Locação De Coisas

LOCAÇÃO DE COISAS

• CONCEITO

Locação de coisas, segundo o art. 565 do Código Civil, é contrato pelo qual "uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição". É bilateral (envolve prestações recíprocas), oneroso (ambas as partes obtêm proveito), consensual (aperfeiçoa-se com o acordo de vontades), comutativo (não envolve risco), não solene (a forma é livre) e de trato sucessivo (prolonga-se no tempo). Verifica-se, assim, que três são os elementos fundamentais da locação de coisas: o objeto, o preço e o consentimento. A locação pode ser objeto de contrato preliminar e de acordo com a disciplina criada, genericamente, pelo Código Civil de 2002, artigos 462 a 466. No pactum de contrahendo, que gera obrigação de fazer, as partes devem especificar as condições básicas do contrato definitivo. A forma contratual é livre, mas a eficácia do negócio jurídico em face de terceiro requer o registro da promessa. Caso uma das partes se negue a celebrar o contrato de locação, havendo condições fáticas e jurídicas, o interessado poderá requerer o suprimento judicial, na forma do disposto no art.464. Se estas condições faltarem, a parte prejudicada poderá requerer perdas e danos.

A semelhança com a compra e venda é grande, pois em ambos contratos 'entrega-se a coisa e paga-se um preço em dinheiro", como aponta Luis Maria Rezzónico. Distinguem-se por diversos aspectos: a) a locação confere ao inquilino apenas o direito de uso e gozo da coisa, enquanto na compra e venda a aquisição de domínio implica o poder de uso, gozo e disponibilidade; b) os efeitos do contrato locatício são transitórios, dada a temporariedade da relação, enquanto na compra e venda os resultados são perpétuos; c) as coisas fora do comércio não podem ser vendidas, mas nada impede sua locação; d) o vendedor se responsabiliza apenas pelos vícios redibitórios coetâneos à venda, enquanto o locador responde também pelos supervenientes à formação do contrato; e) para o vendedor, os riscos da coisa cessam com a entrega, enquanto para o locador eles perduram, de acordo com o princípio res perit domino; f) quem recebe a coisa porque a comprou, pode usa-la livremente, enquanto o locatário obriga-se a dar o destino convencionado.

• Documentos legais

Em nosso país, a relação ex locato possui três documentos legais básicos: a) o Código Civil, artigos 565 a 578; b) a Lei n.8.245, de 18.10.1991 - Lei do Inquilinato; c) a Lei n.4.504, de 30.11.1964 - Estatuto da Terra, artigos 95e 95A. Além destes, há regras especiais, como as dos artigos 86 a 98, do Decreto-Lei n.9.760, de 05.09.1946, que dispõem sobre a locação de imóveis urbanos da União.

• Código civil e Imóveis da união

O Código Civil, além de formular os princípios gerais da matéria, juntamente com leis especiais regula a locação de imóveis pertencentes à União, aos Estados, aos Municípios, e às suas autarquias e fundações públicas. É o estatuto aplicável, também, aos apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, arrendamento mercantil (leasing) e à locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos ou destinados à publicidade. O Código Civil é também o estatuto aplicável à locação de coisa móvel não fungível, de acordo com a prescrição de seu art.565. Igualmente a locação de espaços em feiras ou pavilhões de exposições, como destaca Teresa Ancona Lopes.

Ao excluir os imóveis de propriedade da União e de outras pessoas jurídicas de Direito Público interno da disciplina da Lei do Inquilinato, o legislador teve por mira "livrar o contrato das peias e restrições ali inseridas", como destaca Sylvio Capanema de Souza. Para as demais locações situadas na esfera do Código Civil, o legislador não vislumbrou razão para submete-las à Lei n.8.245/91, cuja índole é de proteção ao locatário.

A Lei do Inquilinato regula a locação de imóvel urbano, com as exceções trazidas em seu art.1º, parágrafo único e disciplinadas no Código Civil. Quanto à locação rural, as normas são as do Estatuto da Terra, aplicando-se subsidiariamente as disposições do Código Civil, segundo expressamente determina o art.92, parágrafo 9º, daquele estatuto. Em conseqüência, sobreleva-se de importância a distinção entre os conceitos de imóvel urbano e rural. Para efeito de incidência de tributo, o imóvel se classifica como urbano ou rural conforme a sua localização dentro ou fora, respectivamente, do perímetro da cidade. Do ponto de vista locatício, o critério é distinto, pois leva-se em consideração a finalidade da locação. Considera-se rural o imóvel que se destina às atividades de exploração da terra ou da pecuária, independentemente de sua localização. Por exclusão, ter-se-á imóvel urbano, quando o objetivo da locação não for o de plantação ou de criação de animais. Há hipóteses em que a definição se torna difícil, pois a locação reúne elementos de uma e de outra natureza. Neste caso, a distinção se opera pelo quesito predominância: se o imóvel, além de conter casa edificada, onde o locatário reside com a família, possui terreno com plantações e criação de aves, há que se apurar a função principal da locação e esta é que indicará o estatuto aplicável.

• Elementos:

O contrato de locação é integrado por quatro elementos essenciais: consentimento, coisa, preço e prazo. Para ceder a coisa em locação não é preciso a titularidade do domínio, bastando a posse, daí a legitimidade do usufrutuário, do locatário que se obriga a sublocar, do credor anticrético. Tratando-se de condomínio, os co-proprietários decidem sobre a conveniência de alugar a coisa comum. Em igualdade de condições, o condômino terá preferência na locação em relação a estranhos. É a dicção do art. 1.323 do Código Civil.

Objeto da locação é a coisa móvel ou imóvel, não fungível, cedida pelo locador, para fins de uso e gozo. Os móveis em geral podem ser alugados, como o automóvel, a roupa, a televisão, o livro. O objeto pode recair, também, em uma universalidade de coisas. Como a duração dos efeitos contratuais é temporária, as coisas consumíveis não podem figurar como objeto da locação. Desde que não se destine a consumo, a coisa fungível