Atividade Individual Matriz de Análise

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo: 5
Aluno: Adriano	Turma: MBA_FICEAD-24_26112018_8
Tarefa: Análise de viabilidade econômica do projeto de construção de um shopping
Introdução
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. De acordo com os termos, a igreja entraria com o terreno (sua propriedade), e a empresa honraria com as despesas da construção do shopping utilizando capital próprio.   Possuirá o direito de lucrar com o empreendimento por 6 anos, onde os ganhos deverão provir de aluguel das unidades apenas. Segue abaixo dados da operação: • tempo estimado de construção: 2 anos (meses 1 a 24) • tempo estimado de operação após construído: 4 anos (meses 25 a 72) • andares de loja: 5 • andares de garagem: 2 • pavimento (andar) padrão: 4.000 m2 • metragem total: total de andares x metragem padrão • número de lojas por andar: 35 • total de lojas: lojas por andar x andares de loja • aluguel padrão: R$ 20.000,00/mês (esse valor inclui condomínio, taxas e IPTU) • faturamento mensal total: aluguel x total de lojas • custo fixo do shopping: R$200.000,00/mês no período de operação • custos variáveis por loja: R$ 1.000,00/mês • custos variáveis totais: CV por loja x total de lojas • IR incidente sobre operação de aluguéis: 15% sobre o lucro real • desconsidere qualquer depreciação contábil. Portanto, a depreciação é zero; • fluxo de caixa da operação (FCO) ou fluxo de caixa futuro projetado: resultado obtido a cada mês de operação; • ERM (esperado retorno do mercado ou retorno da carteira de mercado) deve estar 25% acima da taxa RF; ERM = RF x (1 + 0,25) • risco beta fictício: 1,61 • investimento inicial: valor do CUB x metragem total. Adotaremos CUB fictício de R$1.610 por m2.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Análise de Viabilidade Econômica: A análise será realizada através da expectativa dos fluxos de caixa do empreendimento, estabelecimento do TMA (taxa mínima de atratividade), cálculos da TIR (taxa interna de retorno) e VPL (valor presente líquido), payback descontado e do ponto de equilíbrio. Dados relevantes: Total de lojas: 175 Investimento por andar: 6.440.000 (metragem x cub) Investimento inicial total: 45.080.000 (invest. por andar x 7 andares) Faturamento mensal: 3.500.000 (aluguel loja x total lojas) FCO: (+) Faturamento mensal: 3.500.000 (-) Custo fixo (200.000) (-) Custo variável (175.000) (=) Lucro Bruto 3.125.000 (-) IR 15% (468.750) FCO 2.656.250 Taxa mínima de atratividade (TMA): RF = 0,4936 (CDI mensal 11/2018) ERM = RF * (1 + 0,25) = 0,4936 * 1,25 = 0,6170 Beta = 1,61 TMA = RF + B * (ERM – RF) = 0,4936 + 1,61 * (0,6170 – 0,4936) = 0,6923 Valor presente líquido (VPL): Cálculo VP (HP12C): 2.656.250 ; 48 ; 0,6923 ; VP VP = 108.164.213 108.164.213 ; 24 ; 0,6923 ; VP VP = 91.658.623 VPL = VP – Io = 91.658.623 – 45.080.000 = 46.578.623 Obs: Como o VPL é positivo, verificamos que o investimento é economicamente viável. Índice de lucratividade líquida (ILL): ILL = PV / Io = 91.658.623 / 45.080.000 = 2,0332 Taxa interna de retorno (TIR): Cálculo (HP12C): 45.080.000                          0 ; 24                          2.656.250 ; 48                          F                          TIR = 2,27 Obs: Como a TIR esta acima da TMA, é outro indicio de rentabilidade. Payback descontado: Cálculo (HP12C): 45.080.000 ; 0,6923 ; 24 ;                            VF = 53.197.861                                                  53.197.861 ; 0,6923 ; 2.656.250 ;                            N = 22                            Payback = 22 + 24 = 46 Obs: O período de payback tanto após o período de construção, quanto de todo o projeto é inferior ao tempo. Ponto de equilíbrio (PE): Cálculo Ccap (HP12C): 53.197.861 ; 0,6923 ; 48 ;                                  Ccap = 1.306.410 PE = (CF+CCap-%IR*CF)/(Pun-CVun-%IR*Pun+%IR*CVun)          (200.000 + 1.306.410 – 15%*200.000)/(20.000 – 1.000 – 15% * 20.000 + 15% * 1.000)        PE = 91 Taxa de ocupação mínima: = PE / Total de lojas = 91 / 175 = 52,24% Obs: O ponto de equilíbrio é inferior ao total de lojas para alugar, representa um pouco mais da metade.
Considerações finais
Após análise dos primeiros indicadores econômicos, VPL (Valor presente líquido) e TIR (Taxa interna de retorno), foi verificado que o projeto é viável, pois possui uma margem de retorno atraente e uma geração de caixa acima do investimento inicial. Pela análise do payback desconta do, calculamos um retorno do investimento inicial abaixo do tempo total, onde pelo tipo de empreendimento julgamos ser razoável. Foi verificado também que para custear as despesas do projeto a empresa precisa ter um PE de 91 lojas, o que representa uma taxa mínima de ocupação de 52,24%.   Todos os cálculos de viabilidade econômica, foram feitos com base em um cenário otimista, onde não teria vacância no shopping. Com a análise de diversos dados do projeto, concluímos ser bastante viável, visto que todos os resultados estão acima do esperado.
Referências bibliográficas

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