Trabalho: A Empresa RX Investimentos

TAREFA

A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades).

Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele.

A seguir, apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto.

Projeto de construção do shopping
tempo estimado de construção	2 anos
pavimento padrão	4.000 m2
andares de loja	5
andares de garagem	2
número de lojas por andar	35
aluguel padrão	R$ 20.000,00/mês (esse valor inclui condomínio, taxas e IPTU)
IR incidente sobre operação de aluguéis	15% sobre o lucro real
custos variáveis por loja	R$ 1.000,00/mês
despesas operacionais e custo fixo mensal para manutenção	R$ 200.000,00/mês

Considerando os dados descritos, nesta atividade, você deverá auxiliar a empresa no processo de tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do shopping, analisando a viabilidade econômica do projeto e indicando a sua posição sobre o caso a partir dos resultados aferidos.

Para atender ao objetivo proposto, a sua avaliação deverá contemplar o cálculo e a análise:

• da TIR (taxa interna de retorno);
• do VPL (valor presente líquido);
• do período para payback descontado e
• do ILL – índice de lucratividade líquida.

Observações:

1. O CAPM será mensal.
2. No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte será feito na data zero (valor presente).
3. O fluxo será mensal.
4. Desconsidere qualquer depreciação contábil.
5. Considere que o risco beta para os investidores nesse projetos seja igual a 1 (um).
6. Considere que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF.
7. Considere que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + (par de dígitos de controle do seu CPF dividido por 100). Por exemplo: se o número do seu CPF equivale a 111.111.111-34, você deve aplicar o seguinte cálculo para taxa RF: 2% + 34/100 = 2,34%.
8. Considere que o Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado.