. Publico que pode recorrer, ainda que a parte rénão recorra (Sumula 99 STJ e art. 12 § 1o. da Lei 10.257/01 – Estatuto daCidade).

-Sentença – - título hábil a ser transcrito no RGI.

Forma de aquisição da propriedade móvel:

A aquisição do domínio significa que um indivíduo perderá o móvel e a outra parte ganhará. Existem seis modos de aquisição da propriedade móvel, de acordo com o Código Civil, são elas da USUCAPIÃO, DA OCUPAÇÃO, DOACHADO DO TESOURO, DA TRADIÇÃO, DA ESPECIFICAÇÃO e DA CONFUSÃO, COMISTÃO E ADJUNÇÃO:

1) Da Usucapião

-Usucapião Ordinária:

De acordo com o artigo 1.260 CC, o sujeito que possuir uma coisa móvel como sua contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, tem direito de adquirir a propriedade.

-Usucapião extraordinária:

De acordo com o artigo 1261 CC, se a posse da coisa móvel se proclamar por cinco anos, produzirá usucapião independentemente de título ou boa fé.

**Além dos artigos citados, dispõem ainda sobre o assunto o artigo 1.262, 1.243 e 1.244 do Código Civil.

2) Da Ocupação

Seria a aquisição de bem móvel, que consiste em tomar posse da coisa sem dono, com intenção de se tornar proprietário.

O artigo 1.263 do CC dispõe: “quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei”.

3) Do achado do tesouro

O artigo 1.264 CC dispõe: “o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente”.

Acrescenta o artigo 1.265 CC: “o tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado”.

OBS: Se um operário descobrir casualmente o tesouro, o mesmo terá direito à metade.

** Será considerado crime quem se apropriar da quota que tem direito o proprietário. (CP, art. 169, parágrafo único, inciso primeiro).

4) Da tradição

De acordo com o artigo 1.267, os negócios jurídicos não fazem com que a propriedade da coisa seja transferida antes da tradição.

Tem-se a tradição quando o transmitiste continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro, ou ainda quando o adquirente já está na posse da coisa, em função do negócio jurídico estabelecido.

Pode-se dizer então que a tradição é a entrega efetiva da coisa, podendo ser real, simbólica ou ficta.

Real: Quando envolve a entrega efetiva e material da coisa

Simbólica: É o ato que traduz a alienação, como por exemplo, a entrega das chaves do automóvel.

Ficta: Por exemplo, quando o arrendatário, que já se encontra na posse da coisa, torna-se dono. Dispensando assim a dupla entrega da coisa de uma parte à outra.

5) Especificação

O artigo 1.269 do CC nos diz que “aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietário, se não puder restituir à forma anterior”.

Ou seja, da matéria prima se obtém uma nova espécie, mediante o trabalho ou indústria do especificador.

Nos casos dos artigos 1.270 e 1.271 se sujeita a indenizar o valor da matéria-prima e a pagar eventuais perdas e danos, mesmo que realizada de boa-fé.

6) Da confusão, da comissão e da adjunção.

Confusão: É a mistura de coisas líquidas.

Comissão: É a mistura de coisas sólidas ou secas.

Adjunção: É a justaposição de uma coisa a outra coisa.

O artigo 1.272, parágrafo 1º, 2º e 3º, refere-se a quem terá atribuição de dono da coisa e também sobre quem agir de má-fé, ambos terão que indenizar a outra parte.

Condomínio Voluntário:

É aquele no qual duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, deve, então, ser baseado na vontade das partes. A ação de divisão minoritário e até se a maioria desejar continuar com o condomínio (art. 629 do Código Civil)". Se origina da vontade dos condôminos, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. Ele pode ser pro diviso ou pro indiviso, transitório ou permanente. No pro diviso, apesar da comunhão, há mera aparência de condomínio, pois cada pessoa tem a sua parte e age como proprietário de sua parte correspondente, já no pro diviso, não havendo a localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito e fato.

Espécies de Condomínio:

- Condomínio necessário: É o que a lei estabelece em relação a certos bens cuja divisão deve ser permanentemente mantida. Por ser forçado, esse condomínio não é necessariamente obrigatório. Com essa qualificação, significa-se que não admite partilha. Além disso, que as partes ideais dos diversos condôminos não podem ser transferidas isoladamente.

- Condomínio em edifício: Caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma, seja apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem, e titular de partes ideais das áreas comuns, assim como terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração central, corredor de acesso às unidades autônomas e ao logradouro publico e etc.

- Condomínio Necessário: É aquele no qual duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, deve, então, ser baseado na vontade das partes. A ação de divisão minoritário e até se a maioria desejar continuar com o condomínio (art. 629 do Código Civil)".

Espécies de Comunhão

Quanto à forma ou modo de ser da comunhão:

Comunhão pro diviso e pro indiviso. Na primeira a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exemplo típico é o prédio cujos andares pertencem a proprietários diversos, o condomínio nos edifícios de apartamentos. Na segunda, a comunhão perdura de fato e de direito, todos os condôminos permanecem na indivisão, tanto juridicamente como de fato. Pode se dizer que suas linhas fundamentais diverge a propriedade horizontal da comunhão pro indiviso tradicional, e coincidentemente insurge-se contra os seus princípios cardeais. Diante disso, pode- se dizer que , existe uma peculiaridade que pode ser de pronto assinalada, a de que cada condômino de um edifício coletivo guarda poder exclusivo sobre sua unidade, e sujeita-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, do pórtico de entrada, das áreas de serviço, dos elevadores, daquilo enfim que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto econômico-jurídico. Cada condômino há de ter a faculdade, em princípio, de usar por si ou por outrem a coisa, e assim compete-lhes dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos, sem prévia audiência dos demais condôminos.

Condomínio Edilício

Caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (artigo 1331, CC).

O condomínio edilício, que também é conhecido como condomínio em plano horizontal, propriedade horizontal, condomínio sui generes, condomínio por andares ou, "condomínio em edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietários diversos" (BARROS MONTEIRO, 2003, p.221). É uma modalidade especial de condomínio que surgiu depois da guerra de 1914-1918, em razão da grave crise de habitacional, que provocou um desequilíbrio entre a oferta e a procura, agravada por uma legislação de emergência sobre as relações de locação, de certa maneira protraída e numero reduzido de construções e poderia associar a esses fatores a implementação das atividades nas indústrias e também o êxodo rural. Com o objetivo de reduzir tal situação, sobretudo, nas grandes cidades com o aumento da população, gerando dificuldades na habitação e circulação, surgiu o condomínio em edifícios de apartamentos, com melhor aproveitamento do solo e menores custos nas construções.

- Natureza Jurídica:

Com a proliferação em massa das edificações tornou-se premente a elaboração de uma lei que regulasse as relações pertinentes a elas. Então, em 25 de junho de 1928 surgiu o Decreto no 5.481, que posteriormente foi modificado pelo Decreto-lei no 5.234, de 08 de fevereiro de 1943 e pela Lei nº 285 de 05 de junho de 1948, que estatuiu a sua regulamentação em edifícios coletivos, divididos em unidades autônomas, com destino residencial ou comercial. Organizou-se seu ordenamento jurídico, completado por outras disposições avulsas, posteriormente revogadas pela Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, alterada pela Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965 (BARROS MONTEIRO, 2003, p.221).

O condomínio em edificações é regulado pelos artigos 1331 a 1358 do Código Civil de 2002. São diversas as teorias que tem por objetivo elucidar a natureza jurídica do condomínio edilício. Há a teoria acéfala que nega a existência de verdadeira propriedade no condomínio edilício; a teoria de que este se assemelharia à uma servidão, baseada no direito francês onde constituiria uma pessoa jurídica ou coletiva proveniente da reunião de vários proprietários; e ainda a teoria de que constituiria uma sociedade ou associação de fato, ou, como preconiza o direito alemão, estaria o condomínio incluído no direito de superfície. A posição mais aceita é aquela que entende como comunidade de direito de que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto.

- Estrutura interna do condomínio:

É composto de unidades autônomas e áreas comuns.

Artigo 1.331, caput, CC: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

A unidade autônoma pode consistir em apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veículos ou casas em vilas particulares, não se reclamando número mínimo de peças nem metragem mínima. Nenhuma unidade autônoma pode ser privada de saída para via pública. È indispensável que o edifício se componha de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si. Além das edificações, são também considerados autônomos condomínio edilício os conjuntos de edificações. O proprietário pode alugar e vender sem autorização dos demais, não havendo o direito de preferência aos demais.

A utilização das áreas comuns são permitidas à todos os condôminos, porém deve-se observar as regras de cada condomínio e não incomodar os demais. Via de regra não se admite usucapião de área comum de condomínio edilício. A fachada também pode ser utilizada por todos, mas modificar apenas com autorização de todos os demais moradores.

- Principais direitos e deveres dos condôminos:

Direitos dos condôminos:

Cada condômino possui o direito de usar sua unidade autônoma como quiser desde que não prejudique os demais, bem como, pode dispor das áreas de comum acesso entre os condôminos confinantes.

Situações de convivência que expressam como direito dos condôminos:

a) o que possui sobre sua unidade autônoma:

b) em relação as partes de uso comum entre os vizinhos;

c) o direito de participar de assembléias para deliberar sobre assunto referente ao condomínio em que vive.

O Legislador ao tratar dos direitos dos condôminos confinantes em edifícios positivou direitos inerentes ao uso individual de cada unidade autônoma, e o uso das áreas de acesso comum a todos, bem como dispôs acerca da participação do condômino, como votante ou, simplesmente, como participante, em assembléias, desde que estando em dia com suas contribuições condominiais. No Código Civil encontra-se o seguinte fundamento jurídico:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir, e livremente dispor de suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participarem, estando quite.

O seu titular pode exercer todos os poderes inerentes ao domínio, como usar, gozar, dispor e reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha, nos termos do art. 1.228 do Código Civil. Pode assim vendê-la, alugá-la, cedê-la, emprestá-la, ocupá-la ou deixar de fazê-lo, sem necessidade de anuência dos demais condôminos e sem a obrigação de lhe dar preferência.

O condômino, quando titular de unidade autônoma, desfrutará dos direitos de proprietário usando, gozando, dispondo e podendo reavê-la de quem indevidamente a detiver. E, não há necessidade de concordância dos demais condôminos acerca da destinação de tal unidade. O proprietário de unidade autônoma, que a utilize para fins econômicos, deve levar em conta a finalidade da utilização do imóvel, com o intuito de não prejudicar os demais condôminos que convivem no edifício.

O condômino, proprietário de unidade autônoma, possui como direito previsto em lei, o de participar das assembléias do condomínio, bem como o de votar sobre assuntos inerentes ao condomínio. Porém, esse direito é assegurado em lei desde que o condômino esteja em dia com suas obrigações financeiras perante o condomínio.

Pelo artigo 1.338 do CC tem-se que o condômino possui direito de preferência perante os demais. Porém, o § 2º do art. 1.339 do CC, permite que o condômino aliene parte acessória de sua unidade a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se esta faculdade estiver no ato constitutivo do condomínio edilício, e quando, da falta de disposição normativa do condomínio, dever-se-á proceder a votação em assembléia geral.

Deveres dos condôminos:

Embora o condômino possua direito quanto a unidade autônoma que lhe pertence, ainda assim deve observar seus deveres obrigacionais. O artigo 1.336 do Código Civil descreve os deveres do condômino:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrario na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

As obrigações inerentes aos condôminos confinantes em condomínio edilício estão regradas no art. 1.336 do CC, em seus incisos estão especificadas algumas obrigações. Podemos citar como uma das primeiras obrigações, a de “contribuir para as despesas de conservação do prédio, sejam elas destinadas aos reparos necessários à realização de obras que interessam à estrutura integral da edificação ou ao serviço comum”. As despesas a que se refere tal inciso, pelas quais é obrigado o condômino dizem respeito as necessidades do condomínio, trata-se de obrigação propter rem, ou seja, incumbe a quem estiver sobre o domínio do imóvel.

Nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da nele empregada ou realizar qualquer modificação arquitetônica. Qualquer alteração depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos, como exige a Lei n. 4.591/64 no seu art. 10, § 2º, que continua em vigor ante a ausência de disposição expressa a esse respeito no novo Código Civil”.

A medida prevista no inciso III do art. 1.336 do CC serve para proibir que se altere nocivamente a fachada do edifício, deteriorando o perfil originário do mesmo, bem como, a alteração na padronização em geral do condomínio.

A destinação do edifício, residencial, não residencial ou mista, deve ser estabelecida na convenção. Contrariar o disposto em lei, ou mesmo na convenção, constitui uma das mais graves infrações, assim como, contrariar a primazia do uso normal da propriedade, incorrendo em uso nocivo da mesma. O Legislador ainda positivou dois parágrafos no artigo 1.336 do Código Civil:

“§ 1.º O condômino que não pagar a sua contribuição ficara sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previsto, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2.º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagara a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança de multa”.

As perdas e danos ressarcíveis pelo condômino pelos prejuízos a que der causa ao condomínio edilício pelo descumprimento de seus deveres não se apóia em qualquer culpa do condômino. Não se trata de responsabilidade subjetiva. É simples conseqüência do descumprimento de seu dever.

A imposição de multa ao condômino que prejudicar o condomínio deixando de cumprir com seu dever, não excluirá a responsabilidade do infrator pela indenização em perdas e danos, visto que agiu em descumprimento a uma norma existente, prejudicando o condomínio e seus moradores.

Conclusão

Percebemos que no condomínio a coisa indivisível pertence em conjunto a várias pessoas e a parte de cada uma não é uma parte material, mas uma quota-parte, expressa percentualmente ou em fração. No condomínio, portanto, é o direito de propriedade que é partilhado entre os condôminos e não a própria coisa.

O direito Civil Brasileiro contempla basicamente duas grandes espécies de condomínio, o clássico, chamado pelo Código Civil de “condomínio geral”, e o edilício. As subespécies do condomínio voluntário, que é aquele que nasce da vontade dos interessados, e do condomínio incidente ou legal, que não resulta de manifestação de vontade, mas sim de outras situações, como por exemplo, a sucessão hereditária ou o direito de vizinhança, nos casos das paredes, cercas, valas e muros divisórios etc.

O edilício compreende o chamado “condomínio especial”, conhecido também por várias outras denominações: “propriedade horizontal”, “condomínio relativo”, “comunhão pro-indiviso”, “condomínio em edifícios. Ainda, no âmbito dos direitos e deveres, há uma vasta lista, porém, percebe-se que basta respeitar o direito do outrem, de cumprir com as normas do condomínio e utilizá-lo como meio legal, quer seja para morar ou alugar.