CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E A LEI DO INQUILINATO: PROPOSTAS PARA A SOLUÇÃO DO CONFLITO NORMATIVO FRENTE À NOVA TEORIA CONTRATUAL - Henrique Alves Pinto - Neiva Flávia de Oliveira

Henrique Alves Pinto

Aluno do 5º ano da Universidade Federal de Uberlândia da Faculdade de Direito Jacy de Assis.

Neiva Flávia de Oliveira

Professora no curso de Direito da Universidade Federal de Uberlândia,

Mestre e doutoranda em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.

SUMÁRIO: Resumé; Resumo; Introdução; 1. Da natureza da Locação; 2. Orientações Gerais do Direito Contratual - Novos aspectos da Teoria Contratual; 3. Inclusão dos Contratos de Locação não Comercial no Campo de Aplicação do CDC; 4. Critérios para a Aplicação do CDC e da Nova Lei do Inquilinato; Conclusões; Bibliografia.

Resumo

Este trabalho apresenta uma análise dos principais aspectos no que diz respeito às relações de consumo, o da importância do conhecimento dos conceitos de "consumidor" e "fornecedor", aplicando-os na resolução dos conflitos entre normas gerais e normas especiais no domínio científico do direito intertemporal, no caso específico do conflito existente entre o Código de Defesa do consumidor brasileiro e da nova Lei do Inquilinato, publicada em 1991.

INTRODUÇÃO

Antes de se iniciarem as discussões propostas sobre este artigo, faz-se necessário, conceituar "consumidor" e "fornecedor" em relação à sistemática da Lei nº 8.078/90, essenciais à aplicabilidade do CDC no âmbito da Lei do Inquilinato, de acordo com a nova teoria contratual.

Com a aprovação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), em seu art. 2º definiu-se o termo consumidor como " toda pessoa física e jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final." Por sua vez, no art. 3º o termo fornecedor aparece como:

"toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços."

Fundamentando-se nestes conceitos, percebe-se que a tutela ao consumidor, aspecto inerente à pessoa humana, rompe com o Código Civil ao se estabelecer nos seus próprios princípios e normas, os quais são dotados de autonomia científica e dogmática, em decorrência da falta de especificidade do Código Civil no tratamento da relação de consumo.

Apesar da análise desse trabalho estar voltada ao conflito entre a Lei 8.078/90, o Código de Defesa do Consumidor Brasileiro, e a nova Lei do Inquilinato, 8.245/91, nunca é suficiente o bastante saber que a legislação consumerista foi construída sob a égide dos valores esculpidos pela Constituição Federal, baseados em princípios e regras nucleares de ordem pública.

Assim, ao se reconhecer tais princípios, a legislação consumerista quer intimidar práticas abusivas de empresas produtoras, empresas intermediárias, prestadoras de serviços, dentre estas as Imobiliárias - que será um dos pontos aqui abordados - entre várias espécies de fornecedores dos mais diversos ramos do setor empresarial, a partir do momento em que coloca à disposição dos consumidores um novo instrumento jurídico (reitere-se o Código de Defesa do Consumidor) em suas mãos no intuito de promover com mais força a sua defesa.

Basicamente, o que aqui se pretende demonstrar é que, presentes os componentes da relação de consumo, será o contrato regido pela eficácia do Código do Consumidor.

1. DA NATUREZA DA LOCAÇÃO

Por sempre haver gerado controvérsias sobre a inclusão do contrato de locação residencial no campo de aplicação do CDC, analisar-se-ão alguns aspectos deste contrato, no intuito de se aprofundar a discussão doutrinária e jurisprudencial acerca do tema.

Assim, inicia-se o exame dos contratos celebrados com as chamadas Imobiliárias, empresas administradoras e locadoras de imóveis.

No tocante ao contrato de administração de imóvel, segundo a professora Cláudia Lima Marques (2002, p. 361), "o proprietário que coloca o imóvel seu sob a administração da Imobiliária, não pode ser caracterizado como consumidor stricto sensu, pois não é o destinatário final econômico", isso se dá porque a rentabilidade destas locações está sendo empregada em outras atividades comerciais do proprietário, ou seja, neste caso, ele não seria o destinatário final.

Poderá, entretanto, ocorrer um caso de exceção, se demonstrado que o proprietário, ao colocar seu imóvel sob administração da Imobiliária, estiver de alguma maneira "vulnerável" segundo a principiologia do CDC, e, por isto, merecedor da tutela especial da lei consumerista.

Exemplo que ilustra a hipótese dá-se quando o dono do imóvel for o destinatário final desta prestação de serviços oferecida pela Imobiliária, ou seja, quando a rentabilidade das locações de seus imóveis for destinada à sua sobrevivência e não para o desenvolvimento de outra atividade negocial. Por conseguinte declarada estará a relação de consumo entre o dono dos imóveis e a Imobiliária, quando esta administra os bens daquele.

Passe-se, a seguir, à análise da relação contratual mais importante neste estudo, que é o contrato de locação de imóvel. No que se refere à locação comercial, a aplicação do CDC não será cabível, uma vez que o locador deste tipo de imóvel não o utiliza como destinatário final, como por exemplo, local de sua moradia. Neste caso, estará utilizando o imóvel para auferir lucros por meio de atividade comercial que, neste local, ele venha a exercer.

Mas, referindo-se à locação residencial, segundo a professora supra citada, "a aplicação do CDC será a regra" (MARQUES, 2002, p. 361). Dessa maneira, parte minoritária da jurisprudência concorda, in verbis:

TARS, Ap. Civ. 195049630, j. 29.08.1995, Rel. Alcindo Gomes Bittencourt, cuja ementa é: "Ação Civil Pública. Tem o Ministério Público legitimidade para propor ação visando a proteção do consumidor. A relação intermediária de imóveis para a locação submete-se às disposições do Código